【内容提要】从现实来看中国房地产市场具有以下特征：一是市场机制与计划机制呈板块式结合；二是垄断性有余，竞争性不足；三是国家正式开放的房地产市场与灰色交易关系并存；四是存在一定的非理性或非法市场投机行为；五是房地产市场机制作用范围狭窄，市场体系不完整。根据制度分析，现实的房地产产权制度、市场制度、企业制度和金融体制都存在一定制度缺陷，而不同程度地阻碍着房地产市场的发育。因此，必须进行制度创新，建立起一套适合于房地产产权交换的制度，来促进房地产市场的发展和规范化运行。具体地说：改革土地产权制度，促进土地产权市场化；加快住宅制度转换，全面放开住宅市场；推进企业制度建设，培育房地产市场主体；建立房地产金融体制，推进房地产金融创新。

    改革以来，中国房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场，并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。特别值得一提的是，房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。现在看来，中国市场经济体制的构造不能不以房地产产权市场化和房地产市场的发展作为基础条件。但是，长期以来由于产权关系不清和制度创新不足的制约，中国房地产市场的发育水平及规范化程度仍滞后于整个市场化改革的进程，现实要求尽快培育起符合市场经济发展要求的房地产市场。

    　　　　一、实证描述：我国房地产市场的发育及特点
    中国房地产市场的发育，是在市场化改革的背景下发生的，将随着市场化改革的深化而趋向成熟。从现实来看，目前中国房地产市场具有以下一些基本特征：

    第一，市场机制与计划机制呈板块式结合。中国房地产市场萌发之初，是在计划经济体制下和行政干预经济的氛围中进行的。在土地及房地产等资源配置商品化过程中，既有政府引入市场机制的明显痕迹，如政府批租土地使用权，又有市场机制自然成长的客观过程，如企业或个人租赁、买卖土地使用权或房产。但总的来说，中国的房地产市场是从计划体制中发育出来的，存在着大量市场化了的政府行为。事实上，中国房地产市场既存在过度的行政干预，又存在一定的政府调控真空。市场机制在行政干预和计划板块的夹缝中发育，势必造成市场扭曲。特别是进入九十年代以来，土地行政划拨制度和土地批租制度并存，住宅福利供给制度和住宅商品化制度共存，房地产市场在行政权力的干预下成长，导致房地产领域各种寻租活动活跃和产生巨额的租金，出现了严重的腐败行为。

    第二，垄断性有余，竞争性不足。一般而言，与其他市场相比，房地产市场具有更强的垄断性，房地产市场是一个非完全竞争市场，因而要通过政府对房地产市场的调控来增强竞争性削弱垄断性。而中国房地产市场的垄断性恰恰是由于政府的过度参与造成的，其表现在：一是土地所有权的让渡严格限制在国家和集体之间，交易规模极其有限，进入市场交易的主要是土地使用权，出让土地使用权的一级市场由政府垄断；二是公有住宅由政府垄断定向出售和出租，消费者无权选择住房；三是土地征用价格、土地使用权出让价格及出租价格、公有住宅出售和租赁价格基本由政府作为供给方单独决定而非供求双方共同决定，房地产价格的确定有较大的随意性，而且价格不透明。中国房地产市场的垄断性制约了市场竞争功能的发挥。

    第三，国家正式开放的房地产市场与灰色交易关系并存。近年来，国家正式开放的房地产市场迅速发展，房地产交易领域不断扩张。（1）国家依法征用集体所有土地；（2）政府出让国有土地使用权；（3）批租土地使用权的买卖、租让和抵押；（4 ）划拨土地使用权交足土地使用权出让金后的转让、出租和抵押；（5）国家、 政府或企业出售公有住房；（6）房地产发展商及私有房产主房产买卖、租赁和抵押。

    但是，国家正式认可和开放的房地产市场仍很有限，在现实中则产生出非正式开放和政府管制的房地产市场，即灰色房地产市场。所谓灰色房地产市场是指非正式开放和政府管制的那一类房地产产权流动过程中发生的经济关系总和。灰色房地产市场的发展，恰好填补起国家正式开放的房地产市场的空位。然而，房地产灰市关系导致宏观调控失调，房地产交易不规范，以至房地产市场秩序混乱，并进一步模糊了房地产产权关系。

    第四，存在一定的非理性或非法市场投机行为。由于土地总量有限，人们对土地的需求不断增长，从长期来看，房地产的价格呈上升走势，房地产具有保值、增值之功效，因而房地产市场是人们普遍看好的投资场所。但是，在我国曾经存在的房地产热并非投资热而是投机热，各种非理性投机及非法投机行为普遍进入市场。这股市场投机之风是我国房地产市场不完善的一种真实反映，而土地使用权价格未全部进入房地产价格则在客观上形成了房地产投机的空间。1993年下半年开始的宏观紧缩政策虽然在一定程度上抑制了房地产投机风浪，但是房地产投机的空间和市场条件并未消除，非理性投机和非法投机的隐患依然存在，由此而引起的房地产价格暴涨暴跌难以避免，进而引致房地产市场的剧烈波动，房地产市场的稳定性较差。

    第五，房地产市场机制作用范围狭窄，市场体系不完整。八十年代中期以来，我国房地产市场开始萌发并迅速成长，已初具一定规模。但是与一般产品市场、资本市场等相比，房地产市场发育相对滞后，尤其是房地产市场体系不完善，房地产市场机制扩张和渗透的范围狭窄。目前，我国房地产市场的结构主要由土地批租市场（一级市场）、房地产混合市场（二级市场）等组成。一级市场的作用范围仍限于增量土地和少量存量土地，且主要以协议方式进行，而拍卖和招标市场发育不足。二级市场主要在经济特区、部分沿海开放城市发展迅速，而在另一些开放城市和内陆城市发育很不成熟。同时，房地产抵押市场、房地产证券市场成长迟缓，即使在房地产市场发展迅速的地区，这类市场也才刚刚萌生。

    　　　　二、制度分析：房地产市场发育的背景及障碍
    从产权交换的制度角度来分析，中国现实的房地产产权制度、市场制度、企业制度和金融体制都存在一定的制度缺陷，作为房地产市场发育的制度基础不同程度地阻碍着房地产市场的发展。

    　　（一）房地产产权制度的现实缺陷， 制约房地产产权交易关系的发展
    改革以前，我国城市土地产权制度采取产权行政化的制度安排，土地所有权归国家拥有，土地使用权以行政划拨方式由土地使用者获得，土地产权缺乏价格评价和价值表现形式。与此相对应，城市住宅产权制度是一种住宅福利供给制，住宅由政府所有，以行政分配方式提供给住户使用，收取低廉租金。经济体制改革以来，我国城市土地产权制度和住宅产权制度都正在发生深刻的制度变迁，明确了产权市场化的改革目标，并对土地和住宅产权作了具体规定，但现行的制度安排仍然不同程度地存在房地产产权法律界定不清，产权主体权、责、利不明的问题，因而致使交易过程产生摩擦、障碍、交易费用增加，以至影响房地产市场的发育，导致市场行为不规范。

    1.土地所有权与土地使用权由行政性分离向市场化分离方式转变，而土地产权并未真正界定清楚，产权关系混乱。（1 ）我国大量存在的以土地行政划拨方式而形成的土地产权关系是很模糊的。在土地划拨制下，土地使用者的权利不充分，产权残缺程度高（缺乏土地转让权），而且没有以明确的合约形式界定清楚，土地使用期限不明确，地租也并非在土地市场上由土地供求关系决定，而是由土地所有者一方以垄断的方式决定的（规定交纳一定量的土地使用费、税）。（2 ）在土地批租制下以产权市场化的合约形式而形成的土地产权关系是清晰的，但在土地批租过程中缺乏规范化的法律约束，滋生了大量设租和寻租活动，造成了产权交易的不公平。（3 ）城市土地所有权主体没有明确的法人，中央与地方的土地财产权关系界定不清。法律明确规定城市土地国有，但并未明确指定国有土地的法人代表，与此同时，中央与省、市政府乃至县、镇政府之间的土地产权关系并未界定，上下级政府之间的权利之争更进一步使产权关系模糊。（4 ）现实中大量存在的不包含土地转让权的土地使用权主体之间的土地产权交易，既模糊了土地使用者之间的产权关系，也模糊了土地所有者与土地使用者的关系。

    2.住宅产权制度由福利供给制向产权市场化体制转变，但制度变迁动力不足，住宅产权仍然界定不清，财产关系模糊。（1 ）住宅产权结构趋向多元化，而住宅市场化的条件尚不充分。近年来，我国商品房销售量不断增加，住宅私有产权逐步扩大。同时，公有住宅出租仍占一定比例，但已售公有住宅上市交易尚未全面推开。（2 ）在住宅福利供给制的条件下，消费者住宅使用权并非从市场获得而是由行政分配渠道得到，租金低廉，住宅产权的福利分配在现实中极不公平。部门与部门之间、企业与企业之间以及个人与个人之间在住宅分配上的差距很大，其分配结果与个人的劳动贡献并无直接关系。（3 ）个人购买公有住宅获得的部分产权，在不发生产权变更时财产关系似乎是清晰的，而当私有产权主体要进行产权转让时则将受到种种限制或在转让收益的分配上引起财产关系混乱。

    由此可见，现实的房地产产权制度条件下的产权关系缺乏明确的法律界定，表现出行政化体制与市场化体制并存的二元房地产体制特征。这种房地产产权制度是房地产领域产权交易关系不发达，房地产产权交易规模难以扩张的制度根源。

    　　（二）房地产市场制度不完备，阻碍房地产交易规范化
    在房地产产权制度变迁过程中，产权的初始界定与分配没有采取完全正式的法律形式，政府参与的产权交易也很少具有法律意义上的规范性，常常采取行政手段视不同的对象而安排含量不等的房地产产权。产权的法律界定是产权交易规范化的前提和条件。而以行政手段介入房地产产权的初始界定或分配，势必诱使某些个人或利益集团竭力去影响政府或官员的决策，使其更符合自己的权益需求。在此背景下，寻租机制便发育和成长起来。对于寻租者来说，一旦获得了排他性的房地产产权，实际上就得到了一种类似法律上的垄断权，在产权市场化的条件下，这种垄断产权就可以通过交换而获得巨额租金。在寻租活动中，只要所得大于所费，代价再大也在所不惜。对于房地产管理者来说，以行政手段进行房地产产权安排和重新分配的过程本身隐含着大量增进自身利益的机会，因而往往通过设租活动来获得自己的租金。在寻租机制运行中，寻租者和设租者之间的讨价还价以及各种寻租者或设租者之间的相互竞争，而确定出相应的租金水平。

    我国房地产市场发展中的许多问题都与寻租活动有关，房地产领域的寻租活动对房地产市场发育带来了严重损害。第一，由于巨额租金的诱惑，在土地行政划拨过程中产生的寻租活动，增加了土地行政划拨制改革的阻力，从制度条件上制约着房地产市场的发展。第二，土地批租制的推行，一方面促进了房地产市场的发育，另一方面土地批租以协议和招标方式为主又滋生了大量寻租活动，阻碍了土地拍卖市场的发育。第三，由于上下级政府和同级政府不同部门对国有土地产权的权利界定不清，现实中大量存在为获得土地审批权和土地批租收入分配而进行的各个利益团体的寻租活动，加大了明晰产权的阻力，限制了房地产市场的发育。第四，地方政府从地区利益出发，利用对土地产权的实际控制权获取实物地租，或压低地价以吸引外商投资，制约了全国统一房地产大市场的形成。由于寻租活动的大量产生，寻租既得利益者的阵容不断增大，在本质上扩大了阻碍房地产市场发展的力量。

    　　（三）企业制度不健全，钳制房地产市场主体的成长
    房地产市场的成长，伴随着企业制度的改革而发展，由于国有企业改革尚未取得突破性进展，大量企业并未成为规范化的房地产市场主体。目前，我国国有企业的实际情况是：企业的负债率很高，国有经济的亏损严重，国有商业银行的呆帐率达到30％左右，不良贷款数千亿元，企业（包括银行）的承受能力十分有限。而现实中，由于土地产权流动性差，粗略估计我国城市土地约有3％5％处于闲置状态，约有40％处于低效利用状态。我们面临的困境是：既要盘活土地资产，真正放开土地市场和提高土地经济效率，又要搞活国有企业。而企业通过土地出让或转让取得土地使用权，必然要增加企业的土地使用成本，以致增加企业的债务或迫使企业减少其他方面的投资，大多数企业难以承受，这就与我们要搞活国有企业的目标相违背。

    就房地产企业而言，房地产企业制度不规范的表现是：（1 ）目前有相当数量的房地产公司是由各级政府的各种部门创办的，存在着严重的政企不分，对这类公司某些政府部门利用特权，在获取土地和资金等方面提供很多方便，造成不公平竞争。（2 ）有一些企业受房地产投资高利的诱惑，成立了一批项目公司，这类公司缺乏长远发展的目标，企业制度普遍不健全。

    　　（四）房地产金融机制不发达， 影响房地产市场运行中介功能的发挥
    房地产金融组织是房地产金融市场上重要的市场主体和市场中介。现行的房地产金融体制，不能适应房地产资金运转的特殊性，房地产金融的功能不强。具体表现在以下几个方面：一是房地产金融组织体系不完整，房地产金融管理体制混乱。国有商业银行政策性和自营性房地产金融业务并存，合作性的房地产金融组织未得到相应发展，缺乏专业性的房地产金融组织和房地产信托投资基金。二是房地产融资手段单一，信贷结构不合理。目前的房地产金融业务主要集中于传统的存、贷款，没有形成房地产抵押二级市场。

    　　　　三、制度创新：房地产市场发展的关键与突破口
    房地产市场交易必须以产权明确界定为前提，并做出适合于房地产产权交换的制度安排。产权的主要功能在于帮助人们形成相互之间进行交易时的预期。而制度是为决定人们的相互关系人为设定的一系列规则，制度通过向人们提供一个日常生活的结构来减少不确定性。因此，必须通过制度创新，建立起一套产权交换的规则和形成一组公认的惯例，即适合于产权交换的制度，来减少房地产产权交换中的不确定性，促进房地产市场的发展和规范化运行。

    　　（一）改革土地产权制度，促进土地产权市场化
    必须根据产权市场化的要求，进行一系列的土地产权制度创新，创造土地市场发展的条件。其要点是：

    1.改革国有土地政府所有制，建立城市土地法人所有制，对国有土地实行分级所有。建立明确的法人化的城市土地所有制，可以有效界定中央政府与地方政府之间的土地财产关系；形成规范化的土地所有权主体与土地使用权主体之间的产权关系；促进规范化的土地产权流动和土地市场制度建设；刺激土地投资特别是城市基础设施的投资。

    作为城市土地所有权的法人代表，一般的政府部门不能胜任这种角色，国家土地管理局也难以达到要求。因此，切实可行的思路是：实行土地分级所有制，根据经济区域和谁投资、谁所有、谁收益的原则，来确定土地财产归属各级政府。各级政府组建各种类型的地产公司，中央政府设立独立于政府的土地资产总公司，对各类地产公司通过参股、控股的方式进行经营和管理，占地方政府土地资产股份的1015％，以实现控股。地产公司之间可以进行参股、控股、土地所有权买卖等经营活动。由地产公司充当城市土地所有权法人代表。地产公司的职责是：在遵守土地法规的前提下，从土地所有者的利益出发，实行土地批租和土地零租，以及土地产权入股，并实行土地产权的收回和重新安排，最大限度地提高土地的经济效率。土地管理局负责制定土地供给计划，实行非经营性土地的行政划拨，进行行政性的土地征用，以及负责日常的土地管理工作。

    2.明晰土地使用权，完善土地使用权制度。在市场经济条件下，土地使用权可以独立于土地所有权而存在，并包含一定的产权价值。从发展的趋势来看，我国城市土地使用权可以进行如下界定：（1 ）划拨土地的产权残缺程度高，要严格限制在非经营用地的范围内，这种土地产权的行使主要表现为对土地的排他性的实际使用，而不包含独占的收益权、自由的转让权。（2）批租土地一般界定为比较完整的产权， 在租赁期限内可以使用、转让、出租、入股、抵押或者用于其他经济活动。（3）入股土地同样是一种相对完整的产权。 用于入股的一定年期的土地使用权代表相应的财产价值，通过入股使土地产权转换为股权，并未引起土地所有者的任何产权损失，只是土地所有者由对土地产权的拥有和处置改变为对同等价值股权的拥有和处置，股权可以转让，即使企业破产土地所有者实质上也并非丧失土地产权，而是一种股权经营亏损。企业对入股土地拥有法人财产权，根据需要可以使用、转让、出租、再入股、抵押等。入股土地使用权到期后，土地所有者仍然拥有原来的股权，并有权重新处置土地产权。（4 ）实行年租制的土地在明确一定使用年限的条件下，可以有限制地转让、出租、入股、抵押，但以保证土地所有者的地租不受损失为前提。（5 ）零租土地由于租凭期限较短，产权完整程度介于划拨土地与批租土地之间，连带产权在土地租赁期限内存在，产权的含量则视具体合约而定。

    3.设定适应产权市场化的土地权利，规范土地产权市场制度。在市场经济条件下，进入市场交易的土地产权可以是分解的若干独立权利或其组合，独立分解的“权利束”的项目则随产权市场化的发展而变化。例如在瑞典，组成不动产“权利束”的权利多达100余项。 这个“权利束”的各个独立权利都是可以市场化的。因此，在明确界定土地所有权和土地使用权的同时，要根据有利于产权市场化的原则，确定其他土地权利，诸如土地租赁权、土地入股权、土地抵押权、土地典当权、土地发展权、地役权、地上权，等等。这些土地产权是土地市场交易的基本内容，也是土地市场发育的必然要求。随着产权市场化的深入发展，将从原有财产关系中分解出更多独立产权，或设立新型产权，进入市场交易。

    在土地产权交易关系发展过程中，构建规范化的土地产权市场制度，是土地市场发育的重要条件。一是明确产权交易范围：在土地分级所有的条件下，土地所有权可以在各级政府建立的土地资产公司之间让渡，地产公司对拥有的土地进行土地批租和土地入股等经营活动；土地使用权主体对拥有的土地产权进行转让、出租、抵押等交易活动；土地抵押权人凭借土地抵押权发行土地抵押债券，对到期未清偿债务者的土地产权进行拍卖，优先获得清偿。二是制定合理的土地价格政策，规导土地交易价格的涨落，抑制非理性和非法投机行为；推行统一地价政策，使多轨地价逐步并轨。三是加强地权交易立法，建立土地产权交易规则。制定和完善土地所有权转让办法，土地使用权出让、转让、出租条例，土地产权入股办法，土地产权抵押条例，等等。明确规定土地产权进入市场的条件，制定明确土地产权交易双方权利义务的法规。

    　　（二）加快住宅制度转换，全面放开住宅市场

    早在80年代初，我国就已推行住宅制度改革，出售公房、提租增资、建立住房公积金制度等项改革对住宅市场化有一定推动作用，住宅制度改革已进入关键时期。住宅既是消费品，又是投资品。从消费品市场角度看，住宅已是消费品中最后一个亟待市场化的产品。放开住宅市场的条件逐步具备，关键是要从根本上改革住宅福利供给制，解决现实中存在的住宅租、售比价不合理和居民承受能力不足的难点。

    第一，确定废除住宅福利供给制的时间安排，尽快将住宅补贴由暗补改为明补，再进一步进入货币工资。在住宅福利供给制条件下，政府和企业实际承担了大量的住宅补贴，目前可在提高房租的同时将住宅补贴由暗补改为明补。在逐步废除住宅福利供给制的同时，将住宅补贴转换为货币工资。在宏观经济景气和通货膨胀压力较小的时期，是加速住宅实物分配转变为货币分配的最好时机。

    第二，推进住宅市场化，住宅使用权和私有产权主要从市场取得。住宅市场化就是按照体现住宅价值和反映供求关系的市场价进行租凭和买卖，住宅价格由市场机制决定，居民根据自己的支付能力和效用最大化的原则自行选择房租水平或购置房产，消费者是一个可以自主决策、自主选择、自我承担风险和利益的消费行为主体和住宅投资主体。现阶段，对于已经出售的公房，要积极创造条件上市；要重视培育住宅租赁市场。政府必须制定优惠的税收政策、金融政策和土地价格政策，支持房地产买卖、租赁等交易，促进交易规模的扩大。如通过减免交易税、大幅度降低住宅出租所得税、提供抵押贷款等措施推进房地产二级市场发育，促进存量房地产的产权流动，同时要加强房地产市场的管理。

    第三，培育新型的房地产投资主体，完善房地产投资体制。在住宅制度改革过程中，培养个人及住户的住宅支付能力和投资意识，造就新型的住宅投资主体是推进住宅商品化的根本途径。因此，要彻底改革住宅建设投资由国家、职工单位统包的体制，建立国家、企业、个人共同投资合理分工的体制，实现住宅的商品化和社会化。个人直接进入房地产市场，使个人不只是一般的住宅消费者，同时成为重要的住宅投资主体，达到置业和财产保值、增值的目的。除了房地产发展商，一般企业不再直接进行住宅投资，用这部分资金以缓解住宅商品化对增加劳动成本的压力。政府的投资重点是全国范围及城市的基础设施建设，并对低收入阶层提供廉价租屋。

    　　（三）推进企业制度建设，培育房地产市场主体
    在企业改制过程中会发生大量的产权流动和资产重组，因此，要把对房地产产权的处置纳入企业改革的总体方案，进而推进房地产产权市场化。现阶段，启用存量国有土地资产，通过土地产权置换盘活企业资产，搞活国有企业，不失为一条现实途径。推行土地使用权入股，可以增强企业对土地产权制度改革的承受力，促进土地产权流动。
    与此同时，要切实推进房地产企业制度构建，使之在不动产投资、开发、经营、管理、服务等领域实行企业化经营，带动房地产产权的合理流动。根据我国的实际情况，房地产企业制度的形式，可以以现代公司制为主，并建立个人业主制、合伙制、合作制等多种企业组织。通过建立一批房地产公司制企业，包括独资公司、有限责任公司、股份有限公司等，以适应房地产业作为一个规模较大部门而需要大量筹集资本的要求，并真正转换企业经营机制，规范土地等房地产交易活动。当前，要加快建立政府垄断的国有地产公司，培植大量竞争性的房地产开发经营企业，建立健全房地产金融机构，大力发展房地产中介服务组织，以及组建住宅合作社，从而完善房地产企业制度。

    　　（四）建立房地产金融体制，推进房地产金融创新

    在我国，建立和完善房地产金融组织与金融体制，创立房地产金融工具是培育房地产金融市场的重要途径。中国房地产金融体系的组织结构可以设计如下：在房地产银行委员会的领导下，发展房地产商业性金融组织，建立房地产信托机构，组建房地产合作性金融组织和政策性金融组织，形成房地产资金来源的多样化和房地产金融市场的适度竞争。

    具体地说，要构建和完善以下一系列金融组织：（1 ）房地产银行委员会。房地产银行委员会作为中央政府的独立机构，类似于中央银行建制，相当于房地产金融体系的中央银行，是调控房地产金融的专门机构，通过贷款、贴现、拆借等业务活动对成员金融机构融通资本，支持和管理房地产金融机构，促进房地产产权流动和房地产产业发展。我国在适当的时期设立这种机构，可以强化房地产金融市场的管理。（2 ）商业银行房地产业务部。商业银行从事房地产信贷活动是其重要的资产业务，商业银行组织则在房地产金融体系中占据重要位置。从完善商业性房地产金融组织角度来看，必须设立商业性保险公司抵押保险部，从事房地产抵押保险业务。（3）房地产信托机构。目前， 创立房地产投资信托机构可以由当地建设银行、信托投资公司等作发起人向社会发行股票，所筹资金交予有投资经验的机构或个人进行股本运用。房地产投资基金为非银行金融机构，接受中央银行和房地产银行委员会管理，其基金的上市要遵循基金发行和交易的有关规则。（4 ）合作性金融组织。合作性金融组织是房地产市场运行的重要中介组织，一般由政府创办或资助，按照投资者、组织成员与政府共同受益的规则运作。在组织结构上，按照股份公司的组织模式来建立；在内部管理制度和税收待遇方面，依照合作社的原则来确立。新组建的合作性金融组织包括住宅储蓄银行和房地产信用合作社。（5）政策性金融组织。 政府组建专门的房地产政策性金融组织，承担政策性金融业务，支持房地产业的发展。如政府创立住宅抵押贷款公司或住宅银行，从事纯政策性的抵押贷款业务，对个人的住宅抵押提供保险或保证，并充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，适当承担金融机构的放款损失。

    八十年代以来，国际金融市场上出现了融资方式证券化的趋势，房地产证券化已成为一种世界性的发展潮流，也是今后房地产金融市场发展的重点。现阶段，从我国的实际情况出发，要围绕房地产证券化，开展房地产金融工具创新。（1）房地产债券。目前， 应不断扩大房地产债券规模，政府可以担保发行政府债券，房地产企业申请发行房地产公司债券，尽快推出抵押债券，房地产受益债券，房地产可转换债券等品种。（2）房地产股票。目前，我国房地产业发展迅猛， 但沪深股市房地产股偏少，多数房地产开发企业尚未进行规范化的股份制改造，没能采用发行股票的方式来加快自身的发展。股市扩容在加速，股市规模不断扩大，房地产业在国民经济中的比重在提高，因而必须合理增加房地产股的份额。这对于稳定股市大有裨益，又大大促进房地产金融市场的发展。（3）房地产基金券。房地产信托基金同时具备很高的安全性、 流动性、收益性，而成为个人投资者理想的投资工具。我国正在建立住宅公积金制度，公积金数额不断扩大，但公积金的使用不当，收益偏低。如果按照房地产信托基金的运作方式，创立住宅基金，发行住宅基金券，并对住宅基金券的流通作出具体规定，这对于提高公积金的效率有益无害。

    与此同时，围绕房地产金融市场的发育，要制订一系列关于房地产金融市场的法规，从法制上规定房地产金融组织的创立，规范房地产金融工具的发行和流通，保证房地产金融市场的正常运行。当前，要尽快制定《房地产法》、《房地产证券法》、《房地产抵押法》、《住宅银行法》、《房地产保险法》、《房地产投资信托基金管理办法》、《房地产受益证券管理办法》等，使房地产金融市场的运行有章可循，国家可以依法管理。