70多个国际一线品牌首进广州落户天河商圈

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    挑起广州国际中心城市，是天降大任于新中轴线商圈。

    以珠江新城为中心，天河商圈和琶洲商圈是两个支点，共同撑起海上丝绸之路和十三行的沉重历史，向中国国际商业第一城进发。

    天河商圈厚积24年，如今大器已成，中国第一商圈实至名归。在进入地下开发时间之后，天河商圈剑指纽约第五大道。而世界一流中央商务区的重任，天河北与珠江新城携手称兄道弟，来印证“兄弟同心，其利断金”。

    琶洲在会展享誉世界之余，继续进取，启动总部经济新引擎。6宗经济总部用地招来钢铁、电力、照明、服装、家居、机械制造等六个行业的总部，今年后续还有16宗经济总部 用 地 整 装 待发。冲锋陷阵的保利等开发商，把琶洲建设得热火朝天，保利世贸中心、南丰汇和保利琶洲村项目等商业综合体将渐次捧出。

    天河商圈迎来众多国际一线品牌

    百尺竿头，天河商圈更进一步。继去年底万菱汇试营业之后，天河商圈又有了新喜事。让广州翘首了十年的太古汇翩翩而来，在那低头的娇羞间，天河商圈大踏步跨上质变的道路，剑指纽约第五大道。

    5月25日，没有锣鼓，没有舞狮，也没有剪彩，太古汇就这样低调地部分开业。据太古汇总经理郝继霖透露，7月底太古汇商铺开业数量将超过100个，其中LV也计划于7月底与消费者见面。预计9月太古汇180间商铺全部开业。

    “广州终于有了这么大型的奢侈品商场，很多牌子以前要在香港才能逛得到”，当天中午闻声而来的白领李丽，看到品牌“外包装”就显得兴奋。事实也如李丽所言，太古汇180多间商铺中，至少有70个品牌第一次进驻广州，这将改变天河商圈一直以来缺少足够一线国际品牌支撑的局面，让天河商圈在档次上更上一层楼。

    去年亚运会让世界重新认识了广州，国际一线品牌对天河商圈也是青睐有加。傲气逼人的国际品牌ZA R A以往在5公里范围内不开两家店，但对天河商圈却高看一眼，在天河城开下第一家店之后，6月11日万菱汇的旗舰店也将开业。

    “对LV等一线品牌来说，他们也都希望把更多的顾客留在广东，也都愿意尽力经营这块市场”，郝继霖介绍，LV在太古汇的面积达到1800平方米，上新款的速度将与香港同步。

    值得注意的是，香港另一家商业地产巨头新鸿基也已经悄然进军天河商圈。6月初，宏城广场地下空间综合开发工程围蔽施工，建设期为两年，预计2013年建成投入使用，其幕后的操刀者就是新鸿基地产。

    专家认为，现在天河商圈的人流和配套设施相比国际级别的纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街等商圈都是有过之而无不及。一旦天河商圈的国际一线品牌的集合度和消费力进一步提升，天河商圈假以时日可媲美纽约第五大道。

    厚积24年天河商圈成长为中国第一商圈

    在未来媲美纽约第五大道之前，天河商圈已经把自己打造成中国第一商圈。

    据了解，天河商圈西起购书中心，东至岗顶，南到黄埔大道一侧，北到火车东站，已经聚集了超过150万平方米的商业面积，是全国面积最大的商圈，是广州、华南乃至中国的第一商圈。天河商圈最繁华的地方集中在天河立交至石牌这段不足3公里的天河路两侧，天河路以北依次有广州购书中心、维多利广场、天河体育中心和太古汇等；天河路以南分别有中怡时尚、天河城、正佳广场、万菱汇等；往东延伸有广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场和摩登百货等；地底下还有时尚天河商业广场、天河又一城、东方宝泰等地下商业体。

    在广州从事商业运作将近20年的老梁从咖啡厅窗口望出去，悠悠地说道：“从2000年-2010年，天河城十年人流量超过10亿人次，正佳广场运营5年来人流量也超过5亿人次，也就是说光这两个购物中心的人流量就相当于全国13亿人民都来了一趟，还有超过两亿人做了回头客。”

    但天河商圈并非天生丽质，从一开始就车水马龙人如潮，天河城也曾经一度门前冷落车马稀。“天河商圈形成最早要追溯到1987年。也就是整整经过了24年，天河商圈才有如今的繁花似锦”。广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰介绍，1987年六运会给当时荒凉的天河带来了一座天河体育中心，随后围绕着体育中心，购书中心、中信广场、天河城、正佳广场等一个接一个标志性建筑相继而立，捧出一个全国第一的天河商圈。其中1999年地铁一号线的开通居功甚伟，每天数十万人次的流量，让天河城开始化身为“全国最大印钞机”。正是天河城的成功，诱发了其他淘金者的进入，从而在天河路两侧跑出一个天河商圈。

    地面商业繁荣天河商圈进入地下开发时间

    天河商圈在厚积薄发创造了地面零售商业的辉煌之后，从去年开始集中精力埋头向下———发展地下商业。“天河商圈的地面商业发展已经非常成熟，继续发展只能靠各大购物中心的自我调整”，中原地产三级市场发展部总监刘广浩认为，天河商圈已经进入地下开发时间。

    事实如此，天河城、正佳广场在经营过程中也在不断地调整品牌组合，就连刚开业的广州目前最高端的购物中心———太古汇也存在提升空间。在开业当天，太古汇总经理郝继霖除了自信太古汇是目前广州最好的商场外，也承认目前商场与当初目标有些差距，还有提升的空间，三年后还会有较大调整。

    虽然天河商圈地面商业已经饱和，只能靠购物中心自我调整，但地下商业开发却给了商圈发展以更大的想象空间。继去年时尚天河商业广场、天河又一城等地下商业体大干快上之后，今年6月重量级的地下商业体———宏城广场地下空间开发项目也围蔽动工。据了解，宏城广场地下空间规划为三层，初步预计建筑面积功能为公共停车场和购物广场，2013年投入使用将形成天河城、正佳广场和体育中心、宏城广场四大地下空间纵横连通的地下网络。

    “据发达国家的经验，当该城市或地区的人均G D P超过3000美元时，就具备大规模开发利用地下空间的基础”，地产专家程立志认为，广州2008年人均G D P已达11696美元，地上成熟商业用地资源日益紧张，天河商圈地下商业井喷也在情理当中。

    当然政府也在行动，曾释放出打通体育中心附近各大购物中心内的地下商业部分，使其连成一体的消息，让业内人士感到震撼。受访专家认为，从国外和北京上海的经验来看，广州地下商业的发展最终会连成一片，从而推动地面商业和地下商业结合成为立体商圈。地下商业不仅丰富了商圈的业态，同时由于地下商业的打通，原本商圈地面商业体各自割据的地盘将通过地下空间连成一片，各个商业体之间实现真正的无缝转换，从而形成一个立体商圈。而天河商圈可能是第一个实现立体梦想的地方。

    聚焦

    打造世界一流的中央商务区天河北任重道远

    天河商圈之所以贵为中国第一商圈，除零售外，商务是其另一支点。

    由于珠江新城不少写字楼没有投入使用，天河北商务区至今仍为广州第一商务区。以中信广场为标志，天河北商务区聚集了市长大厦、大都会广场、中泰国际广场、保利中宇广场、保利丰兴广场、财富广场、耀中广场、粤海天河城等20多幢高档写字楼。

    世邦魏理仕是这样描述天河北商务区的崛起的：广州是中国第三大城市及中外闻名的千年商都，是华南地区以至全国最重要的商务城市之一。上世纪90年代初，作为中国改革开发的前沿，广州吸引了大量的外资企业前来投资，蓬勃的办公需求催生了广州写字楼市场。其时，政府部门聚集的越秀区经济活动最为繁荣，早期优质写字楼项目均在越秀区内沿环市东路、东风路和中山路分布。及至本世纪初，随着广州城市发展的重点转向天河区，天河体育中心周围逐渐形成一个新的商务区。

    在天河北商务区的形成过程中，保利、城建等开发商犹如造血细胞，给广州第一商务区的形成提供新鲜血液，其中以保利最为给力。从1994年参与中信广场的建设到2001年悄然成为中信广场的大股东，再到今年6月中旬推出保利中汇广场，保利在天河北商务区耕耘17年，共建设了中信广场、保利中辰广场、保利丰兴广场、保利中宇广场和保利中汇广场共5座高档写字楼。

    目前天河北商务区在售项目不多，主要集中在东站板块，保利中汇广场是主力。而同在中轴线商圈的珠江新城写字楼却迎来了大爆发，让业内感觉珠江新城已经在抢班夺权。据了解，仅仅是保利在珠江新城就有保利中达广场、保利克洛维广场、保利V座等项目6月份推出市场，保利中心仍有部分单位正接受租赁业务咨询。

    但天河中央商务区管委会3月底挂牌，改变了天河北和珠江新城“相煎何太急”的局面，两者和员村携手有更大的使命：打造世界一流的中央商务区。据了解，今年3月底，广州市天河中央商务区管委会挂牌，首次明确公布天河北亦属于天河CBD的一部分。广州市市长万庆良在致辞时表示，他希望把天河CBD打造成广州的重大战略性发展平台、世界一流的中央商务区。

    打造世界一流中央商务区，天河北任重道远。广工房地产高级经济师申格联认为，天河北和珠江新城不是简单竞争关系，而是互补，这是广州写字楼自然演进和扩张的必然。目前天河北商务区配套设施和商务氛围都很成熟，已经趋向饱和，亟待对外扩张，而珠江新城刚好承接了这一任务。另外，目前天河北商务圈月租价普遍在100-160元/平方米之间，还有上升空间。销售方面，新增供应非常少，在售项目售价超过3万元/平方米，从升值预期上看，还是有很大的投资空间。

    保利项目推荐

    天河商圈保利中汇广场　新中轴线龙头

    保利中汇广场地处天河北CBD核心，城市新中轴线北龙头位置，享有由广州火车东站、广九直通车、广九轻轨、广深城际快线、机场快线、双地铁总站、A PM捷运系统、大型公交车总站构成的全国罕有的“八站合一”立体交通体系。项目总占地面积12283m 2，总建筑面积达90518m 2，业态囊括超甲级写字楼、酒店式服务铂金公寓及大型高端商场。

    北塔写字楼实用率达72%，4.2m层高，采用国际标准双核心筒结构，实用率高达72%，在办公区域内无任何的立柱干扰，客户可以根据自己的需求进行间隔、分配，满足不同类型企业的办公需求。南塔公寓式写字楼装修后实用率超过100%，其中平层产品层高3.6米，随楼附送精装后净高达3.1米，复式产品层高5.8米，随楼附送精装后挑空部分净高5.63米。

    保利中辰广场

    保利中辰广场位于天河区天河路与龙口西路交会处，总占地8682m 2、总建筑面积6.55万m 2；住宅规划总户数345户；写字楼规划总户数220户。

    保利中宇广场

    保利中宇广场占地1.14万平方米，总建筑面积7 .31万平方米，规划两幢31层高住宅和一幢写字楼。

    琶洲商圈保利国际广场　保利地产总部

    保利国际广场位居琶洲国际会展核心位置、广州著名风景点———琶洲塔的西北角。东靠新建的黄洲大桥和科韵路；北邻珠江，与珠江新城隔江相望；西接国际会展中心主体建筑。项目总占地面积57565平方米，由两幢165米高的“超长板式”办公塔楼和两栋3层商业裙楼组成，总投资约为15亿元，由曾经设计过美国时代华纳中心、花旗银行总部、马来西亚双子塔、上海金茂大厦等著名建筑的美国SO M、SW A公司担纲专业设计，兼具智能化和人性化的双重考虑。

    保利世贸中心

    保利世界贸易中心位于琶洲新港东路，国际会展中心南侧，总用地面积118613平方米，总建筑面积约56万平方米、地上建筑面积约39万平方米。

    保利琶洲村项目

    保利琶洲村总占地75万平方米，总建筑面积185万平方米，是集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体的百万平方米城市综合体项目。

    琶洲会展享誉世界500强总部引擎加速启动

    站在琶洲会展中心旁，闭上眼就能清晰地感觉到琶洲商圈强劲的脉搏，随着脚步的加快而律动。

    多幅琶洲土地出让

    在今年的琶洲土地市场中，政府打了一剂“多达20宗经营性用地推出”的强心剂。6月8日，广州市举行2011年经营性土地推介会，其中包括琶洲-员村、珠江新城等重点功能区商业服务用地在内的54宗土地将集体亮相。其中琶洲独占13宗商业金融和总部经济用地(已成交4宗)，另外广州市国土房管局还在琶洲地区预安排了7宗商服用地，将视土地储备和市场情况，适时推向市场。

    琶洲土地市场的给力让人联想到今年3月底广州市土地储备和管理工作会议，在9个重点功能区中，琶洲板块将在未来3年内完成土地储备。毫无疑问，琶洲加速了。

    去年6月下旬，琶洲-员村地区控制性详细规划出炉。在规划中，琶洲地区功能定位为国际会展商务区，重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住。规划区分为总部商贸区、国际会展区、会展配套区、文化休闲及研发办公区等四个功能片区。

    在规划中，琶洲交通将得到进一步完善。在现在珠江新城和琶洲区域图上，猎德大桥、华南大桥和琶洲大桥三桥飞架南北，5分钟内即可来往珠江新城和琶洲。但规划中珠江新城和琶洲交通连接还要完美，在琶洲大桥和广州大桥之间，还将新增3条过江通道。琶洲交通未来还将继续升级，规划将新建海洲路、琶洲塔路等外围区的主、次干道，增加跨越新港东路的南北向高架桥，形成外围交通循环体系。规划新增5条轨道交通线路，分别是13号线、8号线东延线、环线11号线、19号线、20号线，通过这5条轨道交通线路和穗莞深城际线相连。

    500强总部新引擎 给力会展之都

    规划一出即受到业内的普遍赞誉，称琶洲地区是广州规划最为完善的地区，总部商贸区概念的引入让琶洲地区发展更具潜力。而且规划也正一步一步地被“依葫芦”般画到琶洲的土地上，首先画出的是土地出让这些粗黑线条。而且这些粗黑线条都具有浓烈的定向拍卖味道，目标指向500强企业总部。

    “琶洲做的是展贸经济，目前会展已经是亚洲第一展，是享誉世界的会展之都”，广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰认为，琶洲地区会展业已经进入高速发展阶段，近几年广交会都有上五百亿成交额，即使遭遇寒流的2009年也有567亿资金在广交会上流动。但商贸方面还不成熟，亟待引进展贸总部，填补会展期外的空当，做到常年展贸，以此带动经济，实现展、贸、售三结合。

    政府也意识到这一点，迫不及待地以土地换总部。从2009年10月保利定向拿下琶洲村项目开始至今，琶洲经营性土地出让全部是定向拍卖，指向500强总部。据南都记者统计，从2009年10月开启定向拍卖到今年上半年，琶洲共挂牌定向出让8宗经营性土地，其中7宗为总部经济用地(成交6宗，1宗流拍)。根据6宗已经成交的总部经济用地相关设定条件，琶洲已经顺利招徕了宝钢、广东电网、良业照明、广州鼎尚、欧派家居、东凌集团等钢铁、电力、照明、服装、家居、机械制造等六个行业的总部。

    为了招徕500强总部，政府给出的地价无疑非常具有诱惑力，都不超过5000元/平方米，与2006年底南丰竟得的琶洲PZB1301地块相比，便宜了一半以上。据南都记者统计，去年成交的两宗总部经济用地楼面地价均为4981元/平方米，今年上半年成交的四宗总部经济用地，其中两宗楼面地价为5000元/平方米，两宗为4500元/平方米。而在2006年年底，香港南丰集团拍下琶洲PZB1301地块就费了九牛二虎之力，楼面地价达到10037元/平方米。

    闻风而来的知名公司总部也在琶洲写字楼中安营扎寨。据了解，琶洲写字楼标杆保利国际广场已经进驻了宝马(中国)汽车贸易有限公司、保利地产、广发基金管理有限公司等120多家知名企业，不少企业将地区总部定在琶洲。

    “琶洲土地定向拍卖是为了圆琶洲总部基地的梦，5年后琶洲将成为真正的高端总部商务办公区”，保利地产相关负责人指出，琶洲目前已经形成总部基地雏形，吉盛韦邦、红星美凯龙等商业巨头已经进驻，保利地产、广新外贸集团等企业总部也都落户。

    保利先锋琶洲商业综合体建设热火朝天

    圈地已定，琶洲建设热火朝天。“走进琶洲，你能感觉到当时珠江新城大开发来临时的场面”，供职于一500强企业的老刘每天都要来到琶洲的工地上，看着空地上一栋栋商业综合体层层挤占天空，兴奋就溢于言表。他坦承，目前琶洲工地最多的当属保利地产，保利地产在琶洲这片土地上就像一个先锋。

    事实如此，保利在琶洲有3个商业综合体已经建成或在建设当中，其中保利国际广场已经建成并投入使用；保利世贸中心是集展馆、写字楼、公寓和酒店于一体的商业综合体，目前还未全部完成建设；保利琶洲村项目已经动工建设，总占地75万平方米，总建筑面积185万平方米，是集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体的广州首个百万平方米城市综合体项目。

    2006年琶洲地王南丰汇也在加快建设脚步，争取在明天春交会之前开业。据项目相关负责人介绍，南丰汇是一商业综合体，是面向流行饰品行业的高端展贸平台，建筑面积约136000平方米，主要规划功能涵盖企业品牌旗舰店式商铺、展厅式甲级写字楼以及金融、商务、餐饮等完善的配套设施，预计在9月份左右封顶，目前已经进入招商阶段，计划于明年4月开业，届时将吸引国内外约1000家流行饰品品牌企业进驻。

    “琶洲地区处于起步阶段，提供商务功能的写字楼供应紧缺”，中原地产三级市场发展部总监刘广浩认为，由于琶洲大部分写字楼用地都定向出让给500强总部，而且目前都未开始建设，造成了该区域可售写字楼供应断档，写字楼价格也因规划利好和供应紧缺而水涨船高。

    据了解，琶洲目前在售的写字楼有保利世贸E座、中洲交易中心和保利国际广场北塔部分保留单位，主要成交价格段在2.5万-2.8万元/平方米，保利国际广场售价更是高达3.5万元/平方米，短期内不会有写字楼新增可售供应。也正由于琶洲写字楼在售供应少，加上琶洲规划利好逐步呈现，琶洲一旦有写字楼发售就会引起抢购，如4月23日，保利世贸E座写字楼开盘，当天销售额达到6亿元。据销售人员介绍，很多买家都是整层甚至几层一次性购买，有大买家一次性认购五层单位。

    不少业内人士认为，琶洲属于世界。与珠江新城相比，琶洲广交会所带来的国际化交易，让琶洲地区更具有国际血统。随着各500强总部的陆续落成，琶洲的国际化商圈魅力将更完美地展现。从投资的角度看，目前琶洲刚刚起步，投资升值空间大，是投资的好时机。