人物简介

　　禹来，现任鸿荣源集团总裁，中国购物中心产业资讯中心（MALL CHINA）首席专家，亚洲购物中心协会（CASC）中国发展委员会副理事长，中国城市商业网点建设管理联合会副会长，购物中心发展与评估工作委员会副主任，城市功能与商业地产规划协调工作委员会首席专家。曾先后担任深圳经济特区新华城有限公司董事长，深圳特发集团副总裁，深圳市特力集团（SZ000025）总经理，深圳市建材工业集团总裁，粤海投资（HK00270）董事、副总经理，广东天河城集团董事长，深圳市中信城市广场投资有限公司董事长，中信房地产股份有限公司副总裁等职。

　　6年前，鸿荣源集团拿下了深圳宝安中心区的A004-0100地块。不过，这个一度被贴上“深圳最大MALL”标签的综合体项目却被闲置了数年，直到2011年，曾先后担任广州天河城董事长、中信城市广场董事长的禹来赴鸿荣源任职集团总裁，才让业界再次对这一地块充满遐想。

　　在这片占地10万平方米的土地上，鸿荣源集团原本计划打造的“西岸时代广场”已于日前更名为“壹方中心”，并开工建设。壹方中心将是怎样的一个城市综合体？对于以高档住宅地产开发为主业的鸿荣源集团来说，它在商业地产开发方面具备什么优势？在参加“亚洲购物中心协会2012商业房地产博览会暨中购联中国购物中心国际论坛第十届年会”的间隙，集团总裁禹来接受了本报记者专访。　　

　　有信心比平均水平高一点　　

　　服装时报：鸿荣源集团在深圳宝安中心区的西岸时代广场最近已经改名为“壹方中心”，对于这个城市综合体项目的规划是怎样的？

　　禹来：鸿荣源集团是一个在香港注册的以房地产开发为主的企业，目前主要从事住宅地产和产业地产的开发，2006年开始进入商业地产的开发。和大多数在香港注册的房地产企业一样，它的业务主要在内地，每年住宅地产的销售在深圳可以排到前三名，目前已把商业地产作为重要业务来开展。

　　西岸时代广场这个项目现在已正式命名为“壹方中心”，总占地面积是10万平方米，建筑面积是53万平方米，整体是个城市综合体项目。它包括15万平方米的购物中心和商业街，11万平方米的写字楼，27万平方米的住宅公寓。它的规模在深圳来说是比较大的，地理位置在深圳所有在建和待建项目里也是最好的，处于深圳地铁1号线和5号线的交会处。

　　我们希望把它建成一个真正的城市综合体，会按照商业地产的规律，发挥鸿荣源集团本身在地产开发的优势，把这个项目做好，为集团的后续项目打下良好基础。我们很有信心，一般的商业项目都有一个经营水平，我们希望做得比平均水平高一点。

　　服装时报：现在越来越多像鸿荣源集团这样的住宅房地产商开始涉足商业地产的开发，同时还有零售商也在开发商业地产，他们各自的优势和劣势是什么?

　　禹来：住宅房地产商进入商业地产这个领域，在早期大多是被动转型，如城市规划部门规定开发商拿地达到一定面积必须配备一定的商业空间，或者为了平衡税负等。

　　随着整体经济和城市的发展，现在很多开发商主动进行转型，有的把商业地产作为对外扩大取得土地资源的一种方法。另外，开发商也感觉到住宅房地产行业实际上是一个周期性很强的行业，而商业地产是熨平周期、规避风险的一个好办法。在住宅房地产市场变化较大时，商业地产是开发商利润来源的重要保证。

　　现在不只是零售业进军商业地产，很多项目都有各种产业资本进来。房地产企业做商业地产，它的优势显然是在开发，它的开发速度和对土地资源的利用方面更强。而零售企业则更懂得遵循商业地产的规律。两者如果能够很好的结合起来效果是最好的。当然零售业企业进入地产比地产企业进入零售成功率可能要大。因为即使建筑本身不好，它照样值那么多钱。但如果在房地产市场价格比较稳定时，或者说它的增长幅度已达到社会平均水平时，恐怕零售商的优势就不存在了，这时地产商只要遵循零售商业地产的一般规律，成功的机会和零售业进入地产是均等的。　　

　　只租不售是商业地产的一般规律　　

　　服装时报：中购联这次年会上，有一个公司打出了“打破商业地产只租不售魔咒”的口号，号称要使销售型购物中心实现地产开发收益，怎么看这种商业模式?

　　禹来：分拆销售对于一个整体购物中心来说，是绝对不可取的。十几年前，我曾经写了一篇文章，与现在自称已经非常成熟的商业地产开发商有过激烈的争论。他们说购物中心可以分拆销售，我不赞成，因为当时我在天河城，天河城成功的经验之一就是只租不售。最后他们说我站着说话不腰疼，因为一个项目缺钱时分拆销售是解决现金流问题的最好办法。不过我认为一个明明只能挑90斤的人没有必要到一个需要挑100斤的行业里面来。

　　分拆销售是一种很难成功的模式，目前为止也很难找到成功的案例。天河城是国内早期比较成功的一个购物中心，我认为它成功的原因之一就是遵循了购物中心开发的一般规律，没有散卖，全部自持。关于租与售的话题，我曾问过很多其他国家的同行，我问“你们认为如果把购物中心拆开销售的话会有什么问题”后，所有人都瞪着很大的眼睛把我当成外星人，他们没想到世界上还存在这种事情。　　

　　服装时报：现在做商业地产的企业越来越多，从个人的从业经历来看，做好商业地产应具备哪些条件？

　　禹来：在中国真正做商业地产的企业并不多，甚至可以说很少。号称要做商业地产的企业确实很多，能做商业地产的企业确实非常少。我曾经对商业地产做了一个定义，商业地产和住宅地产最大的差别是最终的产品形式。住宅地产的最终产品是实物，即住房；商业地产的最终形式是服务。现在能够提供商业地产服务的企业并不多。住宅地产的经营模式用一个字来概括就是“卖”，商业地产的真正模式应该是“租”。我以前工作过的几个企业之所以能做得成功，也没什么特别的秘诀，就是一句话：遵循商业地产开发和经营的一般规律。这个一般规律是与产品性质有关系的，商业地产最根本的目的就是使物业增值，而物业增值主要是通过租金水平来衡量的。

　　鸿荣源集团要想以一个商业地产商的姿态在今后的商业领域占有地位的话，首先一定要遵循购物中心或者是商业地产开发的一般规律，要尊重它的产品性质，另外要培养高素质的经营团队，这也是商业地产和住宅地产的区别之一。　　

　　服装时报：为什么真正能做好商业地产的企业很少？

　　禹来：我认为有两个原因：一是地产开发商没有真正想去做商业地产。中国早期的商业地产项目基本上都是城市规划时要求里面有商业，开发商则拼命把商业部分往后拖，拖得没办法的时候才把它盖出来。现在很多开发商主动进军商业项目为什么成功不了呢？除了开发商的指导思想跟不上之外，经营团队也跟不上。在上个世纪或这个世纪的前10年，真正想做商业地产而做不好的主要原因可能是资金问题，但现在资金已不是重点，大部分还是由于经营团队跟不上去。购物中心或者说商业地产要成功的话，首先是要遵循购物中心开发的一般规律，其次要建立起能够适合这个项目经营的管理团队。 　　

　　未来拼的是主题化经营和服务　　

　　服装时报：最近深圳西武百货与新城市广场提前终止租赁合同，今年3月份永旺百货也离开了北京朝阳大悦城，如何看待购物中心的去主力店行为？

　　禹来：其实说主力店主要是指两个，英文中一是指百货公司，一是指大型综合超市。因为在欧美的购物中心大部分是在郊区，他们的购物中心大部分有3个以上的主力百货公司。另外，它们一般都会配有一个综合超市，原来讲主力店都是指这两个。现在国内关于主力店的定义发生了一些变化，把主要的店铺都作为主力店来看，比如把零售类的百货超市作为主力店，把电影院、溜冰场甚至大型餐饮也作为主力店来看待。

　　目前，一些地处经济发达地区核心地段的大型购物中心去主力店的操作确实越来越多，这是一个趋势，是由业态发展的特点来决定的。百货作为主力店的优势是能对购物中心整体招商起到带动作用，但缺点是给付的租金低。在中国还有一个很明显的缺点就是它的经营模式，它和购物中心的经营模式几乎是一模一样的，基本上都是租金加扣率这样一种方式。我经常跟那些百货公司的高层说，百货公司的经营模式本来不是这种方式，在中国计划经济时期也不是这种方式。国外的百货公司采用买手制，把商品买进来再卖出去，通过这种方式来赢利，而不是通过出租柜台的方式赚钱。　　

　　服装时报：品牌集合店将是百货主力店的最佳替代品吗？

　　禹来：其实集合店替代主力店并不是一个必然现象。只是购物中心去掉百货公司之后，恰恰引进了国外这种以快时尚为代表的集合店填补了空白。一个百货店的面积要两万平方米，还不如找ZARA、H&M来填补，它们的租金比百货店高，而且起到了主力店的作用。其实我在七八年前就提出来，用主力区代替主力店。主力区的另一个名词就是主题区。其实现在ZARA也好，H&M也好，无非是一个连锁的主力区，对于购物中心来说，自己做也是一样的，在天河城的时候我们自己做了一个主题区，这种经营形式是发展的必然。　　

　　服装时报：购物中心开发热恐怕还将持续，除了数量的增加外，这种零售业态将呈现怎样的发展趋势？

　　禹来：我认为今后购物中心已经逐步从单一的大型购物中心为主到各种类型百花齐放。国外的购物中心体系非常完善，大型城市的核心地段可以做超大型的购物中心，小一点的城市就做区域型购物中心，而社区型购物中心发展得也很好。现在很多购物中心找不准自己的定位，前期调研也不科学。比如东莞的一个购物中心在调研时把2000万人口都划进其辐射范围，2000万人口相当于把深圳和广州的人都划进去了。这些地方是有2000万人没错，但是这2000万人里面有1900万与你没关系。总体来说，今后购物中心发展的趋势应该是购物中心的种类会越来越齐全，而且小型的购物中心发展的空间会更大一些。

　　另外，购物中心本身的竞争优势一定是主题化和服务的竞争。经过这么多年的发展，现在中国的购物中心越来越多，竞争非常激烈，要赢得市场首先要避免同质化的问题。无论是中国的品牌还是国外引进的品牌，总数是固定的，要在品牌组合上避免同质化的可能性不大。今后购物中心的竞争优势只有两个，一是经营的主题化，一是拼服务质量。