| 首页 | 最新动态 | 流通研究 | 下载共享 | 咨询培训 | 专家专栏 | 读书 | 流通企业 | 论坛 | 博客 | 书城| 城乡商业 | 开店指导
中国流通研究
English 繁體中文
关于我们
积分规则
联系我们 网站地图
在线留言 合作导航
|零售百强 |业态研究 |并购上市 |网点规划 |商业数据 |供求信息 |商铺招租 |展会发布 |专家在线 |会员服务

  没有公告

| 流通理论研究 | 流通产业研究 | 流通企业研究 | 流通技术研究 | 流通渠道研究 | 流通资本研究 | 流通政策研究 | 流通热点专题 | 
| 零售业研究 | 批发业研究 | 物流业研究 | 餐饮业研究 | 酒店业研究 | 旅游业研究 | 会展业研究 | 旧货业研究 | 拍卖业研究 | 
| 业态研究 | 选扯研究 | 配送研究 | 防损研究 | 市场研究 | 顾客研究 | 商品研究 | 自有品牌 | 卖场研究 | 店铺研究 | 促销研究 |
| 超市 | 百货店 | 购物中心 | 购物广场 | 商业街与步行街 | 便利店 | 专业店 | 专卖店 | 家居建材店 | 商业地产 | 电子商务 | 直销 |
您现在的位置: 开商网 >> 中国流通研究网 >> 流通热点 >> 正文 用户登录 新用户注册
房地产暴利 偷漏税惊人       
房地产暴利 偷漏税惊人
副标题:
作者:新华社 来源:每日经济新闻2005年09月19日 人气: 时间:2005-9-22 15:37:10 进入论坛

去年,不少地区的税务部门在检查中都发现,大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为,约有90%的房地产企业存在涉税问题.

内资房地产企业多采用虚假成本的方式避税,而外资房地产企业运用“转让定价”的手法避税

按照有关部门设计的税改思路,“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向

几天前,“中国纳税百强排行榜”公布。在此次公布的“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中,前300名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此,上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示,来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称,有分析人士指房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。

不久前,福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本,引起社会广泛关注。经测算,该市开发商的利润率平均约为50%,最低的约20%,最高的超过90%。

当然,在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上,前200人中有64人来自房地产行业;在前20名中,有11位涉足房地产行业。有人用简单算术,即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算,北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁,广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利,任何冷静的商人恐怕都难以自持。

对开发商的房地产税征收一直以来就存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍,房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。

一般来说,内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税,而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”,就是通过虚增成本,尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

对于外资房地产企业来说,本身就享受着15%优惠税率,再加上通过“转移定价”的方式避税,就使得这部分税源严重流失。据介绍,外资房企多以国外采购、高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”,把绝大部分利润留在国外。这样就产生了一个极其有趣的现象:一方面,许多房地产外企声称公司亏损(公司亏损就可理所当然地不纳税了);另一方面,又削尖脑袋寻找新的开发项目。在这种财富效应下,就有更多的外企想挤进这个“亏损”行业。

业界人士分析,不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发,它们同时开发几个项目,这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时,一般都以年度为单位,但事实上,房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行,也就是说,一天没通过验收,项目本身就不能算出利润,而此时,很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此,从账面看来,房地产企业就是亏本的。

业界还流传着这样一个关于开发商避税的“经典”版本:广州某房地产公司想转移利润到国外,对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业,则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做,将设计费用定得很高,以此转移利润。

据一位曾在广东某大型房地产公司工作的财会人员透露,这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有3个,号称多元化经营,实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元,然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产,以完成最后的利润转移。因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的,根本就不值钱,不过是个道具而已。

去年,不少地区的税务部门在检查中都发现,大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为,约有90%的房地产企业存在涉税问题。杭州市审计部门发现,列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元;南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示,被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为;山东近日在一次专项税收检查中发现,被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为……陈志荣告诉记者,房地产企业费用构成不规范、夸大成本、票据缺乏真实性、公司资产不合理摊销……种种现象都可使开发商得以避税。这里面既有开发商的原因,也有税务部门稽查不到位和税法中存在一些“盲点”的原因。如除了专项税务检查外,一般税务部门只根据开发商的财务报表来确定纳税额,这就有可能使一些不良开发商有机可乘。

短评:房地产税制改革迫在眉睫

客观地说,在房地产开发中,税费的确占据开发成本的不小比例。北京一位知名开发商在阳光卫视的一次人物访谈中说,目前房地产的开发成本中税费约占65%,建安成本(房屋的建造成本)为35%。

对开发商而言,主要的税种有两个,一是营业税,一是企业所得税。营业税在许多大城市为5.5%,其构成为营业税5%以及在此基础上附加的城市建设税和教育附加税。由于这块税是根据开发商销售实现额征收的,因此避税的空间不大。

按照房地产征税发生的环节区分,为房地产取得、保有和流转三个环节的税收。如果仅从现在所征收的房地产税来看,由于有避税因素,总的税负并不十分重。

那么开发商为何说在开发成本构成中,税负因素占有很大比重呢?这是因为其中包含了三块内容,即租、税、费。租,主要是土地出让金;税,主要有房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税;至于“费”,可以说与房地产相关的收费名目繁多,虽各地差异较大,但一般而言,收费项目大都有数十种之多,有的地方甚至超过百种。

房地产收费的本质是政府有关部门向土地使用者和房屋所有者因提供服务收取的直接性补偿,不具有房地产税收强制、无偿、固定的特征。由于收费是进入地方财政的预算外资金,因此也成为政府各部门着力拼抢和争食的蛋糕,收费种类越来越多就不足为奇了。

北京一位开发商告诉记者,实际上税在开发成本中没有多少,主要是费。你不交费,项目就根本进行不下去。

从广义上讲,无论我们对行政事业收费作何解释,但对于购房人来说,已含在房价中的税费都是一种负担。说穿了,费与税并没有什么本质的区别,费与税的不同仅在于各自立法级别的高低不同。由于“费”关乎政府各相关部门的切身利益,因而开发商要想逃“费”会有一定难度。

按照有关部门设计的税改思路,“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。明租,就是将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取,使其作为地租的性质更加明确;正税,就是统一内外税制,避免重复征税,改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状,并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢;清费,就是对收费项目进行严格清理,除少数服务性收费项目以外,其他收费或取消或合并为某一固定税种。

 

击更多新华社的文章 文章录入:天堂912    责任编辑:wxj 
  • 上一篇文章:

  • 下一篇文章:
  • 【字体: 】【发表评论】【加入收藏】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口
    >>最新文章 >>热门标签
    >>相关文章 >>查看更多
  • 羽绒制品内幕:几块钱飞丝冒充几百块鹅绒
  • 农产品产销缘何频亮“红灯”
  • 承德养殖户称“速成鸡”隔3天喂1次药
  • 肯德基速成鸡再曝安全隐患:花钱能买检疫合
  • 离境退税政策海南缘何遇冷
  • 给“发烧”的商战降降温
  • 多种渠道变假日消费为持续消费
  • 农产品价再暴涨 流动性调控左右为难
  • 家电厂商囚徒困境:电商价格战抵制还是妥协
  • “营改增”:减负药为何成难灌药
  • 从品牌之争到渠道之战
  • 国务院:深化流通体制改革加快产业发展
  • 普通文章[图文]传统百货业态还能撑多久
    推荐文章[组图]京沪便利店发展差别缘何如此之大
    普通文章上海商场年末促销提前 促销力度决定人气
    普通文章当前中小型连锁超市发展存在的问题及完
    普通文章中国出口产品屡遭“双反”调查的原因分
    普通文章试论会展对城市发展的促进作用
    普通文章中国酒店管理的问题与对策研究
    普通文章连锁经营业态选择及其竞争策略探讨
    推荐文章2012餐饮企业十大热点事件
    推荐文章肯德基速成鸡再曝安全隐患:花钱能买检
    推荐文章[组图]京沪便利店发展差别缘何如此之大
    推荐文章电商扩张 商场大量建设 传统百货业何去
    推荐文章“第九届珠三角流通学术峰会”会议通知
    推荐文章[组图]群雄割据中国零售版图
    推荐文章我国流通业面临黄金机遇期
    推荐文章[图文]国务院印发国内贸易发展十二五规

    传统百货业态还能撑

    京沪便利店发展差别

    农产品滞销问题难根

    汉庭更名:经济酒店

    超市和购物中心用社

    中国服装产业陷入低
    (只显示最新10条。评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!)
    我来说两句
     姓 名:
     评 分: 1分 2分 3分 4分 5分
     评论内容:
  • 严禁发表危害国家安全、政治、黄色淫秽等内容的评论。
  • 用户需对自己在使用服务过程中的行为承担法律责任。
  • 本站管理员有权保留或删除评论内容。
  • 评论内容只代表机友个人观点,与本网站立场无关。