业内人士指出创新商业模式、向体验式商业转型已迫在眉睫

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    店内商铺空了半年租不出去，宽敞的百货商场成了“试衣间”，一些零售巨头开始关闭实体门店……近日，广州、深圳、北京等地商业地产已出现难题。“建了房子就收钱”的时代正在离去，商业地产的投资和交易开始降温，泡沫风险正在加大，拥抱互联网成为转型之路。

　　零售企业客流量明显下降

　　初夏炎热，市场遇冷。近半月来，广州已有两家本土百货公司分店面临关门困局。5月31日，新光百货的佛山南海店正式结业，该店从开业至今不足两年；而广州另一家本土百货公司也公开宣布，计划关闭位于新塘的一家经营状况未达预期的门店。

　　正如市民王荔的经验，在大型商场内，尽情试了多套衣服后，用手机拍下标识牌后飘然离去，随后在网上找到同样品牌和型号的衣服下了订单，价格比在商场便宜30％。

　　根据艾瑞咨询发布的数据，2013年，中国网络购物市场交易规模达到1．85万亿元，增长42．0％，约占全社会消费品零售总额7．8％。

　　在网上销售的冲击下，大型零售企业客流呈现明显下降趋势。2014年一季度，全国50家重点大型零售企业零售额同比增长0．1％，增速较上年同期放缓9．1个百分点，是自2009年以来同期最低。业内人士预计，今年大型零售企业销售仍将呈现低迷态势，增长速度继续放缓。

　　不仅是百货公司，一些行业商圈也感受到阵阵“寒意”。在有“南中国中关村”之称的岗顶IT商圈，南方数码都荟、太平洋数码、百脑汇等卖场的空置铺位随处可寻，不少店铺销售人员多于顾客。太平洋数码一家卖场的销售顾问王小燕说：“卖场的流动性越来越大，三天两头可以看到店面搬迁，对面那个铺位空了半年都没有租出去。”　

　　位于深圳华强北商圈的明通数码港，多名IT销售顾问告诉记者，“看的多，买的少”，实体店几乎成了“体验店”。加上租金上涨等因素，很多店面难以为继。

　　商业地产空置攀升招商困难

　　在房地产市场快速发展的几年间，商业地产在快速跑马圈地。以广州为例，在中心城区商业地产趋于饱和的情况下，番禺、白云、萝岗等区域也在不断建商圈。在番禺万博中心商圈，除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外，还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目。

　　据戴德梁行统计，截至2013年末，广州市成熟商圈优质商场的存量面积为145．7万平方米。2014年全年将新增56万平方米，是近五年供应之最。如果以过去五年的平均消化速度：10—13万平方米／年，今年的新增供应预计要4—5年才能消化完毕。

　　然而，一味扩张并非好消息。中投顾问房地产行业研究员韩长吉说：“零售等业态是传统商业地产重要的组成部分，互联网电商改变了人们的购物习惯和方式，导致零售商铺、购物中心的人流量大大减少，降低了商铺进入购物中心的意愿，导致商业地产出现招商难的新动向。”

　　跨界融合商业拥抱互联网　

　　面对冲击，不少百货公司还是以最原始的暴力手段——“低价”来应对，促销大戏频繁上演，折扣力度也较大。谢仕平认为，百货公司此举虽然可拉动销售，然而对毛利率来说是致命打击。

　　一些商家则主动拥抱互联网，创新商业模式。一方面通过并购、关店、重组增强竞争力，如2013年王府井收购春天百货、北京百货零售商翠微整合当代商城和甘家口百货，百联集团重组旗下百联股份和友谊股份等。

　　另一方面通过O2O（线上到线下）转型，部分大型零售企业利用微博、微信等社会化新媒体进行多元营销，实现线上线下协同发展。如本土百货广州友谊提出的“全渠道”战略，公司打造手机APP“友谊微百货”， 协同实体门店、友谊网乐购、微信公众号共同构成全渠道零售平台。目前，友谊微百货已正式上线，市民亦开始尝鲜。

　　包括仲量联行和戴德梁行在内的一些商业地产研究机构均认为，我们并不缺内需，只是缺乏刺激内需的手段。对于城市中心成熟的商圈来说，商业地产的租金还在逐年增长。但郊区的经营风险已经出现，早点转型能够占领发展高地，简单的数量扩张只会促使泡沫破灭。商业地产的救赎需要主动起步，从零售业态向体验式商业转型迫在眉睫。