小寨、东大街、解放路、长乐路等西安传统的商圈，由于其多年发展积累的旺盛人气，一直是西安商业地产发展的必争之地。但随着一些商业地产的开发及大型居住圈的形成， 
新兴的商圈也成为西安商业地产发展的热点所在，高新商圈、东城商圈以及已经初具规模的西大街商圈，都以后发优势冲击着西安商业地产的市场格局。传统商圈的改造，新兴商圈的涌现，都使得以商圈为核心的西安商业地产之争不断升级。 

　　■新兴商圈 

　　改写商业格局 

    商圈的形成并非短期之功，也并非是一个商业地产项目所能带动的，而是和城市规划的走向以及周边区域大型居住区的形成密切相关，规划的力量和市场需求的力量也成为形成商圈中最为重要的因素。 

    在西安传统的泛钟楼商圈中，主要是指东大街一线形成的商业旺地，而西大街的新兴商圈却是伴随着这两年城市规划和改造而形成的。西大街的成功改造，其仿古风格也成为城市的重要窗口，同时也带动了沿线商业地产项目的迅速跟进。上海城、丽人街、时代盛典、唐人街等商业项目的开发，也使得这里商圈的形成速度明显加快。 

    如果说西大街商圈的形成是规划的力量所致，那高新商圈的兴起则是市场的力量所致。西安高新区在十余年发展的过程中，已经形成了大型、高尚居住板块的特征，而商业氛围的逐步兴起也是必然所致。以科技路、唐延路为核心的区域也聚合起一大批国际化的特色商业体，易初莲花、世纪金花高新店、金鹰百货、香格里拉酒店、新西蓝左岸商业风情街等，使这里成为西安休闲、娱乐、餐饮、购物的时尚选择。

　　■传统商圈 

　　改造升级纷纷启动 

    如果具备了城市规划力量或者大型居住区需求力量的推进，新兴商圈的后发优势明显，在特色化、时尚化、精品化的走向上也体现出非同一般的特点。而传统商圈由于是市场多年发展中自发形成的，虽然具备强盛的人气支撑，但由于配套设施老化、商户竞争众多但差异化不大等原因，正面临着升级改造的抉择。 

    骡马市商业步行街可以说给传统商圈的升级和改造进行了有益的探索和尝试，虽然目前还没有开街，但其借助东大街传统的旺盛人气及骡马市本身在市场上拥有的品牌知名度，也将在改造后成为西北商业的一块金地。对于西安商业地产中传统商圈的改造还面临着一个问题，就是在新项目的业态整合和规划定位中，如何有效整合原有的商户资源、并结合项目规划的特色，在不丧失原有资源的同时，对项目进行整体全面的升级。骡马市在走一条业态的全新定位之路，而商业王者大连万达进军西安全面改造李家村商圈，兴建42万平方米的万达城市广场，这在聚合原有商业资源的同时，也必然面临着新、旧之间的整合和抉择。东大街、李家村、轻工、民乐园等诸多传统商圈改造的纷纷启动，也预示着西安商业地产在新、老商圈的竞争中面临升级。 

　　■商圈特色 

　　推动商业地产发展 

    新老商圈的四面开花，让西安商业地产热点凸显，同时也搅动了西安的商业格局。传统商圈的人气是商家梦寐以求的黄金支撑点，而新兴商圈中特色化的经营以及明显的后发优势，则又是抢占市场先机的重要因素。有关人士认为，新老商圈中商业地产项目的竞争，将使得西安商圈特色化发展明显起来。 

    以人们传统的购物倾向而言，商圈代表着一定的购物动机和倾向，比如小寨商圈多以学生为消费主力，东大街年轻人居多，而西大街、高新区等商圈更为白领人士所看重。正是因为商圈有着基于消费群体的定位特色，西安商业地产在发展定位中、在覆盖面中开始考虑特色化经营方向。立丰地产在东二环打造10余万平方米的立丰国际购物广场，除了看好城东、曲江等周边大型新兴居住区强大的购买力之外，更把项目定位为面向全城消费群体的MALL。而高新区片区的现代、国际和人文魅力，则使得这里成为国际化高尚消费的主要场所。临近小寨的雁塔国际文化广场，则鲜明地提出文化产业集群的商业旗号。可以预见，西安商业地产在新商圈的崛起和老商圈的改造中，将逐渐显现出特色鲜明的个性来。