城市经济的发展，必然推动城市化的进程，促使城市快速扩张。

    在深圳、上海浦东等榜样的带领下，不少城市纷纷跑马圈地，规划新城区。新一轮城市建设大潮已经到来，一栋栋高楼拔地而起，一条条商业街区从图纸走向现实……

    然而，作为城市新区而言，布局合理，规划先进无疑是最大的优势，但其最大的弱点就是配套不足，交通不便，这就造成人气不足。民众对新区的接受必然有个过程，住宅好则好矣，但入住率不高；商业街美则美矣，但空空荡荡……
对于新区商业的先行者而言，采取守势无疑是必然的，但是，在新区发展的大趋势下，考虑如何率先突围，尽早实现盈利，也是商业街策划考虑的重点之一。
“城市新区”／“社区商业”／“困惑”／“出路”是城市新区商业的关键词，其背景源于当前全国各城市新区正大兴土木，涌现出大量的住宅楼盘及商业街区，在此过程中必然涉及一系列纷繁复杂的新城区社区商业销售、招商、经营问题。

    本文选取了凌峻在洛阳所策划的项目之一??顺驰SHOWGOOD尚街为案例，重点研究在城市新区发展初期，由社区商业群落组成的商业街，如何实现先行突围。

* 先天不足的新区商业

    洛阳新区位于洛阳市南部，根据政府规划，3-5年后建成的洛阳新区将是一个集办公、文化、商业、金融、体育、休闲娱乐和居住为主要功能的山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓郁的现代化城区。

    然而，和全国许多城市发展中的新区一样，洛阳新区对于商业的发展有着如下的先天不足??
「1」地气方面??区域不成熟
    包括从硬件（市政设施、城市环境、人口数量等）到软件（政策法规的引导配合）的多方面欠缺。
「2」人气方面??市民认可度低
    新区商业在过往常常乏善可陈，其前景又不够明朗，因而市民对新区的认可度需要一个逐渐改进的长期过程。
「3」商气方面??商家进驻欲低
    商业的本质就是赢利，对于没有相当数量人口保障的区域，商家们往往不愿意冒这个风险。
「4」财气方面??面临城市其他商圈的竞争压力
    一个城市往往已形成大大小小的各样商圈，各商圈均有其存在的内在合理性，要想突围而出，困难不小。
    以上种种，对于新区商业的发展来说，无疑是短期内难于突破的瓶颈。但这是否意味着，新区商业就没有发展前途了呢？

* SHOWGOOD尚街何以破茧而出？

    SHOWGOOD尚街是顺驰集团在洛阳继第一大街之后的第二个精品项目，它位于新区内的政务中心区，属于顺驰在洛阳新区的一个综合体项目的商业部分。开发商在开发前已意识到商业配套将极大影响其住宅部分的销售，希望通过商业启动带动住宅部分的销售，因而其商业成功与否对于整个项目而言意义重大。

    在对市场进行周密调研的基础上，凌峻对项目进行了全方位的检视。凌峻认为，虽然本项目存在着人口数量、商业氛围等各方面的先天不足，但同样有着自身独有的优势，主要体现在如下几个方面：
「1」项目位于政府着力打造的城市规划新区核心地段，且又属于政务中心区，毗邻将来的市政府所在地，周边机关单位、银行、电信等高楼林立，消费力强??若能打好这张牌，必定可给予投资者强烈的信心。
「2」项目周边路网密集，数条城市交通主干道在此汇集，可以预见日后车水马龙、人潮如涌的热闹景象??若能加以正确引导，可以让投资者看到该地块的繁华趋势。
「3」项目周边环境良好。西临市政绿化广场、南临市政绿地，环境资源良好??这无论对商业还是住宅，都是一笔可观的财富。
「4」项目的发展商是顺驰集团??实力雄厚，过往开发业绩卓越，可大大增强投资者的信任感。

    基于以上分析，凌峻认为，本项目如果能够扬长避短，有望率先突围。因为整个洛阳还停留在传统的商业模式中，整体商业氛围比较落后和破旧。新型商业模式、业态并未出现??我们正好借此打破现有的商业平衡，打造一种全新的商业模式，迎合人们追求如沿海发达城市那般现代、时尚、舒适的高品质生活享受。

* SHOWGOOD尚街的突围之道

    虽然新城有种种先天不足，但城市新区项目往往在发展前景、未来升值潜力上占据着相当优势，如何将这些优势发挥出来，是项目的成败所在。

    基于以上分析，一个以“先进消费力＋先进消费理念＋先进娱乐互动消费模式”作为核心引擎，以革命性商业形态颠覆洛阳旧有商业模式，以娱乐、互动、体验作为切入口的洛阳首个娱乐、休闲、观光、旅游、购物、特色餐饮国际风情步行街定位就此产生。针对整体市场及新城区特点的商业定位，为本项目的成功运作打开了缺口。

    此外，项目具体营销操作中还必须有更具针对性和更强势的措施。因此，本项目采取以招商带销售的方式推广??以招商营销互动的方式进行驱动。其实质就是通过具有社会影响的招商举措带来广泛关注，并由此增强投资者的信心，从而有力地促进销售。

    于是，短短几个月时间，一场场轰轰烈烈的营销大戏在洛阳的土地上接连上演：项目亮相活动、洛港粤商业研讨会、巡回招商会、产品鉴赏会、品牌主力店签约等活动令人目不暇接，大大增强了市场对项目的信心。

    最终，项目在两个月内实现了8成销售率，为以后住宅部分的销售铺垫了良好的根基。

* 对城市新区商业街的反思

    在轰轰烈烈的全国城市新区发展大潮下，SHOWGOOD尚街仅仅是商业街的一个缩影。但在SHOWGOOD尚街取得成功的背后，还有许多城市新区的商业街至今处于“门庭冷落车马稀”的尴尬状态。究其原因，它们并不是做不起，而是拖不起，没支撑到胜利的一天，已经“光荣”了。

    作为以全国视野见长的房地产策划代理机构，凌峻建议：开发商在开发城市新区商业街的时候，应该重点注意以下几点??
「1」必须在区域价值诉求上取得突破
     一个新区的出现自然有其内在因素，要将这些因由、道理与市场进行充分沟通，使得区域前景、形象为大众所接受。
「2」必须对项目开发理念进行引导
     在区域取得突破的基础上，要从项目的开发理念上对市场予以引导，让市场感受到项目的美好前景。
「3」必须充分考虑定位的变通性
    鉴于居住区从交楼入住到逐渐发展成型的过程中可能发生的一系列商业需求变迁（即社区商业具有成长性：如开始的时候以满足日常生活需求为主，逐渐随着社区生活及周边生活环境的变迁，商业除了要满足日常基本生活需求外还要求向享受型商业转变），在定位上防止僵化，适时适地进行调整。
「4」必须为规划预留管线
    因应社区商业发展各阶段的不同商家特点，在规划上做好充足准备，使其尽量满足不同类型商家的场址要求。

    以上仅是从微观操作层面上进行了探讨，若从更宏观层面上进行认识，我们会发现SHOWGOOD尚街项目的商业模式呈现的是以销售为导向的特征。而对这个问题的探讨，往往要牵涉到赢利模式的问题，采用哪种赢利模式将最终决定其评价标准。如采用销售模式，这个项目无疑是成功的；如采用持有经营模式，对这个项目作评价还为时过早；如采用租售并举模式，在当前阶段，同样欠缺进行评判的现实条件??毕竟项目还未开业。因而评价一个模式的成败，往往还是要从多维角度、依据其所处的不同形势与背景进行。