街铺开发：租耶？售耶？ ----商业步行街实证分析之二 

    4个月前，淮河路中段两间底层门面房拍得价值800万元左右，风传40000元／m2据说是业主“割肉”拍得此价非常兴奋，投次商以价胜出也很高兴。

    从淮河路步行街传 来这样的消息，其实更令人悲哀。悲哀犹悲哀在置身其间的当事人都 不知道自己应该悲哀在何处？

    正是因为淮河路商业步行街缺乏整个规划，投疹商和发展商只知道一味增加按盘面积造成了淮河路启动之艰难，而正是投次商，开发商只注重眼前的利益而忽视了整个搂盘的利益。

    合肥市庐阳区招商局的一位同志透露：到现在为止淮河路尚有几万平方米的闲置面积。奇怪的是，闲置的无一例外地出让了一楼。

    曾经陪一位外地老板去淮河路中段选经营场地，老板自中了这家商城所在的位置，交通便利条件，甚至是价格，遗憾的是，无论价格出得多么令人惊奇。商城也无法满足他的要求，因为对方愿意以更高得价格回收商城己出售的一按门面，于是，商城便单方面地大幅度降低出租出让价格，得到的答复是，如果你能把一楼门面收回，给我一个完整的商业大楼，双倍的价格也愿意。

    还有一家连锁店选址淮河路，看中一家门脸比较气派的经营场地的租赁价格，实地考察后又十分中意这家经营场地的硬件设施，双向扶手电梯、中央空调的动喷淋消防系统，自称只简单装璜一下就可营业，遗憾的是，当仔细斟酌这只有楼上几层没有一楼六脸的场地后退却了。

    一楼！又是一楼！一楼到哪去了？

    原来开发商在楼盘刚开盘急功近利，为尽快收回成本，以当时看来单体较高的价格把一楼门面分割零卖了。开发高梦想一楼这么好卖，二楼降点价自然也就不愁了，殊不知，一楼售出后，二楼价格一直上不来，那就只有等待有那位好上或者说傻冒大户来吃进了。殊不知，一楼分割出后，东家卖明装，西家志小吃，张家贩袜子，李家贩李子，做生意谁也不讲究个“照应”，好家伙，这样的生意能做上二楼、三楼？大户来了，一看，就这阵势，二楼、三楼做什么没个形象……

    逛逛淮河路，从西往东看，做一楼生意的（行广告叫底商）赚的是钵满盆满，而楼上或经营或干脆闲置的不在少安文。这是开发商在自食其果，在交学费，遗憾的是还有一些发展商正在步其后尘，继续分拆底层，分租不同楼层，把本身具有的规模优势，经营优势变成自已的劣势还不自知。

    难怪有专家指出：步行街，商业街上的商铺对发展商如言，售不如租，租可以整体调节，有目的，有导向地组织和积聚同业同类经营者以便尽快浩市，商业街的性质决定了经营类居年垢扎坊马汇聚才能嬴得繁荣。中国人民大学黄国雄教授说的好，开象大于需求，开发大于经营。对整体经营而言，发展高租不如售，售也可以有利于整体调节，统一部暑。如何处理租与售的关系？是现时淮河路步行街还 思考的一个大问题。