荀培路：各位领导、各位代表、新闻届图行天下的朋友们，上午好。十分高兴应邀参加这次西博会，按照主办单位的要求，我今天的演讲的题目是《中国城市商业地产开发与商业网点规划》。

　　应该说这几年我国商业地产发展是非常快的，商业地产开发与城市商业网点规划关系也日益密切，如何做到科学发展也日益重要，下面我围绕我国的商业地产开发和网点建设主要讲6个问题，应该说这几年商业地产开发成绩斐然，当然问题也不少。我就是觉得几个比较重要的大点和大家交流一下。

　　第一个，我和大家互动的是我国商业地产开发商业网点建设的两个阶段，从我国商业地产开发商业网点建设和商铺投资校友录的走向看可以分为两个阶段：第一个阶段是计划经济时期的政府行为，当时国务院决定的各地看出按照住宅面积的7％的比例收取商业费，国务院1981年6月20号发的，当时我国的商业地产开发和建设财政主管不够，不管谁和住宅地产开发拿出7％给当时的商业部统筹安排，两个加起来搞商业地产。这项重大措施在一定程度上发挥了保障功能，满足人民群众的消费需求。就全国来讲，当时的商业网点布局，一般的城市中心。比如说北京是王府井、西单等。社区服务大家知道多少个居委会配合一个粮店，一个理发店，一个菜场。

论坛现场

　　原则上是10分钟www.focus.cn的商圈，在那个时候，各地成立的商业网点办公室，也就是说我们这个协会是以增收规划来的。从某一种意义来应该是中国最大的商业地产开发了。

　　第二个阶段进入市场经济时期的阶段，1999年10月6号国家财政部等6个部委，按照国务院的要求，下发了取消一部分基金，包括基金附加收费项目的通知，就是99年180号取消了这项规定。所以现在我国商业地产的开发，商业网点的投资，主要来自非公有。大部分来自商业以外的市场。为什么我简单回顾这两个阶段呢？现在有的媒体说中国商业地产应该是从2002年开始引起大家关注的。实际上我觉得这样子理解比较好点。所以我简单介绍一下历史，就放开了。

　　第二个问题对当前商业地产市场形势house.focus.cn的总体判断，二对当前商业地产的总体判断由于商业网点配套政策的变化。他的市场主体也发生了变化，在市场配制下，我国吸引国内外的商业投资者，我这里强调是国内外的。大大促进了我们城市商业网点的科技管理，取得了可喜的变化。具体表现在城市商业网点数量增加了，质量提高了，大大满足老百姓的需求。去年年底，我们协会发布了商业地产6大局势：1、城市环境更加规划，商业网点规划纳入城市规划；2、整体私有物业增加了；3、大开发商纷纷介入，中小企业面临压力；4、融资渠道发生变化；5、项目开发形态多样化；6、专业化服务更加受到重视，复合性人才严重奇缺。

出席论坛的嘉宾

　　从全国整体情况看我们协会和有关部门调查判断，商业网点总量不足校友录的状况仍然没有改善，包括中部西部之间的矛盾，城市和乡镇之间的矛盾。去年我到上海出差的时候，和当地聊了一回，上海的商业地产均价是下来了，我就问他，当时市中心数量少了，单价高了，最后郊区发展。这是一方面，另外局部过了头，表面现象同质化进行，城市商业中心开发过多。有体量过大的趋势。而部分城市又开发过多，农村城市化进程中商业网点不足和档次颇低同时存在。不少城市商业网点中，专业市场和街区特色不明显，去年我们搞了一个调查，我们认为专业市场依托产业，我就不展开说了。还有一个是商业地产外资收购速度加快。这是我们对整个形势的判断，应该说每一句话都可以写一篇文章，今天就不展开说了。我希望能够注意我后面对形势的判断，还是一句话可以写一遍文章。

　　三、商业地产开发、商业网点建设中的四大问题。那么多问题我觉得这四大问题是我们协会关注焦点装修家居网的，也是我个人关注的。1、"两张皮"现象没有根本改变。现在的商业地产开发，大多数是住宅地产转过来了，商业和地产的"两张皮"没有改变，因此很多抵地产商没有意识到这两个之间的差别，大部分是住宅转来，不符合当地的开发。而商业地产的复合性，要求投资商经营上管理上结合起来，现在衔接很不规范，应该说现在的股市债市还是不理想的。在个人投资品种又少的情况下，加上投资市场的放大的宣传，同时加上早期开发专业市场投资者得到零的项目的收益，投资者更看好商业投资，吸引越来越多的个人投资者，异地买商铺也出现了。大多数地产商都喜欢卖完了就走的思路，希望开发出售，再开发的周期越大越好。这就和不符合长期的经营。商业地产商如果不注重后期的经营和管理，有的商城和商业街出现销售火爆，但是地产商走了之后，商业地产就明显箫条。

　　尤其是购物中心商业步行街一味网络超女的采用这种操作手法是非常危险的。影响他一旦为拆零办了就很难获得成功，另外不可能完全卖出去，就会引发银行的危机，在全国各地，都有一些商业地产的项目发生了这些问题，有的经营部和开发商甚至产生了冲突。总体来说在协会工作那么多年，05年以前，市场经济以后我被应邀参观的开发项目，05年基本上是建成以后被就成为不理想的项目，05年以后，我参加的项目规划论证多了，应该说现在的开发商进步了，但是总体上"两张皮"的现象还没有改变。

　　2、定位与错位。这里我强调网络超女的是项目的定位和错位，另外我还要说的就是关于金融问题不是今天的话题，一个好的项目同时应该很好的经营，也不是一订单就灵，这个问题我参加在其它商场站过柜台。站柜台的时候，这个星期的上午营业额可能很高，下个星期就不高了。为什么？同样的卖货同样的位置不同，不同的经营是不一样的。但是定位和错位，逐步从商业地产开发的角度来说，应该是非常重要校友录的。因为商业地产定位是商业地产开发和商业网点建设的定位，是建设的定位，不是经营的定位。

　　在定位是比较确定性的是否符合当地的商业规划。他的规划不同的。应该说这些首先应该赞成这些概念，社区的商业中心应该主考虑社区的商业规模。这些购物、休闲配套休闲娱乐的设计，它们共同工程的社区商业的主要内容，充分满足社区的基本需求，比如说商业项目布局在区位上goodfeel的中心，区域整体的布局和结构都要考虑到，并要考虑到能否辐射到更高的范围。我这里就是要强调这么一个错位和补位经营，目前伴随我国商业的飞速发展，城市内的商业竞争发展到商圈与商圈的竞争，和商圈内的商业和商业的竞争，商业中的竞争错位经营是中国商业地产发展的出路。这里，一个商圈自己要错位，我也不展开说了。这里面包括商圈与商圈之间goodfeel的规划要错位，定位要错位，特色要错位，风格要错位。这里我多说一句，风格要错位就是一个整体的格调，包括建设设计。

　　最近因为是搞商业的，现在商业的设施是一个城市的标志，所以我就强调一下。这里面要做。二，商圈内店与店之间的错位这里面包括业态要错位、商品要错位、同样经营商品只要你补位还是可以的。商圈内店与店之间服务要错位、经营要错位。所以这个就是我要强调校友录的。就是定位是我们商业地产开发的一个灵魂。第三，商业地产开发如何处理好和当地政府形象的矛盾。应该说这几年政府对商业地产开发投入了极大的热情，这包括商业地产的建成对改善城市的面貌和档次的提升也是有好处，也是各地商业规划的重点，因为这些大的建筑、大的设施具有较强的市政效果和税收，所以政府关注这一点，投资热情也是应该的，这里我想到一点，我要套用这个，我认为政绩工程不是一个坏事。至少说明两点，一个地方政府想把市内搞好，而重视程度非常高。

　　我觉得这是可以理解搜狐网的。但是在开发项目上，往往涉及到定位这些矛盾，矛盾怎么办，从这几年往往是政府来找我，然后开发商坐下来研讨，最后形成共识，应该说现在政府领导的话，他非常重视专家的意见，首先他愿意把项目搞好。这是一个出发点，开发商也一样，愿意把项目做好，这是一致的，但是缺少沟通，沟通好了以后，项目对和气开发非常有好处，最后通过专家的论证达到统一。大家知道，一个项目没有政府图行天下的支持确实是比较麻烦。这就是有问题的以后，怎么样坐下来沟通非常重要，沟通好了，确实是达到多一点。

　　四、商业地产开发过分依赖银行贷款，大的项目动辄几亿，或者几十亿，在国外大多数是自己支撑的，在我国开发商的资金来源集中在行业，汇报在8年左右，一旦出现商业经营销售差利润下降，造成银行不良贷款，将会引发金融风险，近几年来，这两年来，各地金融部门管理部门，按照中央www.focus.cn的要求调整了这方面的风险。今天上午中央台有一个报道。前一段时间有的商业地产专家谈到商业购物中心的时候，认为购物中心这样的大型的商业设施，自有资金比例达到80不以上是比较好的。但是现在很难以做到。产权商铺是当前的解决办法。核心原因是开发商务资金短缺，某种意义上讲，是像中小投资者的再融资，但是这对于产权商铺，我们认为一是不要冒然go2map的封杀，是关心行业的发展角度。规避风险，和拿出解决后遗症办法的措施来。

　从去年来，这就是一个大大话题，开发商如何获得充裕搜狐网的资金来进行合作，民间的资金又如何投降风险较高的商业物业，欧美国家也大力推进这个发展，其运作模式是值得借鉴的，做好子组合专业化等等这种融资形势我认为是结合团购和专家理财的长处。还有前期的专家理财，应该说这种方式是好的，但是还有一个规避团购和专家理财的短处，所以，信托业的屡屡出事也有一点这个关系。我觉得是好东西，还是要规避风险。因为死校友录的问题，制约的行业的发展，所以出现这些问题。

　　第四个就是商业地产销售的两种类型。应该说我这边特别自处之是商业投资的重要的投资问题，据我们调整，主要体现在，一是传统思想和传统投资，实际上商铺是传统投资。二是商务投资转化为教育投资。这是进城小孩子到城里来上学。第三投资品种太少。第四特别提出搜狗的是早期开发的专业市场投资者获得了零项目的收益。投资人便更加看好商务投资，有了买，有了卖，市场才会更好。

　　从销售的角度大致分为两种类型：一是，出现商铺产权和经营全，业内人士称之为"产权式商铺"，这个现象这几年确实比较突出，这部分商业地产选择的是住宅商业手法，他们在此条件下，一种是直接出售，将产权包括经营权直接出售给商铺投资者，这种操作方式用于发展前景好go2map的商铺，尤其是刚才说的，早期的专业市场和专业的商业阶段。因为它们收益是非常零的项目。

　　早期的现在的已经10年了，供需关系发生了很大的变化，我们希望是开了个头，希望有好的结果，尤其是现在一般是两次。第一种是注册，开发的程度将受损的商铺从整体交给商业经营主体经过进行，并给投资者一定chinaren的回报，反之是及承诺客户这种情况需要大公司结合。使购物者的风险降低到最低，地产商已求稳定的回报，因此降低自己的门槛化解难题，若干年后回扣我们称之为销售卖点，客观上所反冲这种营销策略全国确实是关键性的作息，在某一种程度上开发商实力的立宪，但是我们商业地产市场还不成熟，这种策略一点不能兑现，还有在再投资goodfeel的时候造成资金的断裂，这要给投资者造成大损失，同时对开发商的伤害也是非常大的，还有可能会被告上法庭，所以比较非常注意，当然还有先注后售，我们认为产权完整统一管理将成为未来的发展趋势。

　　如果地产开发商对自己的项目把握较大，各位又比较看好这个项目，他那样他就出售经营权，这是比较流行house.focus.cn的项目。这是一个，第二个是出租，商业地产商开发的项目以出租为主，他通过对找商圈的控制，这一类档次有高有低。其中商家与地产商是我们是协会大量倡导的，现在最吸引眼球的是大连的万达模式。应该说订单地产催生的我们商业地产。包括媒体报道是订单产业催生了商业地产。这是我的观点。所以就是应该说订单这一块是我们协会一个工作网络超女的重点。所以这个万达在这里我就展开说了。

　　五、商业地产开发商经营上对商铺投资者go2map的承诺兑现好坏是问题的焦点。因为商业地产关键的四大问题，重点是出现在开商铺，但是会集中表现在什么地方呢？我们认为是承诺兑现好坏是爆发的重点。也是投诉将会出现的对承诺兑现的好坏，也就是问题都集中在这里。刚才说了他是一个高投资高回报的行业。后期的回报，风险在前期。这时候没有投资回报的。应该说很少或者没有。当市场各方面条件成熟了，商铺优势在逐渐显现，现在是进入旺铺阶段，商业地产开发商打出商务投资8％到10％的回报，我认为是指后期回报。从这几年的投资回报看，他的暴利时代已经过去了。将由不平衡走向平衡。

　　我国商业地产刚刚兴起，商业地产开发商和经营商物业管理或不规划，所以在这种情况下商业地产投资的项目在前期风险是非常大的，如果养铺不成，成为死铺，那矛盾就会暴露。特别是投资膨胀，进而引发17173的资金断裂，这是导火线，就会形成类似开发商和投资者的投诉热点，由此可见，商业地产开发商对的他的项目的预期的高低直接影响到商业的发展，甚至影响到社会经济的发展稳定。如果把风险控制在投资前期，确实是我们工作和研究的重点，如果你的项目成功了当然好，失败了应该说各方面的都心疼。如果你的项目是大多是银行的，对金融确实很麻烦，如果你的项目是反租的，出了问题，那就是会闹事，所以整个商业地产集中在这一块。因为这有问题，我把问题说出来。

　　六、商业地产开发和商业规划的关系。第一个我想讲的是商业观点共化与城市规划的关系，遥相结合。和经济发展相结合，这个是非常关键的，根据我们了解调查的话，比如上海，把原来是市中心是陷进去地区，从四川路向上和南京路结合起来。当时商业管理是这样焦点装修家居网的。北京也是这样的。北京的布局整个是长安街形成王府井西单等。因为他是中轴线的限制，发展的商业以沿着二环线向三环先发展。上海的布局是因为地铁起来了是沿着地铁。

　　曾经我参加两次论坛，都去参观了徐家汇商圈。第二个是比如说还有一个专业市场。在市场商业自选紧缺的时候，可能有的这个专业市场最后依托产业去进行会更好，不依托产业去进行可能会退出去。这个我就不展开讲了。二要做好商业观点规划工作，用规划引导商业地产投资，随着我国经济的快速发展，在今后一点时间里，市场对商业地产的需求，将会保持供需两旺，旧城改造和新城建设。现在城市化非常快，以后1300万人会进入城市，政府营造的商业投资环境更规范，更有利于商业地产的开发。

　　据了解，通州的商业交易量，占整个房地产交易量校友录的50％左右，上海不到20％，总量上分析，我国商业地产的投资潜力还是很广阔的。市场还是很好。这里面他有这么好的市场，一中央领导重视四川商业地产开发，面对住宅热后的商业地产热，应该说早就影响引起了中央领导的重视，当务之急是重视商业地产的开发，召开大中城市商业网点规划经验交流会，今天又列入了国务院的发展计划。所以我们在工作中体会到，制定城市商业网点规划，是政府改革职能转变的新思路是非常正确，我认为当前用科学发展观制定规划，这样才能开创订单式的规划。

　　二做好商业网点规划工作，用规划引导商业地产投资。商务领导进行了十分详细的论述，大家可以上网查查，这是投资者的重要依据，是为规划方法和共同建设，从宏观上引导商业投资。

    三大力实行听证制度。商业网点渐渐和开发比较以规划为龙头，需要通过听证形势来提升强化规划校友录的意识。这也是国际通行的做法，今后没有只定商业网点规划的城市，商业地产项目不符合当地的规划，商务部将不予批准，政府这样的制度是对于上商务投资者负责任的表现。

    四做好订单市式的商业地产开发。促进商业和地产两个。特别是如何科学协调发展我们认为规划与听证这两条是实现的手段，目的是商业地产的开发。这样商业地产开发才能达到健康的发展。

　　作为政府行业协会角度，要求开发商的商议地产项目要符合当地商业网点的规划，能够通过各方面的听证，我认为规划一是总量控制和发展要求与城市的规划发展相一致，不要恶性竞争，三有利于传统网点向现代提升，有利于老百姓的购物。你一定要定好位。吸引老百姓到你这里来买什么。商业定位和物业的规划如何相对应，设计是否合理。包括进行独特网络超女的经营和促销手段，应该说这是真工夫，希望大家认真对待，投资者关心的是后如何收益，开发商一定要明确告诉投资者，我想谁能达到这个要求，谁的项目就能吸引人，就可以成功。

　　所以就是应该说在我国许多经济发展的城市，每一年不但有大量的项目上市，还有国内的商业用房市场还没有得到很好的发展，缺乏像居住类那样专业的市场，投资机构和金融机构，没有配套的体系和经济服务中介机构，以及出售专业的商务机构，较为成熟的商业市场理论和成熟的政策法规体系，相对居住类的房地产而言，这是一块我们需要认真研究的市场，所以我们各面方面的要遵照发展的需求，我们将致力于为开发商商业地产服务，关注和解决商业地产的开发的新情况和新问题，在商务的指导下建设商业网点的管理，为达到定单式的商业地产go2map的开发这个目标而努力，我的发言完了，谢谢大家。