万菱汇地处旺地却冷场，折射天河商圈面临新的发展课题 羊城晚报记者朱文海摄

　　黄金商圈也“起寒风”

　　广州天河商圈被称为国内数一的商业旺地。然而，新开业的大商场“万菱汇”却遭遇部分商户撤走的尴尬，是个别现象还是黄金商圈“打冷颤”?

　　　　当前天河商圈的商业甚至广州的商业最主要还应瞄准它能带给消费者带来什么， 着重考量它能为广州商业水平的提升和丰富商业元素作出什么贡献，而不是盲目叠加同质化的商业项目，这样不但没“钱途”，也会对商圈的健康发展带来负面影响。

　　新店开张不久，部分商家出走

　　13 日， 记者进入万菱汇负一层时发现，这里聚集了服装、餐饮、钟表、珠宝饰品等10 大类共69 家店铺，几乎每个行业都有店铺撤离。据场内租户不完全统计，近期“撤退”的商铺约有30 家。

　　负一层入口南侧，十多家商铺店门紧闭，人去店空。一些店家的商品尚未清理，似乎走得颇为匆忙。在一家正在收拾“行李”的商店，店主对记者说，他的铺租大约是500 元/平方米， 每月仅租金就需两三万元。据知情人士透露，目前同处天河商圈内的正佳广场负一层和广百中怡店负一层的租金大约在300 元每平方米，天河城负一层由于整体租赁给一家超市，租金更低。“万菱汇客流目前比天河城、正佳都少，对经营者而言，既没有人气优势也没有价格优势。”

　　记者在万菱汇逛了半个小时，发现除了餐饮店，其他店铺的顾客确实不多。一家女装店的服务员告诉记者，一天接待的顾客一般在30 人左右， 成交的生意不到10 单。

　　对 于商家集体离场的现象， 万菱汇相关负责人认为：“万菱汇共有200 个租户，负一楼的商铺招租已经超过九成半， 目前确实走了一小部分，大约是十多个。原因之一是商场的二楼正调整格局， 准备引进一些国际时尚品牌。”该负责人表示，天河商圈目前还是租户多于商场，招租并不难。

　　竞争日趋激烈，成本节节走高

　　为什么广州人气最旺的黄金商圈里会有大型购物中心遭遇冷场的尴尬?

　　商业专家杨军艇认为， 新商场开业一年内有10%的租户调整本来很正常，当年天河城和正佳都出现过类似的情况，不过那时的天河商圈尚未如此兴旺。

　　如今，强大对手环列四周的万菱汇，定位更需精准。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为， 万菱汇占据天河商圈中心位置，营业面积达58000 平方米。优越的地理位置和充裕的经营面积，是优势也是负担———一旦吸引不了合作伙伴、吸引不来顾客、吸引不住商家，很难做大。“万菱汇的市场定位也有问题：不及天河城、太古汇的高端，规模也不及正佳广场，专业性又不如颐高数码城，这种没有特色和主题的经营方式，是目前一些大商城的通病，也是商城发展受阻的主要原因。不能形成品牌就吸引不了顾客，没有顾客，商家当然要走。”

　　没有个性特色的同质化经营可能导致大商场失去对消费者的吸引力，而业主方为了短期回报而在收益分配上不愿与租户共患难，也是冷场的重要原因。身处黄金地段，并不意味着必然拥有黄金般的身价。商户的流失，是在用脚投票。

　　广州市社科院研究员彭澎认为，万菱汇作为一个后来者， 面临着人气不足、设施不足等诸多问题的挑战，“创业期”内需要给予商户特殊优惠以利其休养生息聚集人气，比如，提供与其他竞争对手相比更为实惠、合理的租金，才有利于吸引有潜力的商铺与商场同成长。

　见缝插针抢滩，未必个个发财

　　万菱汇和太古汇相聚在同一个地铁站———石牌桥站， 记者在该站观察了45分钟， 发现从BRT 出口往太古汇方向去的人比从A 出口往万菱汇方向的人多很多，约有5 倍的差距。记者在地铁站采访不少市民，大多数都表示：“天河商圈太多选择了，我们更喜欢有特色的商场。”

　　事实上， 天河商圈的不断扩张一直被业内关注，记者算了算一笔账：天河城、广百中怡广场、亚洲最大单体面积购物中心正佳广场、维多利广场、万菱汇、太古汇、天河又一城、天河电脑城、天河娱乐广场以及即将开业的地下商场时尚天河———天河商圈这块并不宽裕的区域内集中了超过200万平方米的商业规模，天河商圈不但大，给人的印象也一直是商家赚钱的“圣地”。天河城凭着一年6 亿多元的租金收益被称为广州商业最大的收银机。广百中怡店开业不到两年已经开始赢利， 正佳广场的停车场每到周日都排起长龙……然而繁荣背后，也开始出现隐忧。在万菱汇部分商家出走之前，2011 年年初， 位于天河路上的“1836 女子生活馆”黯然关门。

　　“万菱汇目前的状况让我们思考：广州有没有必要拥有这么多大型商场? 极限容量在哪里? ” 彭澎表示，有研究表明，一个大型商场可以服务的对象是20万人， 在目前的天河商圈， 大型商场已经能为过百万人群提供服务。是不是可以学习日本的做法———一个商圈中，新大型商场的入驻要多方调研征集意见，甚至要经过商圈中其他业者的同意，由此来避免土地资源、建设资源的浪费和空置。

　　有 观点认为， 如果只是因为天河商圈目前强大的聚集效应和辐射力，就见缝插针地增加商业物业“做简单加法” ， 万菱汇面临的尴尬可能将不是个别现象。重复的商业建设未必是健康的投资。“政府应该更加注重对于现有商业发展的引导， 以及更科学地规划城市商圈的下一步发展。” 广东省流通业商会执行会长黄文杰认为， 当前天河商圈的商业甚至广州的商业最主要还应瞄准它能带给消费者带来什么， 着重考量它能为广州商业水平的提升和丰富商业元素作出什么贡献， 而不是盲目叠加同质化的商业项目， 这样不但没“ 钱途” ， 也会对商圈的健康发展带来负面影响。

　　规划虽是前提 商圈贵在多元

　　一个健康发展的商圈，需要规划、经营者和政府三方面来共同打造：规划保证了消费者的便利， 是前提条件;而经营者合理应对市场需求，是锦上添花;而政府的科学引导将使商圈成为长盛不衰的黄金旺地。

　　其实，从规划上来分析，万菱汇先天条件非常不错，和太古汇同样位于地铁站上盖，且比太古汇早开业几个月，已经抢得先机。影响万菱汇业绩的关键因素真的是因为天河商圈规划容量太大? 对这个质疑，有关规划专家感到很无奈：“规划只是做出蓝图， 给出指导方向，终究不是‘包生仔’的计划经济。用地性质确定后，做什么类型的商业，引进什么类型的商家，乃至使用什么特征的商业差异化策略，不是规划部门的事情，而是市场的权利。政府不应该、也没有能力去指手画脚。”

　　记者了解到，万菱汇所在的用地，被列入C2 用地性质。何谓“C2”?即商业金融项目用地。一般来说，规划部门对于土地，只会按照类型进行要求，比如住宅用地、商业金融用地、绿地等等。当被定义为C2 性质后，就意味着这块土地不能建设住宅楼， 而要用于商业、金融用途，但具体做什么业态的商业，是开酒店还是开超市，卖电脑还是卖衣服，卖高档货还是便宜货，则是经营者的“功课”。万菱汇被纳入C2，其目的是形成天河商圈的集群效应， 但政府并不会强求业主去建设大型商场， 更不可能干预经营者的合法生意。

　　反观其他城市，无论是市场化程度很高的香港，还是上海，都采用了高积聚的城市发展方式，以强化商圈的辐射能力。让消费者在步行空间内获得最多的选择，是商圈“发光发热”的不二选择，也是规划制定的“公理”，因此，无论是香港的尖沙咀、铜锣湾，还是上海的南京路、淮海路，虽然商场鳞次栉比，消费者也不会觉得“腻”。

　　然而，聚集并不意味着必然雷同。以尖沙咀为例，海港城、DFS、崇光SOGO 百货三个“邻居”虽然都是综合类商场，但海港城主打“全面牌”，DFS 专攻国际大牌优惠品，崇光则长于日本商品，消费者在三个商场可以选择不同特色的商品，整个商圈也因此而生机勃勃。

　　或者可以说，一个健康发展的商圈，需要规划、经营者和政府三方面来共同打造：规划保证了消费者的便利，是前提条件;而经营者合理应对市场需求，是锦上添花;而政府的科学引导将使商圈成为长盛不衰的黄金旺地。