商业街在现实社会中往往被人们寄予较高的期望，美其名曰“金街”，期望给城市和商家带来更多的经济利益。许多的大中城市认识到商业街的群体效应带来的巨大利益，正在传承商业聚合发展的传统，重新规划和改造本城市的商业街，期望改变商业街的形象，吸引更多的商家和顾客光临，从而发展地方经济。但是，商业街怎样才能广招天下客？聚集人气,创造商机？人们只偏重商家的简单聚集，却忽视了商业街的相关价值的塑造，即吸引人气、促进经济的基础内涵的规划和设计。现实中,商业街的规划和经营往往缺乏对整体价值的认识和塑造,屡屡一改再改。对商业街整体价值的内涵和关于价值的塑造途径，笔者结合泉城路商业街的问题进行探讨。
 
　　形象价值

　　商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场所，是市容、市貌中最繁华的景观，是推销一个城市时最引人注目的名片。为了提升城市的形象和增强城市的竞争力、影响力，政府往往把老商业街列入改造的规划，予以重金支持，重塑一张崭新的城市名片。笔者认为，在现代商业中，商业街的品牌形象不在于历史遗迹的保护、环境的美化和区区几个雕像，其根本在于商业街独有的诚信保证和经营中的商业文化内涵，缺少了诚信和文化内涵的商业街只是“空中楼阁”。消费者对商业街不仅仅是期望商业街的商品琳琅满目、价廉物美，更多的是购物的放心和舒适以及在商业街受到的文化的陶冶。在商业街现实的经营和管理中，除了对商家自身的诚信、守法要求以外，对地方政府的公平、透明、诚信也要求较高。政府应在商业街的建设、招商的规划和选择、日常的监督方面营造诚信经营的氛围和环境，把诚信的原则作为商业街招商引资的条件和基础，政府相关部门联手打造商业示范一条街，以规范经营、规范管理为宗旨，商家的经营不但要求诚求信，杜绝欺诈，使消费者满意，维护城市形象，而且政府首先要树立诚信的典范和先例，才能树立商业街的富有诱惑力、亲和力的社会商业形象，凝聚人心和人气。商业街上下良好的经营道德和诚实的服务，换来的是规模效益、商业繁荣和商业街的金招牌。但是，在济南泉城路的商业街招商的过程中，却发生了拍卖行和代表政府的城市建设部门为追求经济利益，迎合大客户的要求，在拍卖完成后单方面改动拍卖约定条款的事件，相关部门已被承租方告上法庭。这种有失诚信的事件发生在泉城路开业之初，损害了泉城路商业街和济南的形象，影响了泉城路“金街”的声誉，丧失了商业街长远发展的诚信基础。

　　主题价值

　　商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。即商业街规划和经营的指导思想，表现在外面的就是商业街的风格，这关系到商业街的定位和发展的空间。笔者认为商业街的主题有两个：一是商业街的商业主题，即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。从业态选择脉络来说，商业街应以百货商店、专业店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，而普通超市、仓储超市、便利店等可以作为拾遗补缺的选择对象。关于业态的所有制形式，应该是把国际知名的百货店、专业店和私有的零售企业作为重点引入对象。商业街的经营品种选择应以选购品、耐用品、奢侈品、教育消费品为主，经营品牌应选择国际和国内知名的商品品牌，并保证商品品牌的真实性和正宗性。我们看到，泉城路商业街的商业主题不是很明显，业态较杂乱、商品品种较为宽泛、品牌较复杂，给消费者主题印象模糊、良莠不齐的感觉。二是商业街的社会主题，即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。商业街应减少纯购物商业成分，娱乐、休闲、文化、旅游、商务的比例应增加，功能应强化。在泉城路上，应该通过高密度的城市文化、娱乐活动的开展和商家聚集的竞争效应营造城市文化和商业街特色的商业、休闲文化。改造后的泉城路较多的注意了仿古建筑和人物雕像，却忽视了城市和商业气氛的营造；纯商业的比例较高，非购物的功能非常薄弱。值得一提的是，山东省省府、人大、政协占据了泉城路的关键部位，政商一处，影响了泉城路商业街的主题和气氛的形成。

　　领导价值

　　商业街之所以被人们称之为“金街”，不仅在于现在的商业街的商业价值和经济回报，更在于商业街的发展潜力和无限的生命力。那么，商业街的生命力在哪？笔者认为，迎合消费者不如引导消费者。商业街不是主要满足消费者现实需求的场所，而是引导消费需求、挖掘潜在需求的创造者和消费潮流的领导者。随着城市居民生活水平的提高，人们的感性消费成为普遍现象，更加注重个性的满足、精神的愉悦、舒适及优越感。商业街要为消费者提供满足品位需求、缓解心理压力、增进情感交流的购物、休闲、娱乐的场所。商业街要跨越主要满足消费者物质需求的阶段，进入消费者精神需求的层面，汇集现代科技、管理的最新成果，成为都市时尚的最大展示场所。消费者能够在商业街看到最时尚、最前沿的产品，那些最著名的、最有号召力的品牌以及他们最向往的、梦寐以求的生活方式和消费方式，让消费者身在商业街，时刻感受时尚的动向和脉搏，了解消费的趋势和信息，使他们不断选择未来的消费方式、明确未来的时尚追求、规划未来的消费计划、憧憬未来的舒适生活，这就是商业街的领导价值所在。商业街要实现和塑造领导价值，就应该在环境的舒适性、管理的现代性、商品的时尚性、服务的完善性、规划的前瞻性、风格的前沿性、促销的创新性上多做文章、下足工夫。但是，泉城路的领导和落户两极分化反差极大，贵和购物中心、三联和即将落户的沃尔玛代表的是具有领导价值的商家群体，而以重新开业的济南百货为代表的商家群体却换汤不换药，经营和营销观念滞后，方法技术落后，给人以夕阳西下、暮气沉沉的感觉。

　　汇聚价值

　　在现代的城市建设中和经济发展中，由于城市交通设施的完善，商业街集散商品、集聚人流、客流的原始功能得到最大程度的张扬。但是，仅仅具有地理上的优势是远远不够的，商业街要生存和发展，应该客观地面对消费者的需求。现代的消费者在感性消费的同时，越来越变得成熟和精明，在保证生活质量、追赶时尚不掉队的前提下，追求商品的物美价廉、购买的实惠便利。因此，现代商业街不仅要沿袭商业街的原始功能，“扎堆”布点，为消费者提供便利性选择和配套性购买的条件，还要实施错位经营，汇聚不同类型、风格、定位的商家和商品，为吸引更多的消费者、激发广大商家和消费者共同的交易热情打下基础。商家的汇聚和消费者的汇聚，是商业界的生命线，商家的汇集为消费者提供了大量的多样化的商品，也为消费者汇聚了众多的比较和参照的对象。商业街的汇聚价值实现竞争和互补的和谐，人流和客流的交织，人气带动了商品的集散，促进了买卖的兴隆。在商家的汇聚上，泉城路商业街应引入市场机制，减少政府的干预，引入多种所有制、多业态类型的商家，不能犯只重国有、中资、业态单一的毛病。每个商家靠自己的竞争力和协作能力说话，顺应市场变化，培养竞争优势。济南市政府应借助泉城路商业街改造的时机，调整区域内的商品结构，业态结构和产业结构。只有专注规划、经营，做好、做大、做长，才能发挥汇聚的价值和作用，在这方面，泉城路商业街还有一段很长的路要走。

　　整合价值

　　商业街是多功能的整合体，它的长处在于整体优势。没有整体优势就没有强大的内聚力和辐射力，也就是失去了存在的条件和发展的空间。商业街是城市商业最集中的地方，商业街不仅具有纯商业功能，还是多功能、多业种、多业态的商业集合体。在商业街的建设和规划中，怎样整合有限的资源，塑造商业街的整体优势，是至关重要的。首先应明确的是商业街不仅是购物商业的功能，还应具有文化、娱乐、休闲、旅游、商务的功能。世界著名的商业街，纯购物的商业经济比例只占40%左右，其他则是非购物的商业经济。中国城市留给国人和外国人最突出印象的“商业街”是秀水街、西单、劝业场等这样功能单一的商业街，连最著名的王府井商业街也因功能单一、缺乏整合而进行三次大的改造。泉城路作为济南历史上最著名、人气最旺的商业街，正处在拓宽改造、重新规划的过程中，如何树立泉城路与众不同的新形象，完善其功能，是摆在济南市政府面前的新课题。泉城路的亮点是万达集团携手世界零售巨头沃尔玛进驻泉城路，带来了整合的理念，MALL商业模式能向消费者提供购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等一站式的服务，功能完备、配套设施齐全、环境分区合理、停车位充足。但是，我们也看到了非整合的苗头，大多数区域购物商业比例偏大、功能较少、环境拥挤、停车位不足、未来发展空间小。与国际著名的商业街相比，起点的落差极大，难以想象泉城路将来要经过几次改造，才能成为真正意义上的金街。

　　文化价值

　　在前不久举办的王府井国际著名商业街研讨会上，北京东城区的区长陈平同志表示了对王府井现状的不满，他说：“只有做到商业和文化的结合、传统和现代的结合、民族和世界的结合，王府井才能成为最能体现中华民族文化和商业繁荣的国际著名的商业街。”不错，商业街作为城市的形象代表，应该承载城市的浓郁文化和历史，弘扬民族文化和商业传统，这是大家都形成共识的，关键是怎么塑造商业街的文化价值。笔者认为，对于怎样塑造商业街的文化价值，关键是处理好静文化与动文化、死文化与活文化、商文化和艺文化、中文化和西文化这四者关系。静文化是指商业街的设施、历史名胜、传统字号、纪念塑像等；而动文化是指利用这些静止的设施开展生动活泼的文化活动，使静止的建筑、设施焕发生机和活力；死文化就是城市商业历史传统、名人轶事、民间传说、风俗习惯；活文化即指把这些“死”文化利用各种创新的手段和方式表现出来，赋予新的主题和生命内涵，迎合现代消费者的情趣，使人们产生独特的印象，形成对传统文化的亲切感、认同感和归属感；商文化即传统与现代的商业文化；艺文化是指文艺、体育文化，利用大众欢迎的艺术、体育、娱乐形式吸引消费者，商文化和艺文化互动，营造轻松、热闹、繁荣的消费和娱乐氛围。艺商联姻，借此激发人气，带来更多的商机。商业街不能固守中文化，要开放，吸收西文化中的精髓，中西文化结合，这才是现代商业街的魅力所在。世界著名的法国巴黎香榭丽舍大街已经成为“世界最美丽的大街”，是巴黎的商业中心、艺术中心、展示中心、交流中心、庆祝中心、休闲中心，每年约有一亿人造访香榭丽舍大街，世界各国的人们还可以通过香榭丽舍官方网站浏览美景、洞察每时每刻在此发生的各类商业文化事件。泉城路和国内其他的商业街一样，文化价值只停留在历史古迹的简单保护和静止再现上，缺乏文化的吸收、融合以及生动表现，民众参与程度较低。城市政府仅仅把弘扬文化挂在嘴上，而不愿意把城市文化、主流文化、大众文化和商业文化结合起来，认为会因商业街商业味太浓，影响城市文化、主流文化、大众文化的内涵。商业街的建设和规划片面强调商品的销售功能，轻视商业街的社会文化功能，这与中国历史遗留的“轻商”的传统思想分不开。