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商圈“圈”住的是什么?
来源:2012年6月15日 服装时报 发布时间:2012-6-15 点击数:


 《孙膑兵法 月战》:“天时、地利、人和,三者不得,虽胜有殃”体现出地理环境对行兵作战的重要作用。

  当代,商场如战场。商战更是无处不在、无刻不在。企业都明白得“地利”者得财富。一个能左右商战格局的商圈,便理所应当地成为“兵”家必争之地。  

  近日,大创百货同时登陆广州的花城汇及中华广场。在试营业的几天中,中华广场店因生意火爆,因顾客人流多,有时需排队才能进入购物,甚至出现因补货不及时而导致暂时闭店的情况。然而在珠江新城花城汇店却是另一种景象,门前冷清到一天的消费者不足几百人,只能用门可罗雀来形容。  

  商圈的重要性  

  为什么同一百货店同时开业的两家门店会出现冰火两重天的状况?《服装时报》记者就此事采访了广东商学院流通经济研究所所长王先庆,他向记者详细分析了其中缘由。在他看来,店铺所处的商圈起到了决定性的作用。有时,地段差一步就相当于差百步,决定着投资的成功与失败。

  “一个成功的商圈需要的构成因素主要有四点:第一点是人流量,从商圈路过、经过,可能带来的人流的多少。随着人们流动性的增长,光顾店铺的顾客来源会更加广泛,边际商圈因此而扩大。第二点是商圈在城市化作用中的地位,这需要多方面的投资者和经营者的入驻,给商圈带来生命力。第三点是商圈周边的交通条件,必须考虑各个交通设施的汇集状况,便利的交通是影响商圈规模的一个主要因素。第四点是当地的人均收入水平。”王先庆向记者介绍。

  经营一家成功的店铺所需要的条件很多,商圈的优劣永远居于关键的地位,作为商业生态链的重要一环,商圈是否成熟,构架是否完整,都与百货店的经营情况息息相关。商圈的生命力、发展潜力、容量都制约着百货店的发展。如果店铺能做到与商圈的业态、消费环境协调,就容易聚集人气,吸引顾客。

  分析大创两家百货店迥然不同的境遇,不难发现中华广场商圈成熟,顾客消费习惯已经形成,人流有保障,加之大创百货提供的服务适合该商圈的顾客群,所以生意兴隆。反之,花城汇项目刚刚起步,所处商圈远未形成,宣传力度不足,周边的配套设施也不成熟,无人问津也是情理之中的事了。  

  新商圈PK老商圈  

  商场在选择店址时,总会力求以较大的目标市场来吸引更多的目标顾客,这首先需要经营者选择一个适合自己的商圈。大创百货在选址方面肯定也是经过了深思熟虑。据《服装时报》的记者观察,虽然不少当地居民对花城汇还比较陌生,但部分业内人士认为花城汇周边的甲级写字楼启动后,客流量将迅增,同时白领对大创百货的认知程度较高,所以商圈前景还是比较理想的。邦魏理仕华南区商业服务部董事严思慧也认为,任何商业都需要人流量的支持,而花城汇所在的珠江新城的商业氛围仍在成长中,未来仍有发展的潜力。

  王先庆分析大创百货落户花城汇正是做了长远的考虑,看中其商圈未来的前景,提早占领高地,为日后的发展打下良好的基础。

  旧有成熟商业圈所具备的优势依靠于人们的生活习惯和消费传统。从商业发展潜力方面考虑,购买潜力和现有商场经营情况这两个因素对百货店影响最为直接。相比于成熟商圈,新商圈在发展初期往往显得人气不足,需要较长的培育期。但正因如此,商铺的升值潜力也越大。在商圈饱和度低的地区建店,其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。

  从规划上剖析,老商圈已经定性,店址也十分紧缺,发展难免受限制。店铺只能按照规划对其进行微调,创新性一般。其次,成熟的黄金商圈除了寓意包含丰富的资源、知名的形象、完善的服务外,寸土寸金的租金似乎也映射其中。而新商圈作为后来者,面临着人气不足、设施不完善的诸多挑战,但它们多数提供了比其他竞争对手比较实惠、合理的租金,利于吸引有潜力的商铺与商场共同成长。  

  进驻新商圈需谨慎  

  在日趋激烈的市场竞争环境中,不成熟的商圈往往像一个大火坑,贸然进驻会给企业带来致命伤害。稍有不慎就会让投资者“血流成河”。例如北京建外SOHO,地处于CBD核心区,刚开业的几年中,虽然外表看来十分繁荣,但由于周边公寓多数用于投资,商圈人口供给严重不足,商业方面供大于求,导致最初开业的商铺多数都已经易主。

  王先庆表示,店铺进入新商圈需要适应期。品牌宣传,加强与顾客之间的沟通和周边的环节融合都需要一个过程,掌握客流的性质、了解顾客的需求。通过观察,采取针对性的经营策略,赢得顾客的信任。

  打造一个成熟的商圈需要三到五年时间。消费者不熟悉新商圈,商铺开业后要做好相当长一段时间会赔钱的预算,投资回收期一般比成熟商圈长一年左右,店铺要有足够的资金和耐心支撑到开始赚钱的时候。因此,对一些中小品牌来说进一个不成熟商圈时一定要掂掂自己的钱袋,以防投入的资金血本无归。如果资金不够雄厚就不要冒险,否则难免是死路一条。

 

作者:贾榕  编辑:wxj
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