最近中国大陆的“卖场泡沫”开始引人关注，近日台湾媒体的一篇题为《中国购物商场面临泡沫化风险》的文章称，尽管居民消费能力和美日等国比还相差甚远，但全球十大商场中国就占到一半。

    国内也有媒体报道，商务部起草的一份关于商业地产的调研报告已进入最后的修订阶段。调查显示，银行在商业地产上需要承担的风险资金大约在1400亿元到1800亿元之间。

    总体来讲，我国流通业和商业发展迅速，都市商业地产也呈现蓬勃发展之势。当然，发展过程中也确实存在着一些问题——商业地产的开发应当针对需求进行，但是现在某些方面已经存在超过需求的迹象。

    相比我国商业发展，实际的商业需求与商业地产空间布局上存在矛盾。按照国际经验，当城市化率在30%以下时，商业和人口向城市中心集中，30%～70%时商业网点向外发散，而当城市化率达到70%以上时，商业网点就要“向外集聚”。目前北京等中国大城市的城市化率已经达到70%，人口进入逐渐向外集中的阶段，目前显著的问题是商业网点的开发和人口的向外集中不同步。如在北京，在望京和回龙观等一些大型居住区，商业网点不是太多了而是明显不足。

    商业地产开发布局不合理表现有两个方面，一是底商太多，这种商业融合居住的模式不符合商业经营规律，不能很好的满足居民的需求。二是城市中心大的商业项目开发过大过于密集，超过需要。因为在市中心区开商业网点似乎“更赚钱”，于是出现了大量的市中心区“购物中心”。从“十五”到“十一五”期间，北京市中心区大型商业项目一个个拔地而起，但是由于交通问题难以解决，密度过大竞争激烈，这些商业中心都要经受惨烈的竞争洗礼。

    大型购物中心代表了一种现代的流通方式和新型的生活方式，从发展角度看，像北京这样的大都市有三五个大型购物中心是可以的。但应该看到购物中心太多了并不是好事，中国开发商业地产经常有炒作倾向，一出现某个概念就拼命进行“开发”。商业地产布局不合理与城市规划缺乏强制力有关，我国缺少规范商业网点建设的专门法规。同时我们也缺少专业的商业地产开发商，在美国，商业地产开发者和一般地产开发需要不同资质，但在中国没有这种划分。

    我国商业地产开发盲目求大。北京和上海等地正在兴建或拟建的商场，有些建筑面积在一百万平方米以上，而美国商场发源地，最大的商场“Mall of America”建筑面积也不多于四十万平方米。对一个“Mall”来说，上百万平方米实在太大了，作为一个配套齐全的Shopping Mall四五十万平方米就可以。

    我们应该坚持渐进式开发的观点，总想追求“世界第一”的想法非常不好。我国市场发育还不够成熟，商业成熟度也不高，购买力还处于上升阶段，消费方式也不稳定，商业网点建设应该和购买力发展合拍，万不可强求“一步到位”，否则会造成大量资源浪费。中国毕竟还是一个人均GDP1000美元的国家，而美国是36000美元。

    最后要说的是美国有4到5万个购物中心，很多是社区型和区域型的，在购物中心的购物量约占美国人购物总量的一半以上，但是因为中美的商业发展模式和生活方式不同，中国通过购物中心的购物量不会有这样高的比例。