摘  要：本文简述国内外购物中心的情况，详细介绍和总结了广东省东莞市虎门镇采用转让“租用权”的独特融资方式兴建购物中心的做法以及运用国外购物中心的所有者、管理者、经营者“三分离”的管理模式管理购物中心的经验，阐明这种独特的融资方式的理论与现实意义。

关键词：购物中心；融资方式；三分离；分析

被零售业人士称为“流通革命”的购物中心，它从根本上改变了零售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导及对消费的促进，它代表了商业发展的大趋势。购物中心可以承载大量的人流、物流、信息流，而且购物中心分工的专业化，游戏规则的现代化也正是现代化商业的体现。在我国，购物中心是经济发展和城乡居民生活方式变化的产物。随着城市改造和住宅环境的变化，城市住宅由市区散点式居住转向城市周边地区的组团式居住，农村的民宅也逐步从以前散落在各个耕作点向村中心或城市郊区聚集，加上近年来的私人汽车的发展、马路街道的扩宽，许多街道的中间辅以隔离带，便原来沿街开店，沿街设铺的商业方式越来越不适应市民需求。因此，环境优美、功能齐全、服务便捷、方便汽车购物的购物中心也就应运而生。我国加入世贸组织后，国外的大型跨国商业流通企业纷纷进入我国流通市场，抢分这个“大蛋糕”，像沃尔玛、家乐福、麦德龙、TESCO（特思购）已经加入了我国的购物中心。同时，我国的商业企业和商业地产企业也纷纷在各大、中城市兴办购物中心。但兴建和营运一个购物中心动辄数亿、甚至数十亿元的投资金额，融资成为突出问题。那么，如何在传统的融资渠道上加以创新，或另辟蹊径？本文将就此问题加以探讨。

一、国外国内兴建购物中心的概况

“购物中心”一词译自英文的SHOPPING  CENTER和SHOPPING  MALL。“MALL”一词来自于伦敦白金汉宫前的一条街名，所以，根据字面的意思，可以译成“商业中心”和“购物中心”。但这样容易与城市的商业中心区混淆，或难以准确表达购物中心是集中的商业建筑群体这一概念。因此，许多专著都把它译成“购物中心”。

购物中心的出现，至今已有100多年的历史，英国是最早兴建购物中心的国家。二战后，英国就在考文垂、南安普敦等城市建成了第一批购物中心，目前英国已建有超过1400个购物中心。20世纪50年代，瑞典等许多欧洲国家也相继开发建设了许多购物中心；而美国在20世纪60年代末期开始发展购物中心，现在已有45000多个；60年代中期，在亚洲的日本开始着手兴建购物中心；80、90年代，香港、台湾也相继兴建了大型的购物中心。在我国近十年来也相继建起了许多购物中心，如广州“天河城广场”，上海“友谊南方商城”等等。随着世界经济的发展，这种商业模式在世界各国之间相互渗透，相互影响，得以在全世界范围广泛传播。购物中心的出现以及它在全世界的广泛传播，使商业流通领域、流通方式以及人们的生活方式都发生了很大的变化。

购物中心是一种有别于百货商店（场）、集贸市场、大型商场、连锁超市、便利店、仓储式商场的商业模式。它满足了人们“一次性购足物品”的需求和欲望，它提供了一个休憩、购物、娱乐、餐饮、健身的地方，满足了人们各类社交的活动和需要。英国建筑师和购物中心的研究专家纳丁.贝丁顿（Nadine Beddington）对购物中心的定义是：“在统一管理之下规划建设的商业综合体，然后把各个零售店面出租给单个零售商，由管理机构管理和控制，并对整个中心负责。” ^①而英国斯特林大学约翰.A.道盛（John.A.Dason ）教授对购物中心下的定义更为确切：“一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发，所有和经营上是作为一个操作单体。这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关。这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车场或辅助的停车设施。” ^② 1985年美国出版的《零售辞典》则认为：“购物中心”是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群体，作为一个整体进行开发和管理，通常包括一个或各个大型的核心商店，并有众多小商店环绕其中，有庞大的停车设施，其位置靠近马路，顾客购物来去顺利。从这些定义中，我们可以知道，“统一性”是购物中心的精髓和本质特点。                            

购物中心的另一特点是集中管理，分散经营。购物中心建成之后，日常的运行、保安、清洁、维修、招商、促销活动等都是在购物中心业主（所有者）的指导下安排下有组织地进行，所有租用购物中心场地、商铺的商户（经营者）只管商业经营。经营者不参与管理，管理者不参与经营，所有者亦不参与经营。如果所有者与管理者兼为一体，所有者收取租金及管理费；如果所有者与管理者分开，管理者则只收取管理费。

  购物中心的所有者在兴建购物中心时要有雄厚的资金做后盾。在英国，公共投资是购物中心开发的一个重要资金来源，购物中心开发项目由地方政府参与或组织，政府在金融方面参与购物中心的开发。在美国，购物中心与传统融资来源主要有保险公司、退休基金、中央银行、信托投资机构，有六个联邦政府金融资助项目可以对购物中心的开发商给予投资支持，这六个联邦政府金融资助项目分别是：城市更新项目、社区发展项目、城市交通部门的城市起动项目、城市住房发展部、经济发展部和历史复原项目^③。

美国最大的十个购物中心其可出租经营面积如下表：

注：摘自中国MALL联盟/信息资源共享站

这10 个最大的购物中心，每个平均经营面积约22万平方米。在英国，目前的1400个购物中心总建筑面积达2090万平方米，平均每个建筑面积也达1.5万平方米。如此巨大的庞然大物需耗费多少投资！香港的沙田中心、海港城等无不是投资数十亿港币的庞然大物。

在我国的大陆，购物中心的出现是改革开放之后商业建筑的一个巨大的进步，也是流通领域的一个大的进步。经过20多年的努力，在我国大陆各大中城市也都相继建成了一批购物中心，如北京的新东安市场（中港合资）、创益佳商场（中法合资）；上海市的新上海商业城、上海迪美购物中心、上海豫园旅游商城；广东省的广州天河城广场、广州正佳广场、深圳华强北铜锣湾广场和中信城市广场等。

建造购物营业面积从几万平方米到十几万平方米的购物中心需要巨额的投资，而我国目前投资市场发育不完善，购物中心要想获得多渠道的资金来源较发达国家困难得多。如上海市的新上海城建筑面积80万平方米，其中商业面积26万平方米，餐饮娱乐面积5万平方米，旅业面积10万平方米，商务办公面积20万平方米，拥有一个2000多个停车位的地下车场和近千辆社会车辆停放的公共停车场，还要动迁1200户居民，29个单位，光动迁一项就需要9万平方米的房源。如果仅按2000元/ 平方米的建筑成本来框算一下，其投资额至少要20亿元。这个庞然大物是由上海市政府财贸办公室组建的上海浦东商业建设联合开发公司联合国内外有影响力的30家企业共同参与开发的，建设资金的主要来源是通过银行货款、外商投资、招商售楼等方式获取。又如上海迪美购物中心总投资3.6亿元，由迪美广场有限公司和香港著名企业三联国际投资开发有限公司合作开发，双方各占50%。如此巨大的投资如果没有雄厚的资金支持是很难建成的。

面对外国零售巨头汹涌而来争夺购物地盘的态势，国内不少“草根经济型”的民营、私营企业以及原来百货行业的大型企业，也都纷纷兴建购物中心，或在原来的基础上按购物中心的模式进行改进、扩建。但运作实践证明，资金是兴建，改造购物中心的最大“瓶颈”。不少开发商在兴建初期雄心勃勃，踌躇满志，但建到“半截子工程”时往往资金跟不上，形成烂尾工程；或者勉强靠边售楼、售铺位，边筹集资金，待物业建成时，已囊中匮乏，资金后继不足，能建成的物业，有几成已经卖出去了，买了店铺的业主，亦各有各的打算，整个购物中心再难以形成“单一产权”、“统一管理”的局面。这样的商场物业一开始就患上了“先天不足”之症，顶多只能算是一个大商场，难以成为“购物中心”。国内不少这样又卖又租，或者卖了又返租经营的商场，几经挣扎，依然冷冷清清。

国内兴建大型购物中心的融资渠道大体有以下6个途径：一是企业（含联合企业或外企）自有资金；二是金融部门（主要是银行）贷款；三是股市证券市场融资；四是出售店铺；五是出售店铺长期经营权；六是融资租赁（对设备而言）。从目前至今后一段很长的时间，我国绝大多数企业的自有资金的积累都是有限的，固定资产投资乏力。如果通过银行贷款，则必然受到银行高门槛的限制，而私营、民营企业的贷款更要受到严格审查，信用贷款基本上难以实现；抵押贷款一般只能以取得的土地作为抵押贷款，很难满足建造购物中心所需的巨大投资，何况开发商还要考虑归还巨额的银行利息。在股市、证券市场上融资也非易事，不少中小企业，甚至是大企业都很难满足上市的要求，商业地产企业、购物中心只是一些新企业，要上市融资，近期内实为一件难事。这样大多数开发商只有边建边售店铺，或边售店铺的长期经营权（10年至30年不等）边筹集资金。但是这样以来，就有悖于购物中心“统一性”的精髓和本质特点，不成其为“购物中心”了。

二、虎门镇富民时装城的融资方式及管理模式

早在1992年虎门镇就已经从实践中不自觉地开辟了一条与众不同的融资渠道，缓解了当时兴建购物中心资金不足的困难。他们用一种独特的融资方式，建起了东莞市第一个购物中心——虎门富民时装城。这个在全国率先展露头角的购物中心，经过10多年的经营运转，证明了其融资方式和管理模式是成功的。

富民时装城在1992年动工兴建，占地1.3万平方米，总建筑面积4.5万平方米，楼高9层，底4层裙楼面积共 3万平方米是商场，上5层作为商业配套住宅办公之用，总投资7000万元。在当时的经济条件下，耗资之大，不仅兴建单位难以独力支撑，就算银行也不敢全力支持。面对资金问题，当时镇政府财贸办和兴建单位采用了一个前所未有的融资办法：他们在社会上广为宣传建造富民时装城的作用，以及这个时装城的经商优势，并提出了新的融资办法，要求每一个计划租用富民时装城场地（店铺）的承租户预先交一定额度的投资款给兴建单位，作为专款专用于时装城的工程款，但这笔款不作为股权的体现，只是作为承租户有租用场地（店铺）的权利（这里暂且称之为租用权）的体现。承租户取得这个租用权之后，在遵守兴建单位制订的管理规则和按时交纳租金及管理费的前提下，拥有稳定的租用权。

当时，社会上广大商户对这种做法颇为接受，整栋大厦近1200个铺位，共筹集了一笔不菲的投资款，在这笔资金的支持下，大厦于翌年11月顺利建成并迅速地转入正常运转，比号称中国第一MALL——天河城还要早3年建成开业。

富民时装城发展到今天，有经营男士服装260户，经营女士服装1000户，银行1家，货运7家，车船机票代售点1个，外卖快餐厅2家，冷饮亭2个，停车场2500平方米。

富民时装城的运转吸引越来越多的外地商户，他们通过原来的承租户转让租用权的形式获得了租用权，使原来清一色的虎门镇籍、东莞市籍的承租户成为有全国各地承租户的购物中心。现在时装城约1400户承租户中，虎门籍约120户，占8.6 %；东莞市籍约200户，占14.3%；市外省内约680户，占48.5 %；省外约400户，占28.5%。

近几年，富民时装城的生意激增，年销售额达20亿元，时装城的货物由仅在镇内、市内流通，扩大为大量地销往省外全国各地，甚至远销俄罗斯，吉尔吉斯坦，澳洲，东南亚各国及台湾、香港。据不完全统计，在市内流通的货物1亿元，销往市外省内的有5亿元，销往省外的有8亿元，销往国外、境外的有6亿元。

时装城的成功运转，吸引了大批的游客和购物者，时装城每年的人流量是150多万人次，东莞市本地、市外省内的、省外的约各占三分之一。

最近，虎门镇政府把富民时装城的所有权与管理权分离。时装城的保安、保洁、公共空间的利用，对外对内的宣传广告发布，以及各种各样的促销活动，收取管理费，以及代镇政府向各承租户收取租金等都由管理者承担，管理者分期或不定期向承租户收取一定额度的维修资金，用于时装城的维修、翻新等等。至此，虎门富民时装城就成为了理论与实践相一致的“购物中心”，体现了购物中心“统一性”和购物中心所有者、管理者、承租者“三分离”的精髓和本质特点。富民时装城连续8年被评为省文明市场，2000年被评为广东省十佳文明市场，是中国商业名牌企业。今年，还被评为2004—2005年度中国十大服装批发市场之一。

虎门镇在未来几年，还计划运用这一方式大力发展购物中心。如计划投资20亿元兴建中国虎门富民国际商贸城，该商贸城占地30万平方米，建筑面积50万平方米，由一栋23层主楼、4栋4层高的商贸大楼，1座5万平方米的会展中心组成，商贸城有高级商务写字楼10万平方米，大型专业商场10个，商铺8000多个。这个购物中心也采用购买“承租权”这一方式筹集了几亿元建造资金，所有商铺的“承租权” 都已被“抢购”一空。

根据笔者的调查和分析，虎门镇采用这种融资渠道兴建购物中心和按购物中心的游戏规则进行管理，至少有以下几点好处：

其一，可以解决兴建购物中心资金紧缺的“瓶颈“。兴建大型的购物中心需要有巨额的资金支持，自从2003年央行和国务院相继提高房地产贷款的门槛和难度后，以资金密集型为显著特点的商业地产——购物中心的开发者不得不寻求新的融资方式和渠道。而边售铺位边兴建当然可以给开发商筹集资金，但这样又使商业物业面临产权不统一、不完整，给以后的的经营管理带来难以补救的漏洞。要想商业物业的产权具有统一性、完整性，就不能部分分割出售，这是在“鱼” 与“熊掌”之间的选择与取舍，而虎门镇富民时装城允许承租户购买“承租权”的这一融资方式，使“鱼” 与“熊掌”兼得，既能筹集资金又能够保持商业物业的统一性、完整性，为日后购物中心的规范管理提供了良好的基础。承租户购买“租用权”这笔不菲的资金，发展商不仅不付利息，还可以长期使用。然而，要做到“鱼”与“熊掌”兼得，开发商就必须公信程度高，在社会上有号召力和有凝聚力、这样，众多商户才愿意拿钱购买一纸“租用权”。虎门镇富民时装城当时采用了由镇政府财贸办带头的做法，就是力图增加号召力，提高公信程度。这种做法也有一些先进国家的先例，如在英国，“购物中心”开发项目就由地方政府参与或组织，政府在融资方面参与购物中心开发，特别是城市中心区的购物中心开发相当普遍；在美国，政府一般都在不同程度上介入，或者予以资助，或者直接参与开发计划^④。

其二，可以充分兼顾所有者、管理者、经营者三者的利益，调动各方面的积极性，共同提高抗风险能力。近十年来，国内各大中城市都兴建了不少商业物业，但失败的案例不少。除了像许多商业专家分析的那样，其原因诸如“家族式管理”，“融资渠道单一，银行对民企贷款难，导致商业流动资金断链”，“基础不稳，盲目扩大”，“国际零售巨头杀来，抵挡不住”等等外，笔者认为，还有很重要的一条就是，这些败北的商业开发者没有按商业经营的规律而是墨守物业投资的方式来经营购物中心。虎门镇富民时装城，它既能顺应当今社会生产社会化，分工专业化的潮流，做到与兴办购物中心的“游戏规则”基本一致，又能够用“购买租用权”这一资金纽带把所有参与经营者有机地联系起来，并且在兴建之前或之中就已经选好和集合了足够的理想的商户，开业的锣鼓一响，整个购物中心随即兴旺，又保证了所有者有可靠的租金的来源。承租户能够同在一个“屋檐下”，即在管理者的统一管理下，共同拥有一个整体：招商有同一品牌，发布信息有同一口径，经销活动有同一舞台。来自四面八方的承租户通过购物中心聚集起来，变成了“航空母舰”，在商海横流中，大大增强了抗风险的能力。虎门富民时装城在1997年的亚洲金融风暴和在2003年SARS的严重影响下，经营管理十分稳定，生意依然兴旺，充分体现了“购物中心+出售承租权”这一形式的强大生命力。

其三，可以增加新的投资渠道，满足社会上手中有些储蓄而又无力投资较大项目，无力做大生意的一层人的投资需要，缓解我国目前庞大的居民储蓄存款余额对社会的压力。目前我国投资渠道虽然比十多年前多了，但是与发育完善的欧美金融市场相比，仍然很少，特别是近几年股票证券市场风云变幻，商业物业开发商从那里取得投资资金不容易。一些虽有些小资本但又不敢贸然涉足商海的人，只有持币观望；再加上中华民族“积谷防饥”、“处丰虑歉”，“居安思危”的传统观念的影响，人们总是习惯于把手中的闲钱存在银行，至使我国居民储蓄存款余额历年居高不下，成为了一只“笼中虎”。虎门镇采用“购买承租权”的做法，拓宽了投资渠道。虎门镇这种做法，对于上述那些持币观望的人们提供了一条较为有保障的，可以增值的小额投资渠道。十多年来，虎门时装城用这种融资办法已经造就了几百个、上千个百万富翁。从整个社会来说，它对释放巨额居民储蓄存款余额这只“笼中虎”对社会的压力也是颇为凑效的。

其四，加快了城市化、商业现代化的步伐。目前，我国城市化程度逐年提高，未来的15年，我国城市的数量和容纳人口的能力还将大发展。城市的发展呼唤着大商业、大流通，而购物中心这种形式是大商业大流通的载体。购物中心对人流的聚集力远远超过其它的建筑类型，在城市街道生活力的容量方面，它相当于同样面积办公建筑的30-40倍^⑥。目前，英国1400个购物中心，就为全国20%的劳动力提供了就业机会；在美国，区域购物中心所用的员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有一个是在大型区域购物中心工作。

10多年来虎门镇由于购物中心的建设，全镇的商业零售额有了突飞猛进的发展。2004年仅是服装的内外销售额，就已经达到 100亿元。进入虎门镇的人流也大大增加，现在每天有一千多班次的大巴、运载4~5万人到虎门镇旅游、购物、经商。这几年，虎门镇城区迅速扩大，常住在虎门镇的人口也增加到60 ~70万人(含外来暂住人口)。2004年已注册的工商户超过3万户，总注册资金超过60亿元。虎门镇的发展，除了因为虎门镇有坚实的外源型和内源型的工业作为基础之外，以购物中心为龙头的商业发展也是很重要的因素，第二、第三产业共同促进了虎门镇的经济繁荣与兴旺。2004年，全镇各项税收总额达到22亿元，居民储蓄存款余额160亿元，农民人均收入9516元，在26个村当中，有11个村全年纯收入超3000万元，其中有3个村年纯收入超亿元。虎门镇在2005年全国千强镇评比中，脱颖而出，一举夺得了全国千强镇之首的桂冠^⑧。

三、结论

美国环球发展管理公司的瑞来尔斯先生说:“中国的商业发展最大的特点就是百货公司在变化中，在向购物中心的模式转化。” ^⑦但目前在我国的一些所谓购物中心虽然名义上贯以“MALL”的称号，但实际上不少店铺场地已经分割转卖给其它业主，整个“MALL”都不能保持统一的产权和管理，这些商业物业不能被称之为名副其实的“购物中心”。

当然，虎门镇兴建和管理购物中心的做法，还有一些地方是需要完善的：如在指导思想上应该把自己的成功经验上升为理性，从不自觉到自觉，从实践上升为理论，作为商业观念创新和制度创新的一种尝试。例如，是否可以在商户中选出一定数量的代表，以“商户代表小组”或其它名义参加购物中心管理层的一些重大的管理活动，以最大限度地调动商户的积极性，减少管理层的盲目性，使两者能互相和谐相处，共同发展。再如，对承租户购买租用权这一行为如何担保，以增强承租户购买信心和减少日后的矛盾；又如，如何监管购买租用权的款项，保证专款专用，防止“烂尾”；还如，购物中心的建设投资也是一项风险投资，不是包赢的，发展商应该向承租户作出明确的投资风险分析，让他们有心理准备，三思而后行。

参考文献:

[1]刘念雄.购物中心开发设计与管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2001，4-5.

[2]连玉明,武建忠.中国国力报告——从人均GDP突破1千美元看中国社会变迁[M].北京：中国时代经济出版社，2005,2-16.

[3]刘念雄.购物中心开发设计与管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2001._。