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   “金九银十”住宅市场并未迎来往年的火爆。根据中原地产数据，全国主要54个城市黄金周同比成交量下跌7成。但商铺投资的理念在不限购的利好下仍然风行，广州统计局有关数据显示广州商业地产再迎热潮，首8月商业营业用房投资增长3 1 .9 %，增幅比1至7月回升12 .6个百分点，“买楼不如买铺”仍被捧为投资王道。

    一位资深房地产中介市场经理告诉南方记者，今年商铺投资规模增幅“肯定达到一倍”，不过视地段行业不同投资价值差距甚大。一方面商业写字楼供应有限且“只租不卖”，另一方面市场有一定担忧，类似布行小商铺因为行业不太景气，业内普遍比较悲观。复杂的市场情况下，为避风险，成熟老商圈重新受宠。

    商业地产市场投资热情高涨

    “北京路的商铺没有最贵，只有更贵。国庆期间放售放租都很少，受供求关系影响，国庆前后一段时间北京路商圈商铺的租金一直居高不下”，广州市成熟繁荣商圈北京路附近一家房地产中介日前告诉南都记者。

    一位在珠江新城繁华地段租下一间餐饮铺的店老板告诉南都记者，自己身边倒手商铺的朋友最近都把眼光从白云、番禺等偏远地段转回了北京路、上下九、天河、珠江新城等成熟商圈，“我们圈子里赚得最多的朋友整天就在市区各大商圈开车溜达，看见人群密的地段就寻找中介给介绍铺子。商机总是在变的，考察市场一定要脚勤嘴勤。”

    据 有 关中介透露，在房地产调控房价缓涨期，市区中心地带的商铺热度不减，最贵的一线街铺要价达到3000元/平米，“再贵都有人跟我叮嘱，放盘开价一定要提前打招呼”。

    北京路一家精品首饰店老板告诉记者，自己月租金2000元/平米的高价位商铺一天进账要超过3000元才可望维持收支平衡。这家不到20平米的店面装修精致，颇得青春女生的青睐，记者短短驻足20分钟，粗略估计已有约十来组年轻人携手共至。老板称营业额“不方便透露”，但盈利足够。

    北京路一间商铺经手人透露，不久前一间30平方米的铺位以9万元/月的租金水平出租，“和去年相比，北京路商场铺租金升幅至少有15%”。

    根据广州市房地产租赁管理所2011年的市房屋租金参考价，北京路商业步行街的商铺租金全市最高，每月达1650元/平方米，其次是下九路步行街的商铺每月1200元/平方米。

    而根据广州市社科院今年发布的一份商贸业发展报告显示，目前广州的商圈普遍存在着商业网点集聚度过高，同质化竞争加剧，容易导致商家过度竞争的问题，其中尤其以天河路商圈最为明显。

    精明的房地产中介经理对此表示:“同质化问题很难避免，但看看最新的市场情况，风向已经掉头，老商圈由于人流稳定，品牌集聚效应显现，当前更具抗风险性”。据悉，大型商场群天河城租金也当仁不让，“正因为拥有北京路商铺产权的业主,无论收益率多少都稳赚不赔，需求大而供应小的矛盾长期存在。所以老商圈才重新受宠。”

    中原地产业内人士透露，今年以来广州商业地产的发展增速达一倍之快，市场投资气氛再度回暖。但今年广州总体新货供应缺乏，特别是市中心商铺缺货严重，令7- 9月以来的广州一手商铺市场出现量价齐跌的情况，商铺均价更一度跌入今年以来的最低位。

    根据广东省统计局数据显示，今年1至8月份，广东商业营业用房投资324 .31亿元，增长31.9%，增幅比1至7月回升12.6个百分点。相比之下，同期广东商品住宅开发投资2176.43亿元，增长7.0%，增幅比1至7月回落1.1个百分点。

    泡沫风险考验投资者选址眼光

    商业地产发展如此迅猛，特别是诸如白云、番禺区域的新商圈近年雨后春笋般涌现，不少投资者急于向业内求答疑解惑，“泡沫究竟有没有出现？”

    社区的临街铺由于人流稳定，发展成熟，经验灵活度高，也备受投资客追捧。中原地产营业人士告诉记者，询价搜铺的买家这几月“没有断过”，比起上半年大有回升之势。

    “商业爆发式增长要看是什么概念，从租的角度看，是有可能增速实现翻番，但从卖的角度看却不是，由于广州很多写字楼都是只租不卖，加上在市中心越来越少地方可供开发，也只能向其它例如番禺等新生板块开发了。”合富辉煌商业地产顾问公司项目总监邓育华如是告诉南都记者。

    广东乾阳投资管理有限公司董事长何辉认为商业地产存在发展迅猛的支撑，“主要是投资者正在加速抽离资产转向商业地产。”

    商业地产发展的主要支撑是城市化和城镇化的提高，以及其所具有的稀缺性。回看香港97回归以来，以及日本“失去的二十年”地产业下跌的教训，即使商业地产是有很好的前景，但如果过度发展，炒得太热产生泡沫的话，泡沫破灭后必然下跌。

    “商业地产的范围很广，有写字楼、公寓、购物中心等等。事情不能一概而论，我暂时认为商业地产并不存在泡沫。”合富辉煌商业地产顾问公司项目总监邓育华接受南都记者采访时称，但在珠江新城，或者像番禺之类的新生板块，购物中心发展蓬勃，目前已存在招商经营压力。

    何辉告诉记者，“由于商业地产没有受到国家关于房地产限购等政策影响，近来发展速度比较快，尤其是一线城市，一些二、三线城市也发展得很快。但认为某些区域，尤其是一线城市，是有一定的偏高过热。”

    去年在商业地产火爆之下，银监会曾公开强调商业地产抵押贷款的风险，并且第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，说明国家已开始关注商业地产领域的过热。但从商铺投资的统计数据来看，发展势头仍然强劲。

    长期关注商铺投资，并数次小试牛刀现月租收入过万的李老板对南都记者直言，“泡沫从来都是伴随着繁荣”，“如果没有泡沫我也不会进这行并找到机会。在地段决定生命的商业地产，泡沫风险更考验选址眼光。”

    商业地产投资价值远近高低各不同

    即使商业地产蓬勃发展，但具体到商铺行业，却是如人饮水，冷暖自知。视地段行业不同，投资价值差距甚大。商业写字楼有需求，但类似布行小商铺因为行业不太景气，业内普遍都比较悲观。

    “街铺永远是最热门。写字楼要依地段和产品来看，像老城区，市中心的写字楼以及配置较好的写字楼会比较热门。”合富辉煌邓育华如是说。

    近年来，精英白领们对办公环境的要求不断提升，不但要求写字楼交通便利，还要求各种配套设施齐全。正因为这些越来越高标准的要求，令地段好，配置优良的写字楼价格高涨，成为房地产类别中的投资新宠。

    受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。2011年我国办公楼开发投资完成额达到2543 .53亿元，增长40 .70%。

    包括仲量联行、中原地产等多家机构观点称，今年上半年在市场强劲需求的推动下，中国写字楼市场发展迅速，主要一二线城市写字楼市场租金仍基本维持上扬态势。

    据第一太平戴维斯等专业数据显示，今年广州新推货源增幅有限，上半年广州商业地产领域零售消费市场表现较为平淡，受本土经济进入调整期影响，社会消费品零售总额增速放缓。但广州大型商场租金保持上升态势，首层平均月租金为1261.8元/平方米，同比上升4%，环比升1.7%。

    行业区域的分布不同决定着商业地铺的命运大为迥异。珠江新城社区商铺租金最高的基本集中在西区首层铺，月租多为450-800元/平米。而专业市场领域，铺租之王基本在白马大厦，这里曾创下3.5平方米的铺月租达8571元/平米的记录。

    牛人侃经

    商圈周边有投资机会

    李老板：类似白云、番禺区域的新商圈铺价一两年来绝对翻一番，近年来，随着白云万达广场、万博中心、永旺梦乐城等20多个大型城市商业综合体、大型购物中心的兴建与陆续开业，正在形成各区域的一个个商贸标杆，带动各大商圈崛起，在这些商圈周边寻找，一定有投资机会。

    何辉：商铺和写字楼这两种商业地产目前最热门，投资也比较多。写字楼是大机构投资较多，而对于一般投资者，投资商铺目前回报比较好。

    后市预测

    明年商业地产政策或将有所调整

    “如果商业地产还是像这样快速发展，泡沫累积会带来不良影响，例如银行坏账，还有其它副作用等等。为了防患于未然，不排除国家会出台政策调控的可能性。”何辉预计，商业地产如此快速发展的势头估计不会持续太久，如果一直超常规发展，政府有可能出台政策调控，而政策又会对投资者心理产生影响，如果再这样发展下去，估计明年将会对商业地产有所调整。