改革开放20多年来，随着中国城市化进程的加快推进，旧城区改造、新城区建设、卫星城镇兴起，成片社区不断增多，给现代社区商业提供了极好的发展机遇。与此同时，国内不少大中城市已将发展社区商业提上日程，一批零售企业也开始介入社区商业的开发建设。然而，有关“社区”以及“社区商业”的基本范畴到目前为止也没有一个明确的界定，本文就是笔者对这些问题的一些初浅认识，以期引起学术上的争鸣，并为正在如火如荼开展的社区商业提供一些理论上的支持。

    一、社区商业中的“社区”概念

    中国正在进行的社区建设与正在发展的社区商业中的“社区”概念与国内外一些社会学专家所提的“社区”概念有许多不一致的地方，笔者将尽量客观地将一些有代表性的观点引出，以期对社区商业中的“社区”概念达成共识。

    1.社区概念的历史沿革。“社区”一词源于拉丁语的Fellowship，原意是亲密的关系和共同的东西。但不同的社会学者赋予它的含义不尽相同。

    社区的含义之一是指一种亲密的社会关系结构。这种解释来源于德国社会学家雯迪南·腾尼斯（1855-1936），他在1887年出版的《Gemeinschaft and Gesellschaft》（《社区与社会》）一书，首次将Gemeinschaft（一般译为共同体、团体、集体、公社、社区等）概念与（Gesellschaft（社会）概念相区别，用来说明社会变迁的趋势和两种不同的社会团体。腾尼斯认为Gemeinschaft（社区）是由同质人口组成的亲密关系、守望相助、疾病相抚、富有人情味的社会团体。而Gesellschaft（社会）则由异质人口组成的，由分工和契约联系起来的缺乏感情的社会团体。腾尼斯认为，南（Gemeir-schaft（社区）向Gesllschaft（社会）转化，是历史变迁的必然趋势。

    社区的含义之二是指一定地域的社会关系结构。大多数现代西方社会学家把村庄、集镇、城市以及具有更广阔地域的都称作社区。这样，他们着眼点就不再是社会关系的亲疏关系，而是社会关系的地域界限。

    关于社区的含义还有许多种，根据希勒拉利（G·A·Hillery）在1955年对社区含义的收集结果，发现就有94种不同的含义。国内外的社会学家们对社区含义的解释虽有不同的角度和重点，分歧一直存在，但对这个范畴的一些基本要素还是有共识的。无论从哪个角度去研究，社区这个概念总离不开一定的社会共同体以及它的地域性。

    由此，我国社会学者赋予社区的含义是，社区是进行一定的社会活动、具有某种互动关系和共同文化维系力的人类群体及其活动区域。也有人强调“共同体”这一人群要素，认为社区通常指“一定地理区域为基础的社会人群”。

    2.社区商业中的“社区”概念。目前，在中国城市，社区概念不仅是一个理论的范畴，而且早已进入了实际工作领域。自从20世纪50年代以来，街道办事处、居民委员会就一直开展公共福利、治安保卫、调节纠纷等项社区工作。20世纪80年代后期，适应经济转轨和社会转型的客观需要，民政部门借鉴国外的先进经验，结合我国的实际情况，提出了“社区建设”的口号。现在社区服务、社区商业、社区建设的基本知识日渐普及，“社区”一词已经融入了社会生活的方方面面。但与中国目前社区建设轰轰烈烈的情况相伴随的是，我国理论工作者和实际工作者对社区服务、社区商业、社区建设中“社区”概念提出了不同的看法。概括起来主要有三种观点：一种观点强调，“社区”主要指居民委员会；另一种观点认为，“社区”主要是指街道办事处辖区；还有一种观点认为，“社区”应该是指人们通常所说的“小区”，而非街道、居委会辖区。持这种观点的社会学者认为，街道、居委会辖区并不是社区，只是人们所说的“小区”才是真正意义上的社区。

    社会学解释的社区概念从某种角度上来讲肯定是比较科学的、客观的、系统的，上述的三种观点，也有一定的道理和部分的实践依据。

    然而，笔者认为，社区概念是一个相对的、不断发展的概念，随着社会生产力水平的不断提高，人们活动区域的变化、价值观念以及生活方式的改变，社区的内涵也在不断的丰富与变化。城市社区服务、社区商业和社区建设中的“社区”并非泛指任何层次、任何规模的社区，各有其不同的内涵。中国民政部门所提的社区建设、社区服务中的“社区”概念，主要是指基层社区，尤其是基层法定社区。

    笔者所提出的“社区”概念，是从经济角度提出的，是研究城市社区商业发展的命题。

    社区商业中的“社区”，实际指的是城市住宅小区，是指被城市道路或自然界限所围合的具有一定规模的生活聚居地，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施，以满足居民日常物质和精神生活的需求。笔者概念的提出与研究中国当前社区建设问题的一些专家学者的观点有共同之处。如杨琳在《社区会所经营实务》一书中，提出：“在实际生活中，社区也常常等同于住宅小区，是指人们集中成片居住的区域或区块”。

    二、社区商业的内涵

    社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业而言的。

    社区商业因其服务对象、服务地域的特定性，使其具有自身鲜明的特点。

    1.地域性强，服务对象明确，商圈较小。社区商业以住宅小区为载体，主要为本地居民提供服务，尽管现在许多社区商业企业采取多种营销方式吸引社区以外居民的购买力，但实际情况是社区商业一般不具有广域性和辐射性。

    2.以经销日常生活用品为主。社区商业主要为特定社区居民提供日常生活需要的商品和服务，如生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等，一般不经营技术性强、单价高的耐用消费品，也不经营作为生产用途的生产资料。

    3.交易频繁，交易额小，交易时间短，成交机率大。与经销价高利大的奢侈商品、高档品牌选购品或耐用消费品相比，社区商店主要销售居民日常急需的、保鲜期短的生活便利品，一般来说交易次数多，交易额小。因居民购物的目的性十分明确，购物时间短，成交机率大。

    4.营运成本相对低廉。社区商业经营的商品多数是周转快的易耗商品，占压资金相对较少；选址在住宅小区，相对中心商业区、区域性商业中心的临街店面，租金要低得多；店面一般采用普通装修，装修成本低；销售对象明确，可以节约广告宣传等费用；如果社区商业选择连锁经营，更可以享受因连锁带来的规模效益，运营成本还可以进一步降低。

    5.商业功能、业态的多样性。社区商业集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多功能于一体，汇社区购物中心、社区超市、社区便利店、社区折扣店、社区仓储店、社区餐饮店、社区美容店等多种商业业态于一身，满足社区居民多样性、多变性、差异性的消费需求。

    6.经营目标的多元化。一般说来商业企业的根本目标是追求自身利益的最大化，但身在社区的商业企业因顾客的确定性，单纯的自身利益目标很难使社区居民成为最忠诚的购买者。为了留住老顾客，增加回头率，并尽可能吸引新顾客，社区商业企业必须自始至终把社区居民的利益放在首位，以便民利民为宗旨，以不断提升社区居民生活质量，增进社区居民福利，提高社区居民的认同感、归属感为目标。惟有如此，社区商业企业才有可能达成自己的目标。

    三、社区商业的类型

    社区商业依据不同的分类标准，可以划分为不同的类型。在中国社区实践中，常见的社区商业类型有：

    1.依据组织形态不同，可分为社区独立商店、社区连锁商店、消费合作社等。社区独立商店是指仅拥有一家店铺，店铺规模一般不大，资本较少，多由业主自己从事经营管理的商店，这类商店在社区商业业态中最常见。社区连锁商店是由同一资本拥有，设立多家分店，经营管理权集中于总店的社区商业业态。消费合作社是由若干消费者自己组织、经营、管理、分享收益的社区商业业态。

    2.依据经营商品的种类，可分为百货店、日杂店、蔬菜店、肉食店、音响店等。百货店以经营粮油食品、文体用品、日用工业品为主。杂货店以经营家用小五金、小电器等工业品为主。由于日用商品品类多样，市场细分程度也越来越高，以商品种类划分的社区店也越来越多。而且，随着科技进步，消费需求个性化需求的增加，以经营商品种类划分的社区商店类型也将有进一步增加的趋势。

    3.依据经营商品的范围，可分为专业社区店与综合社区店。专业社区店主要以经营一种或一类商品为主，如面包店、卤菜店、烤鸭店等。综合社区店鼓励顾客一次购齐，经营的商品多种多样，如社区综合超市等。

    4.依据交易方式的不同，可分为社区批发商店与社区零售商店。社区批发商店主要从事面对小区居民的小额批发商店，如水果批发部、冷饮代批店等。社区零售店主要是为社区居民提供零售购买服务的商店，如社区超市等。

    5.依据有无店铺，可分为有店铺社区店和无店铺社区店，有店铺社区店是目前最常见的一种店铺形式。无店铺社区店主要有自动售货机售货、上门推销、邮购、电话订购、网上商店与社区购物服务公司等。

    6.依据流通业态的不同，可分为社区超市、社区便利店、社区折扣店、社区仓储商店、社区购物中心等多种流通业态。

    四、社区商业的影响因素

    社区商业不可能独立存在和发展，而是和社会、经济、文化、技术等因素息息相关的。

    1.生产。社区商业承担着组织社区商品流通的任务，而流通是与生产相适应的，生产的发展对社区商业有着很大的影响。当生产处于不发达阶段，商品种类少、数量小、社区商业就不发达，常见的社区店就是日杂店、初级专业店、不可能在社区出现购物中心、仓储商店等店铺形态。现在商品生产日益发达，生产规模越来越大，分工程度越来越深，商品品种与数量聚增，要求流通的大型化、综合化，这反映在社区就是出现了社区步行街、社区大型综合超市、社区购物中心等大型社区店，这些店铺的出现，没有丰富多样的商品是不可想象的。

    2.消费。社区商业的服务对象是社区居民，社区居民的消费水平、消费习惯、消费行为、消费方式等制约着社区商业的发展变化。随着社区居民收入水平的提高，居民购买力提高，可支配收入比例增大，对社区商店所经营的商品质量、服务水平提出了更高的要求，促使高档次、高服务的社区店兴盛起来。如正在发展的社区专卖店、社区高档美容美发店，甚至星级酒店也开始进入社区。同时在消费需求千变万化、层次繁多、方式多样的影响下，一些传统的社区店被淘汰，新的社区店不断出新。如营业时间长的社区便利店适应了不规则的消费行为；低价型的折扣店、仓储商店吸引了追求价格实惠的社区居民；大型综合超市适应了习惯一次性购足一周或更长时间的全职双职工家庭的需要；而社区步行街、社区购物中心则与居民将购物、娱乐、休闲结合在一起的生活方式相吻合。

    3.人口。人口数量不仅决定社区规模的大小，也对社区商业的发展产生重要影响。社区人口的数量、结构、分布的变化往往促使社区商业发生变化。如城市化早期，社区人口主要集中在中心城区，社区本身无须更多配套的商业。随着城市化的成熟，城市郊区与中心城区、甚至郊县的差距越来越小，大量城市人口移居郊区，在郊区形成大型社区，也即现代社区，因周围没有发达的商业为社区居民提供生活服务，需要社区自身配套完善的商业服务设施，促使新的社区商业中心的形成与发展。

    4.文化。社区文化也是影响社区商业的重要因素之一。社区文化通过作用于社区居民的思想、观念、意识而影响其心理和行为，从而制约社区商业的发展变化。例如在传统观念影响下社区家庭主妇，习惯事必躬亲，每天采购生活必需品成为例行公事，那么她们往往不会从超级市场一次性购回大量商品，并且她们更愿意到集贸市场采购蔬菜而不到超级市场购买包装好的半成品。因为那样做会被认为“懒惰”、“浪费”。在这种文化环境下，生鲜超市的发展就会遇到一定的阻力。再如地缘关系浓厚的社区，小杂货店、底楼商铺的生命力很强，因为它沟通了社区居民的情感，是重要的社交场所。

    5.技术。社区商业要以一定的技术作支持，如果没有电话，就没有电话推销商；如果没有物流技术的快速发展，实现包装、装卸、保管、运输的机械化乃至自动化，社区连锁企业就很难有大的发展；如果没有商业ERP等计算机处理技术，社区超市的管理将变得十分困难；如果没有互联网，社区的智能化服务中心就不成其为可能。可见，技术不仅通过生产而间接作用于社区商业，而且也是社区商业的直接制约因素。因此，不考虑技术因素，盲目发展社区商业，只能招致失败。

    五、发展社区商业的意义

    与城市化的发展相伴随，城市旧社区在改造壮大，城市新社区也如雨后春笋般涌现出来。现代化的社区呼唤现代化的商业服务体系，以满足社区居民吃、穿、用、（保）健、（娱）乐等基本生活需要和精神需求。当前我国商业的发展状况是，一方面城市中心区零售商业急剧膨胀，重复建设严重，企业经营困难，盈利空间缩小，商业竞争程度异常激烈；另一方面在各地旧城改造和新区开发的过程中，与社区配套建设和发展的社区商业体系却远远不足，社区的大量消费需求得不到满足，购物难、就餐难等问题十分普遍。因此，正确认识、处理和协调好这一矛盾，将不仅可以为我国商业的发展开拓更大的生存和发展空间，而且可以切实提高我国城市居民的生活质量和档次，更好地促进我国社区的开发和城市化水平的上升。

    1.拓展了零售业的发展空间。面对美国的“沃尔玛”、法国的“家乐福”等外国商业巨头陆续进军中国城市中心商业区，以及国内零售业在城市中心早已存在的日益激烈的竞争，城市中心区商业急剧膨胀，重复建设严重，企业经营困难，盈利空间缩小，商业竞争异常激烈。社区零售业的发展拓展了生存与发展的空间。据中新网北京2001年8月30日消息：虽然中国社区商业建设起步较晚，但有关专家预测，未来十年内，社区商业消费将占全社会商业零售额的1/3。改变目前社区商业零散布局，集购物、休闲、服务等众多功能于一体的社区商业构架将逐渐成为成熟社区的商业规划模式。同时，社区是居民集中居住的区域，对零售商业来说，也是顾客和市场相对集中的地方，是商业利润的主要来源。零售商通过提供居民称心如意的商品，周到服务，可以促使社区零售商业经营向着更深更广的领域挺进，发展与壮大我同零售业。

    2.极大地方便了居民的生活。随着生活水平的提高和工作压力的增大，居民对生活质量（包括物质生活和精神生活质量两个方面）的提高给予了更多的关注。饮食方面，更加讲究卫生、营养、保健；购物方面，更加追求便捷、周到、满意；精神方面，更加热衷于休闲、娱乐、保健、文化、教育。此外，家务劳动的社会化、职业化和商业化也日益受到人们的欢迎。社区商业可充分利用贴近居民生活的独特地理优势，及时、准确、全面地了解居民的需求动态，科学组织商品品种、合理安排服务项目，将企业的经营活动和居民的生活需求有机地结合起来，既节约了居民的购物成本，又避免了居民长途驱车购物的麻烦，为居民的生活带来极大的便利。

    3.催生了新的商机。社区商业的开发建设正在经历从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁，由散、乱、差的配套到集中合理的布局建设，带来了许多新的商机。一般来说，商业用房的销售价格比纯住宅要高出2～3倍，合理的配套使社区商业具有可观的升值潜力。在这方面，有许多成功的案例，如长沙市马王堆的底楼商铺的销售价格在每平方米8000～10000元，而同样地段的底层住宅销售价格仅为每平方米1500～2000元。这样的价格，对于发展商和投资者具有相当的吸引力。同时，商业用房的集中配套带来的不仅仅是价格上的收益。一方面，社区商业的集中配置有效地降低了居民区的噪音污染，使各个街坊变成真正意义上的纯住宅，更有利于形成社区商业中部辐射周边的商业形态。另一方面，集中的商业配套使得资源配置更合理，避免了各开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬。此外，集中配套使得社区商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面占得了市场先机。

    4.有利于改变社区商业布局，净化社区市场。现代社区商业网点不应是散、小、乱的“马路市场”、“夫妻店”，而应是经过科学社区商业规划，能为社区居民提供多功能、全方位的便民利民服务的购物天堂。构架科学合理的社区商业，不仅能够改变目前社区商业零散布局于住宅底楼、大马路的局面，而且，能够整顿社区商业面貌，有效治理“马路市场”、“夫妻店”的脏乱差，打击假冒伪劣，维护市场秩序。

    5.催生商业新业态，提升社区品质、社区商业的发展将催生更丰富的商业业态。社区商业中心内不仅有百货、超市、便利店、折扣店，还有餐饮、健身、网吧、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店，甚至还有药店、邮局、银行、典当行等新型商业业态。这种综合性、多元化的商业业态，不仅满足了社区居民的日常生活需要，提高了社区居民生活质量，而且，使整个社区的品质得以提升，使“家”的概念得以延伸。

    6.营造居民区文化，增强社区居民的归属感和认同感。在社区建设的丰富内容中，社区文化是属于深层次的建设、高层次的建设，也是高难度的建设问题。社区文化有助于丰富精神生活、陶冶居民情操、开发居民潜能、增进居民交往、提高居民素质。社区商业企业可以在搞好正常商业经营活动的基础上，利用节假日、纪念日等时机，创造条件开展丰富多彩的休闲娱乐、康复保健、心理咨询、知识讲座等既具有浓厚生活气息，又具有高尚精神情操的文化活动，达到社区文化与商业服务企业文化的“优势互补、服务互为、利益互与、资源共享”的目的，营造良好的社区文化氛围，使社区居民以“社区”为家，以“社区”为荣，增强居民的社区意识、社区归属感和社区认同感。

    社区商业的发展，还具有完善社区及城市的功能，提升城市凝聚力，带动城市健康发展，启动社区的消费需求，增加区内税收，从各方面促进社会经济发展的作用。