第二，商业网点规划与城市规划有着本质的不同。城市规划主要以土地等稀缺资源为对象，对城市公共设施和空间结构的发展进行规划。其内容的实施，主要依赖政府的公共投资，如道路交通、广场绿地、环保卫生和水电气热等市政工程建设，是政府垄断控制的。所以，无论是在计划经济体制或市场经济体制下，规划内容在逻辑上并不冲突，其中商业布局的规划，也主要是对商业用地区域和总体规模的控制。而商业网点规划，实际上是店铺设址布局，其商业设施的建设主要依赖经营主体的自主投资，商业集聚和商贸区的形成也是经营主体自发选择的结果，政府难以控制。

（一）           政府职能的转变

许多政府主管部门的同志对规划能否顺利实施存有诸多担心和疑虑，这是正常的。因为用计划经济的思想来做市场经济的规划在逻辑上就不通顺，自然会遇到执行的问题。

市场经济是由市场这只“看不见的手”，通过供需关系传递信息，牵制市场主体实现资源配置。市场经济下，政府职能由直接干预调配转变为合理的宏观调控，在制订和实施政策时遵循的大原则是：市场能做的政府不做，不可越位；市场不做的政府来做，不可缺位；该是哪个职能部门来做的就由哪个部门来做，不可错位。

在市场经济下，政府与市场间存在着三方利益关系：资本的利益、公众的利益和政府的利益。政府的利益体现于社会整体水平的和谐提升、谋求公众利益的最大化。然而资本的本性是逐利，对利润极其敏感，为了利润会采取一切行动，甚至不惜破坏竞争秩序、自然环境和损害消费者利益。在这种情况下单纯依赖市场的自动调节会造成社会资源的巨大损失，即市场失灵，因而需要政府的政策法规对市场行为加以规制和引导。

（二）           市场经济下政府调控商业的职能

市场经济下政府调控商业的职能主要是：纠正市场失灵，规范市场秩序；挖掘商业文化特色，投资建设商业公共设施；增加信息服务和政策指导，方便市场主体决策；减少对市场机制的干扰，避免过度引导等。

具体到商业网点规划工作上，首先应从城市可持续发展的角度出发，改善市民的居住环境，提高城市的可居住性；保护和沿承城市的历史文化传统及城市特色风貌；恢复振兴传统商业街区老化的城市功能；积极完善商业公共设施；定期发布商业统计数字、店铺结构及行业竞争态势分析、消费者需求动向分析等市场信息。其次，政府要充分认识市场经济下商业网点规划的特点，减少对店铺选址和业态结构的具体行政干预，而主要着眼于店铺规模结构的控制。第三，在商业网点规划的指导工作中，政府政策引导应该适度，避免过度引导，更不可误导。

我国零售业态的发展目前呈现出超前的发展倾向，如Shopping Mall的引进，“农改超”的实施以及

零售店铺的整合等，这些现象在一定程度上都是由于政府倡导、政策扶植、舆论造势等产生的误导。事实上，过度强调新业态而忽略老业态，会使旧的业态经营资源尚未利用殆尽就被废弃，造成社会资源的浪费；而中小型商业具有“劳动力蓄水池”的作用，可以调整经济周期波动劳动力供求平衡、吸纳失业，安定社会。据统计，我国目前的零售业，很大部分是由小店铺组成的，现在全国零售餐饮业大约有5000多万家，95%以上都是小店铺，其中3人以下店铺占到80%，在世界流通业也存在这样的状况，这表明零售业有其分散性、细小性的一面，并且这些特性随着消费需求的个性化发展，不仅不会削弱，还会有所增强。因此在进行商业网点规划和布局时，不能一味重视零售业的集中度和规模化而忽略其分散性、细小性特征，要重视业态生存发展的客观规律。

一、           避免陷入商业网点规划的误区

（一）           空间布局均衡并非商业网点布局的理想状态

许多城市的商业网点规划在分析网点布局存在问题时，都强调空间结构的“不均衡”，认为空间布局均衡才是网点分布的理想状态，其实这是一个很大的误区。

市场经济条件下，店铺的设置并非人为摆布，而是交通、区位、人流、购买力等多种要素相互作用的结果。一般说来，交通便利、客流密集的地方，店铺集聚程度就高；交通闭塞、客流稀疏的地方，店铺集聚程度就低。此外，消费水平越高的区域，方便品（购买频率高的日用杂货食品类）的店铺密度越低、店铺规模越大，而选购品（购买频率低的高级时装电气奢侈品类）的店铺增加；消费水平低的区域，这一状况正好相反，这一规律叫做“福德效应”。所以，不能要求新开发城区与老的商业中心商业区网点密度相同，也不能要求高收入区域和低收入区域有相同的业态和业种结构。另外，商圈结构不仅是重叠的，还会是几层重叠的，上位大商圈通常包含多个下位小商圈，它们在店铺规模和业态上都会有所不同。

由此可知，网点布局空间结构“不均衡”是正常状态，试图避免大型店商圈重叠的均衡布点思路，是计划经济下网点布局的思路，是网点规划的误区。零售店之间的竞争关系，构成相互之间的依存关系，其集聚效应会增大零售吸引力。

（二）           避免沿城市交通干道两旁设址

许多城市的商业开发项目中，都有沿城市交通干道两侧设址的倾向，甚至提出“商贸带”的概念，这也是网点规划中的一个误区。

这些规划中，往往认为主干道交通便利，人流量大，可以提供商业发展的客源，却忽略了“人流”与“客流”和“商流”之间的差异，使得许多商贸带出现人流“过而不买”的现象。宽阔的交通干道上的人流、车流通常处于快速行驶状态，停留时间短，不利于购物行为的发生；同时，过于宽阔的交通干道增大

了消费者从一端到达另一端购物的距离阻力，破坏了两侧店铺形成商业集聚的完整性，削弱了集客能力；此外，网点的设置还会影响道路正常的交通秩序，因此，在商业网点的选址中，应避免在城市交通干道的两侧设址。

（一）           对大型店规制的意义——规模规制而非业态规制

在发达国家，大型店的设立几乎没有不受政策规制的，像法国的《鲁瓦耶法》，日本的《大店选址法》，英国、德国以及美国等也都有相应的法律条例。但是，这些法制政策都不是作为商业竞争调整的规制，而主要是从城市规划的角度，基于土地利用计划的规制，从保护居民生活环境的目的出发进行的规制。日本用《大店选址法》取代原来的《大店法》正是出于这一目的，是与原来的大店法在性质和目标上完全不同的大店规制政策。

大型店之所以会受到如此规制，是因为零售业是区域性产业，其自身的设址会给区域社会带来很大的影响。店铺规模越小，这种影响越小；反之，巨型店铺即使是单店，也会给所在区域带来很大影响，如该地区客流的变化，商业重心的移动，以及由此带来的交通体系的变化等。所以，从城市发展和市民生活环境的角度对大型店加以规制是有必要的。

大型店的设立虽然也会带来竞争结构的问题，但试图以商业网点规划避免大型店重复建设和过度竞争也是一个误区。大型店的过度投资重复建设，是由于企业投资决策过程中所依赖的市场信号扭曲，来自于市场外部的干扰因素太多，信息相对不充分。对大型店过度竞争和不正当竞争的控制，仅从空间布局和规模上控制并不能解决问题，而企图通过业态的控制避免竞争的思路依然是计划经济下政府一厢情愿的做法，如前文所述，店铺对业态的选择应当是市场行为。因此，要实现市场经济对竞争的控制，应当立足市场秩序的建设而不是对市场行为的干预，规避竞争是竞争法（反垄断法、反不正当竞争法）的职能，而不是商业网点规划的职能。