2004年，经国务院批准的《福州城市总体规划》（1995－2010年），确立了福州城市性质为福建省会、我国东南沿海重要的经济中心，现代化的港口城市。福州城市发展以中心城为依托，以海港、空港为导向，沿江向海、东扩南移，形成“一城三组团”（即中心城和马尾组团、长安组团、琅岐组团）的布局结构、各组团分担和补充中心城的功能。中心城钭作为市城、省城、海峡西岸经贸、金融、科技、文教、信息的中心。其中“东扩南移”则是一个非常重要的发展战略，为福州市进一步对外开放，指出了发展方向。要实现这个战略目标，福州房地产该怎么办？值得探讨。

    一、发展房地产业是实现福州城市“东扩南移”发展战略的基础和先导。福州实施“东扩南移”发展战略，目的是为了早日把福州建成经济繁荣、科技发达、设施完善、环境优美的现代化城市。纵观世界诸多现代化城市的发展过程，可以看出这些城市的发展无不与房地产业的迅速发展相联系。如作为亚洲“四小龙”之一的香港，是一个新兴的国际性现代化城市。在其70多年的城市化过程中， “外向型经济”发展取得巨大成功，溯其原因，既有其发自内部的动因，又有来自外部的条件，而其内在主要动因之一就是积极发展房地产业，实施高地价政策，并以此来刺激经济发展，充裕政府财源，对繁荣香港经济起到了举足轻重的作用。

    改革开放20年，随着我国国民经济高速发展及住房制度改革的深化，房地产业在国民经济和社会发展中的作用日益增强。与全国一样，福州房地产综合开发作为一项新的事业，从无到有，走出一条“统一规划，合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的路子。特别是步入90年代以来，虽然说经过了一段曲折，仍表现出综合开发优越的特征：一是在深化改革上，结合住房制度改革和土地使用制度改革，由原来的计划经济向社会主义市场经济转发；二是在开发领域上，进一步注重了城市和农村、新区开发与旧城改造相结合，特别是农村城市化较紧密地结合；三是在开发范围上，把土地开发、住宅小区建设、商贸设施建设、工业小区开发和市政基础设施开发作为一个整体的系统工程，突破以往房地产开发只局限在开发住宅的范围；四是在资金筹措上，形成了利用外资、内资结合，国家、集体、个人并举的开放性、多元化、多形式的投资渠道；五是在组织实施上，开始形成既有政府集中统一，又有政府只控制宏观政策，而市场开放让开发企业自由竞争的开发模式。目前，面对 21世纪，福州市正抓紧贯彻落实城市总体规划确定的“东扩南移” 发展战略，积极招商引资，加快房地产在新区开发和旧城改造力度，进一步完善和增强城市载体功能，努力把福州建设成为以经济功能为主体的名城、省会、经贸、港口、园林式的现代化城市。

    二、“东扩南移”发展战略给福州房地产带来优势。实施福州城市总体规划确定的“东扩南移”发展战略，到2010年，福州城市建区面积将从现在80多平方公里发展到161平方公里。其将大力开辟新区，促进旧城改造和新区建设同步发展，及基础设施建设形成规模，既拉动城市经济发展，也给房地产业发展开辟了新的广阔空间。

    “东扩”即推动城市沿江向东，向海方向发展，形成沿海滨江的城市格局。江滨大道建成为城市东扩创造良好条件。在“东扩” 方向上规划布局的四片新区，为房地产开发和配套设施用地可达 16.8平方公里。如长安新区，是新的台商工业投资区，可供建设用地约6平方公里；快安新区是目前福州市建设条件最优越的高科技产业园区，其在江滨大道建成后，在铁路以南地区形成了近4.5平方公里的可建设用地；台江江滨，由于江滨大道建成，就能激活了台江5平方公里的黄金宝地，使该地区成为今后城市建设的热点；鼓山新区用面积5.6平方公里，其中位于福马路，前屿等路包围而成的新区中心区，建设条件最成熟，其已成为近期新区建设的重点地区，其可用土地面积约1.3平方公里。建设中的国家级住宅试验小区在其范围内，除已审批和建设用地外，尚有可利用开发的土地0.8平方公里。

    “南移”，主体是跨过闽江，开发南台岛。随着跨江大桥及其它基础设施工程的逐步形成，开发条件更加成熟。其本岛面积118.2 平方公里可供城市建设用地94平方公里。在金山居住区，与鼓台中心区联系十分便捷，有开发经济适用住房等建设用地7平方公里；海峡科技城，总用地面积8平方公里。首期开发3.5平方公里；旅游娱乐区，重点区域安排在乌龙江北岸和南台岛东南部，重点项目华厦世纪城的建设已经展开；仓山中心区安排在拟建的南台大道两侧，北起上三路，南至南二环，总用地面积近1.3平方公里。除以上项目外，规划还安排了新的港区（壁头港区）和新的文教区（飞凤山文教区）。由于这些新区开发，便能为海内外房地产开发商提供丰富的土地资源和门类丰富的房地产开发项目。再加上目前福州市旧城区还有10亩以上棚屋区48片，占地3069亩，各类房屋建筑面积 284.66万平方米尚未改造，及改革开放20年建设所形成日趋完备的电力、电讯、交通、供水、供气、园林等市政基础设施，对福州房地产业发展十分有利。

    此外，随着改革开放和房地产业不断发展，福州房地产市场和法规建设，配合“东扩南移”发展战略实施，也日趋健全完善。近年，政府除了颁布一系列行政规章，保证投资者正当权益和合法利益外，还采取一些优惠措施“为外同投资企业‘减负’，更激发了外资投资房地产业的热情。前不久，在2000年福州国际招商月土地招商活动中，共计签约48项，总用地2634.9亩，总投资35222万美元。其项目涵盖多、涉及工业房地产、商业旅游等多个领域，是福州经济增长的热点。

    三、抓住机遇，加快房地产业发展，早日实现“东扩南移”发展战略目标。将福州建成海峡两岸繁荣带中心城市，任重而道远，必须树立创新意识，大胆探索，不断前进。为此建议：

    1、推进改革，实行决策与执行相分离的管理机制。随着福州市场经济不断发展，政府管理机构职能交叉，分工不明确，缺乏配套法规及综合协调的权威性机构等问题日趋突出。若不抓紧当前管理体制改革的有利时期进行调整、理顺，势必影响“东南扩移”发展战略的顺利实施。

    现代城市的建设和管理，关键在于做好科学决策。政府是决策者，应从宏观角度，超脱冷静地分析城市建设、发展的多重复杂因素，制定发展战略及实施有效监督，而不是执行者，过多地卷入一般性的专业建设执行过程，使城市决策与执行事权模糊，互相扯皮。建议借鉴上海、深圳等先进城市“两级政府、三级管理”的模式，成立有力的城市发展机构，把城市规划、建设、管理形成一个序列，按市场经济规律进行运作，以保证整个城市建设发展的良性循环。

    2、集中力量，重点突破，面上逐步开花。房地产综合开发是城市实施“东扩南移”发展战略的重要手段。要根据福州各个区域发展方向和功能定位，由骨干房地产开发企业提前介入，把该建设的基础设施建设起来。还应注意村镇建设的管理，因为多数新区都处于城乡结合部，容易出现“都市中的村庄”现象，严格控制低水平的土地开发，使村镇规划与建设与新区定位相衡接。至于新区外的城市土地供应，则应从严控制，以引导开发商把力量投入到新区建设中去，逐区逐片地把新区建设好，避免自发建设，遍地开花的无序状态。

    3、新区建设要坚持高标准成片综合开发。选择重点扶持示范小区上马，为旧棚屋区改造有序发展开辟道路。应象国家级城市住宅试点小区鼓山苑的建设，在较大规模土地里进行，其既可以提高整体规划设计和综合开发水平，又能做到适当地安排居民交往的文化娱乐设计和较为全面的公建配套，又可采取新技术、新工艺、新材料、新设备，使其成为一个先进新区。这样新区，住房舒适、配套齐全，环境优雅，治安稳定，再加上应有的物业完善管理和周到的服务，不但可以吸引大量客户，而且可以很好地疏散旧棚屋区高密度人口，让出地块，使旧城区总体规划的指导下，从整个城市经济、社会发展战略开发，统筹安排更高水平的城市改造。