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商业地产专家把脉海口商业地产
来源:转贴自:中国商业地产网 发布时间:2005-10-9 点击数:


                     
    “以省会为代表的大中型城市正普遍面临转型阶段。城市的消费群体已经对新商业形态有了强烈需求,而它原有的商业结构里又没有产生相应的商业模式,海口就是这样一座城市。”在联商网、省商务厅共同举办的联商网·2004中国摩尔(MALL)主力品牌拓展意向发布会上,深圳铜锣湾百货集团总裁陈智认为,海口并没有真正适合城市消费群体的商业,从这一意义上讲,海口商业地产远未饱和。
            
    国际购物中心协会大中华区首席顾问刘耀东则认为,海口商业地产运营模式应该回归物业出租,而中国商业地产联盟会长荀培路则认为,海口应该加强社区商业规划专家们认为,海口融入泛珠三角,粤海铁路的开通,这些利好消息对海口的商业地产来说,将是一个空前的发展机遇。
            
    没满足消费需求就不能说已饱和 
              
    这是一种持续的投资热潮,先是欧美佳,再是广百、风华时代、第一MALL等一些楼盘试探深浅。接着,新外滩·复兴城、宜欣商业广场、三叶数码城等大型、超大型商业项目陆续开工、开盘。
            
    有关海口商业地产已经饱和的说法由来已久,有业内人士指出,行政区域调整前的海口,人均商业面积超过1.3平方米,这个数字远远高于国内平均水平。去年住在海口市中心城区人均拥有0.5平方米的商场,零售业人均面积早已大大超出国际标准。
            
    铜锣湾百货恰恰在这个时候进驻海南第一MALL,难道对海口商业地产的激烈竞争视而不见。对记者这一疑问,中国商业地产联盟主席、深圳铜锣湾百货集团总裁陈智认为,海口商业不能满足城市消费群体需求就不能说已饱和。
            
    他分析说,海南12万个商业网点,大多集中在海口,全省每千人15个,超过全国每千人12个。但海口真正的大卖场却极少,目前商业地产结构性不合理突出,商业主要分布在海秀东,琼山和海甸岛则很少。而这其中的关键是,海口没有一个真正的旅游步行街,每年近1000万的游客从海口下飞机就去三亚,游完了回内地,只要让这部分人留一夜就能给海口商业带来很大的利润。海口更缺少真正的集旅游、休闲、购物一站式服务的商场。目前海口岛外购房客如何购物,海口现有商业并不能满足他们需求,既然不能满足城市消费群体需求就不能说已饱和。
            
    中国商业地产联盟会长荀培路则认为,发达国家商业地产交易量占房地产交易总量的50%,而国内如上海等大城市还不到20%,海口这一比例更低。现在说海口商业地产已饱和,为时过早。
            
    外资鲇鱼将会使本土商业成鲨鱼 
              
    12月11日,外商投资大陆零售领域将取消地域、股权和经营范围的限制。外资进驻海口也许还需等些时日,但对海南这样一个年社会消费品零售总额不过200亿元左右的小岛来说,零售业能不紧张?对于海南零售业界的这种担忧,陈智和刘耀东认为大可不必,恰恰相反,外资鲇鱼将使本土商业成鲨鱼。陈智认为,面对来自国外“重量级对手”的竞争,“看起来这像是一个大问题,但假如把它分解之后,就会发现在每一个领域,我们都有着自己不可替代的优势。”他认为,海口本土商业在本地有旺盛的人脉,对本地市场适销对路有较强的经验,这是我们的优势。而国际购物中心协会大中华区首席顾问刘耀东则认为,外资进驻海口,将会使消费商品的品质越来越好,高端产品的价格将有一定幅度的下降,但日常消费品的价格不会有太大的触动。外资对将来海口零售企业的最大带动作用是通过竞争机制完成的。海口零售企业与外资面对面竞争的同时,也迅速地学习先进的零售技术,通过消化为己所用,可以壮大自己。外资鲇鱼将使海口本土商业变成鲨鱼,何乐而不为?
            
    海口商业应回归物业出租的模式 
              
    “据我了解,海口很多商业地产商常抱着卖完就走的经营思路,以售代租,尽量缩短开发周期,这其中将留下很多隐忧。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为,海口商业应回归物业出租模式。
            
    王永平分析说,海口很多商业地产商以售代租,这种模式注定地产商不可能进行细致商业地产规划,同时也将风险留给了中小投资者。特别是底商和商铺,由于缺乏整体的经营主体,地产商只能将商铺卖给中小投资者以便资金回笼,中小投资者再根据自己对市场的认识再进行经营,不可避免地出现了混乱局面,开发前的规划被打乱。海口有些地产商采取返租形式,这其中的隐忧是我国商业地产市场仍不成熟,这种策略一旦不能兑现,将给个人投资者造成巨大损失,同时对开发商的损害也很大。因为返租虽可以在短期内聚集大量资金,但资金成本高,经营压力大。返租的承诺不能兑现,不仅信誉受伤害,还有可能被送上法庭。
            
    王永平介绍说,今年以来,面对诸多不成功的经营现实,有实力的公司开始聘请专业的商业规划和招商公司进行整体运作,运营上采取以商业持续良性发展的物业出租形式,效果很好,海口商业应回归物业出租模式。
            
    社区商业将成亮点 
              
    据海口市房管局统计,目前海口有小区437个,很多小区面积在10万平方米以上。与此同时,海口新社区建设步伐也在加快。中国商业地产联盟会长荀培路认为,海口在明年和今后一段时期应该在建设大型商业地产的同时,大力发展社区商业。
            
    荀培路分析说,据了解,目前海口社区商业的发展还很滞后,有地产界朋友就反映住在西海岸购物不方便。海口不仅新建社区商业设施数量少,而且现代化水平差,离以人为本,服务居民生活的要求有差距。听说海口商业网点规划明年底完成,他认为商业网点规划应将社区商业规划作为重点。海口社区商业究竟应该怎么发展?荀培路认为,首先社区商业它是针对小区里面的居民。那么它经营的内容呢?他认为也应该是跟老百姓日常生活密切相关的,而不应该成为专业性的一个商业形态,比如说做成服装街或珠宝街什么的,这肯定是行不通的。
            
    荀培路认为,海口优越的自然环境和政府的阳光规划,使得其房地产在全国树立了良好的品牌,内地购房客占了主导,这些有消费能力的居民不仅催生了海口高品质社区发展,更有利于社区商业发展。可以预见,海口融入泛珠三角,粤海铁路的开通,这些利好消息对海口的商业地产来说,将是一个空前的发展机遇。而今后一些适合社区商业的商业形态,包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将在海口得到发展,社区商业将成海口商业地产新亮点。
            


 

作者:moa1  编辑:janncylily
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