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王先庆:广州南站商圈可做千年商都名品商业街
3年后可投资南站商圈
来源:2010年11月19日 新快报C15版 发布时间:2010-11-19 点击数:


南站规划的标志性高楼群商业


核心区全局鸟瞰日景


中轴广场整体效果图


核心区局部夜景鸟瞰


航拍广州南站。王祥/摄

  开门不到一年,广州南站再次迎来利好。

  日前,广州市规划局公布了《广州南站地区城市设计》指出,广州南站将发展为以交通服务为主要功能,其次是商务、商贸功能的现代服务业集聚区。这也预示着南站未来商机无限。

  “投资跟着规划走”是投资商业地产的定律,但对于一个仍然比较荒芜的潜力地带,何时入市才是最佳时机呢?且听听行家们教路。

  规划:未来10年最具成长性

  回忆起广州南站的诞生,从2004年12月底动工,到2010年年初启用,用了不到六年时间。南站附近大石镇村民李先生回忆起来仍然感慨不已,“高铁通了,我们出行方便多了。现在30年规划出来,我们村以后也要变大城市了。”

  广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示,以前城市的发展包括商业,都存在一个滞后的情况,使后来的发展管理遇到瓶颈。此次广州南站的规划出台,是城市发展新的动向和举措。他认为,广州南站将在未来5-10年,成为广州最具有成长性的地区。

  王先庆得出这样的结论,并非乐观,而是建基于南站发展的长期趋势。

  根据规划,广州南站的定位是华南地区综合客运交通枢纽,以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。南站地区要成为广州南部公共中心,依托多条客运专线和港澳直通车以及城际轨道交通,带动汉溪-长隆及番禺新城地区,发展高端商务。并与老城区、珠江新城相对应成为城市第三增长极,形成“三站共生”的城市格局。

  “需要放大了来看,按照南站的交通枢纽的规划,南站交通通达贵州、厦门、惠州,以及长沙武汉。南站带来的商贸市场,将不仅仅是广州,而是整个华南地区,有利于商贸流通业的发展。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰说。

  分析:这个“番禺中心”很独特

  谈广州南站的发展,离不开整个番禺的发展。2001年以来,华南板块在整个广州楼市板块的地位越来越重要。但记者采访发现,眼下番禺区域的商业发展还远未成熟,商业、购物等配套却相对滞后。

  合富置业市场部梁燕明透露,目前商铺市场交投比较旺的有洛溪板块和市桥板块,商铺的市场价普遍在2万-5万元/平方米,放租铺源的租金一般在100元-150元/平方米/月之间。与体育中心附近商铺售价10万-20万/平方米,租金在1000元/平方米/月左右的情况相去甚远,也充分预示了未来的巨大发展空间。

  不过在王先庆看来,番禺未来会是多中心的发展的态势,而广州南站无疑会是一个商贸兴旺的商业中心。

  有业内人士是这样分析的:与一般商业中心以零售为主的终端消费区分开来,广州南站将凭借其交通枢纽的优势,发展更为现代化的综合商业中心区,兼顾批发、零售等功能。而比邻南站的陈村、顺德、南海等地区属于传统制造业群密集区,将为南站未来的商贸发展提供大后方的支持。

  投资:3-5年后步入黄金期

  “以后每条轨道交通的开通,都将是南站发展的一次飞跃。”黄文杰认为,轨迹交通将发挥叠加的倍增效应,为南站的发展提供持续的动力。同时,他也指出,前景是美好的,但目前广州南站的商业仍旧寥寥无几,高铁还只有武广线,唯一的地铁开通时间也不长。因此,对于投资而言,还需要等待时机。

  他表示,投资跟着规划走是没有错,但节奏控制很重要。“投资太早,可能成为烈士。投资太晚,竞争对手芸芸,难插足。”他指出,投资时机的选择,跟政府投资力度息息相关。“按照目前的一般规律,预计未来3-5年,将是项目投入运营、开业的好时机,也是商铺投资者介入的好时机。”

  与黄文杰的看法相似,王先庆也认为广州南站发展的高峰是五年以后。“现在还是发育阶段,至于投资者何时入市投资,如果考虑回报与风险的均衡,预计以后3年左右比较稳妥。”

  北大公共经济研究中心研究员韩世同也表示,广州南站2-3年后会进入发展的高潮期。目前南站还处于战略规划期,下一步才是城市设计,偏向于战术性、技术性,决定盖什么建筑,以及谁来建等等。“只有这些项目设计都落实了,投资机会才会显现。”

  投资提醒

  投资南站需防潜力透支

  北大公共经济研究中心研究员韩世同指出,广州南站的投资潜力是毋庸置疑的,它未来的商贸业态,应尽可能现代化,具有超前意识。投资者可以对广州南站长期关注。但是相关政府部门也要注意,不要把价格拔的太高,开始的地价不能太高,要为未来有序的发展预留空间。否则,出现哄高价格的现象,有可能造成投资门槛过高,致使部分商业项目的搁置。

  可做千年商都名品商业街

  广东商学院流通经济研究所所长王先庆建议,南站的商贸形态可以更为丰富,比如文化、餐饮与休闲结合的商业形态都比较适合,还有可以做一条广州千年商都的名品名店商业街,这个目前广州还没有,要把更多的老字号推向外界。

  指指点点

  广州南站宜输送“广州特色”

  广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示,番禺未来会是多中心的发展形势,广州南站无疑会是一个中心。它的发展应区别于广州现有的商业形态,要更全面、更综合。实际上,借助广州南站便利的交通,将会是对外输送广州形象的大好时机。包括广州老字号等特色产品的输出,不仅体现南站产业集群商贸功能,还将打造广州的整体品牌形象。

  应做“升级版火车站”

  纵观广州城市的发展,是与铁路客运站的发展密切相连的。

  北大公共经济研究中心研究员韩世同认为,火车站自发带动周边商业集散地发展,局限性太大,处在闹市中,交通等因素影响了集散功能的发挥。“广州南站未来应该建‘升级版火车站’。不能再走火车站商贸密集、低档次的老路子,而要注重南站商贸功能与休闲、文化、生态等功能的融合。”

 

作者:杨金霞  编辑:wxj
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