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　“自从忽必烈13世纪创建都城以来，这是迄今为止最全面彻底的改变。”法国媒体这样描述北京举办奥运后，北土城以北的这片广阔区域。经历过北京近期两个重要时刻——亚运会和奥运会，这里逐渐形成亚奥商圈。亚奥概念的惟一性和城市区位的优越性，赋予亚奥商圈从容与贵族气息，但其远未被充分挖掘的消费潜力和商业领袖的缺失，让这个商圈新贵还处在建立商业秩序的矛盾与彷徨中。

　　赛事经济后的新商机

　　亚奥商圈是这座城市的新贵，它的优势并非与生俱来，而是借乘了历史的机会，经历了亚运会到奥运会的繁荣，得以迅速腾飞。留下了独特的“鸟巢”、“水立方”两座艺术品遥相呼应，造就了核心的吸引力，并逐渐向周围的地产、商业、居住区辐射，其价值在奥运会召开时开始飙升。这一机会，在其他区域来看，可望而不可即。

　　如今亚奥商圈正不断聚集能量，使亚奥商圈含金量日渐提高。不过辉煌过后，它们的后繁华时代开始得很从容。

　　位于森林公园旁的国家会议中心以其巨大体量成为海内外大型商务会展在京举办的首选。其也成为亚奥商圈最大的受益者，开业第一年的利润就可以亿元计算。而这更让老国展、新国展们望尘莫及。刘海莹是国家会议中心的总经理，在他看来，这里将为北京建设国际商贸中心推波助澜。

　　在这份从容之中，亚奥商圈也充满了矛盾。亚运村地区虽有大量高档商场、购物广场、酒店、写字楼、高档住宅、公寓、别墅，但其商业很难与奥运中心区的会展业结合，而奥运中心区的下沉广场还在静静等待下一轮的商业勃发。

　　不过奥运场馆带动起会展业，其带来的巨额利润让商界精英纷纷抢占这块稀缺资源。邹云立是众多选择亚奥的商人之一，早年他曾经在当代商城做过很长时间的百货商业，后来又做商业地产营销策划，在2006年挽救了濒临倒闭的官园珠宝城。之后他接手了洛克珠宝城这个项目，并选址在了亚奥商圈。原因就是其周边地区的商业氛围炙手可热，房地产价格迅速飙升，一些新贵纷纷在这里购房居住，消费潜力很大。后奥运所蕴含的能量是巨大的。

　　“富人区”的繁华记忆

　　亚运会与奥运会，给这个商圈留下了一种历史性的贵气，一番国际化与民族性交织的多重味道。民族园内的歌舞升平，马哥孛罗大厦与众多高档写字楼的现代与华贵，点缀着浓浓的文化气息和曾经辉煌的记忆，这里成为紧挨北四环的“富人区”，形成一个高档的商务消费之地。

　　而早在1990年前的北京，还是以低矮的苏式建筑和胡同为主。如果站在钟楼上向北远望，呈现在眼前的是一片延伸至天边的空旷麦田。当年住在北土城外的都是郊区人了。

　　1990年亚运会为城北的这一区域带来了发展机遇，亚运会后成立了北辰集团，开始出租亚运村汇源公寓。于是这里诞生了北京首批高档住宅社区，娱乐业和餐饮业的发展也使亚运村成为北京最具城市色彩的地方。居住环境和精彩生活让富裕阶层纷纷北上置业，“亚运村”一度成为富人区的代名词。“拿大哥大，住亚运村”成为上世纪90年代初期的流行语。

　　后来，亚运村诞生了奥体中心、五洲大酒店、北辰购物中心、名人广场、远大中心、炎黄艺术馆等著名公共建筑。特别是夜晚的亚运村，呈现出一派“灯红酒绿”的城市景观，也让北京人最早知道了什么是夜生活。

　　家住海淀区西三旗的周悦今年36岁，据她回忆，十几年前能去亚运村逛街、购物还是很奢侈的事情。当年的北辰购物中心在一定程度上引领了她的消费理念，这里不仅品牌齐全，更重要的是，来此购物的都是当年的“富人”。在北辰购物中心一层超市，周悦第一次见到了来自海外进口的奶酪、通心粉，知道了原来在家里也可以做沙拉。

　　新商业领袖的缺失

　　1990年华侨村等首批外销公寓使亚运村成为北京最早的富人区，来此购房的人们冲着能被贴上一支“富人标签”。但十余年后，公寓商住混搭的现实让不少人感到困惑，其整体居住环境下降，并不宽阔的安立路整日在拥堵中度过。亚运商圈如同其一幢幢久经风吹日晒的高楼，其外立面已经严重褪色，“富人标签”早已不再光鲜。

　　曾经红火的北辰购物中心在1997年完成了扩建改造并重新开张，但依旧没能挡住北京其他商圈发展的冲击。1999年为迎接新中国成立50周年，王府井、西单都经历了升级改造。CBD、燕莎商圈又逐渐成为高端、国际化的象征，以北辰为代表的亚运商业逐渐落寞。缺少新的商业领袖，让亚奥商圈庞大的商机显得群龙无首。

　　2003年冬天北京经历了一场大雪，那天晚上周悦恰巧堵在安立路上。她无意间看见了北辰购物中心，其朴素的方块形建筑又勾起了她的回忆。周悦说，“从那以后每年还都会来几次北辰的超市，但纯粹是怀旧”。

　　新老交替中的期待

　　北京亚运会开幕前，为了解决交通拥堵，北土城路和中轴路的交叉处建了一个环岛。亚运会的吉祥物是熊猫盼盼，环岛立起熊猫雕塑，成为亚运村的标志性纪念物，取名“熊猫环岛”。当年这里是市民、游客举起相机频率最高的地方之一。

　　2005年，熊猫环岛又成为众人关注的焦点，只不过这一次是告别。为了给地铁10号线让路，熊猫环岛被拆除并改造成一个普通的十字路口。曾经带给那一代儿童美好回忆的熊猫造型雕塑就这样消失了，但众人在伤感之余又多了一份期待，因为奥运经济大潮到来了。

　　早在2003年起，近2800亿元的奥运投资大部分便投向亚运村西侧的这片区域。后来“鸟巢”的钢筋铁骨，盘古大观的飘逸楼顶不仅接受着海内外游客膜拜般的观赏，更受到消费者和投资者的不断追捧。这一地区的住宅市场已经成为全北京公认的“富豪区”。人们不禁感叹，新一代名门诞生了。

　　今年国庆节，周悦带女儿来到了“水立方嬉水乐园”，“翻江倒海”、“深海龙卷风”、“魔法滑道”的刺激让女儿很过瘾。周悦则回想起20年前，亚运会结束后她在亚运村游泳场馆玩耍的情境：“如当年的亚运一样，幸运将再次眷顾这里。”

　　15家

　　甲级写字楼

　　●马哥孛罗大厦●北辰世纪中心

　　●盘古大观●阳光广场●汇欣大厦

　　●北辰时代大厦●京辰大厦

　　●国家会议中心●安全大厦

　　●北美国际商务中心●房地置业大厦

　　●远洋·万和城●金基业大厦

　　●汇宾大厦●风林西奥中心

　　解读：亚奥商圈逐渐被国内外大型企业所看好，业内普遍认为这里未来商业潜力巨大。2009年以后，亚奥商务区中的企业入驻更为活跃，亚奥商圈一些新兴办公区域正在形成。据仲量联行统计，仅今年第一季度，亚奥商圈内写字楼就有数万平方米的成交，占全市总成交租赁面积的近半数。

　　9家

　　五星级、豪华酒店

　　●北京凯迪克格兰云天大酒店

　　●北京中奥马哥孛罗大酒店

　　●北京北辰洲际酒店

　　●北京长白山国际酒店

　　●北京名人国际大酒店

　　●北京国家会议中心大酒店

　　●北京盘古七星酒店

　　●北京五洲皇冠假日酒店

　　●北京紫玉渡假酒店

　　解读：业内人士预计，今后该区域将成为北京商务会展业发展的重点地区。商务会展离不开高端酒店，所以亚奥商圈已经吸引了不少五星级酒店投资者的目光。而且该地区酒店并未饱和，还存在一定的发展空间。

　　7家

　　商场（购物中心）

　　●北辰时代名门百货●北辰购物中心

　　●亚奥世贸商城●易生活广场

　　●家上新生活广场●洛克珠宝城

　　●华堂商场亚运村店

　　解读：亚奥商圈的商业发展明显还不够，商圈的“商”味一直不浓。虽然如第五大道、华堂商场亚运村店、北辰时代名门百货等购物中心相继入驻该区域，但名气始终不及北辰购物中心。业内人士分析，亚奥商圈缺乏生活零售便利设施，北辰购物中心一层超市可形成弥补，加之其交通便捷、历史较长，本地居民依旧依赖北辰购物中心进行消费。但北辰购物中心设施、规模都相对落后，亚奥商圈急需新地标性商业设施。

　　803家

　　餐饮

　　●北辰购物中心附近区域 159家

　　●国家体育馆附近区域 13家

　　●华堂商场亚运村店附近区域 107家

　　●北辰时代大厦附近区域 141家

　　●欧陆经典附近区域 106家

　　●阳光广场附近区域 147家

　　●中华民族园附近区域 45家

　　●西藏大厦附近区域 85家

　　解读：早在2008年前，亚运村的餐饮业在北京北部最发达，其中以慧忠北路、慧忠路和大屯路的餐厅尤为众多。目前亚奥商圈已有各类、各层次的餐饮，但服务重点不突出，尚未培养出固定的消费人群。而且商圈内餐饮90%集中在亚运村地区，发展严重不平衡。

 

记者手记

　　文化资源匮乏的“富人区”

　　因为“鸟巢”太过抢眼，让人很难顾及奥林匹克森林公园。只因采访，记者才第一次参观了奥林匹克森林公园，发现偌大的公园里竟然没有什么人。走出公园，驱车2公里后到达慧忠里用餐时才感受到人气，仿佛是从世外走入人世。不禁感叹，亚奥商圈区域实在太大，而且奥运地区的各项资源确未与老亚运商圈对接好，二者的纠结之感似乎很强烈。

　　采访时记者发现老总们都很忙，他们认为，亚奥商圈是兵家必争之地，仅仅把地盘下来还是不够的。一个国家会议中心让北京的商务会展业整体北移，随之带动的是高端酒店的发展。但亚奥地区的酒店负责人多不愿透露财政状况，因为新开业的五星级酒店至少四年才可盈利。用某酒店负责人的话说，“大家都在摸索着前进”。

　　亚奥商圈的前身是小村庄、垃圾中转站，在几乎一夜之间成为“富人区”后，文化资源的匮乏便尤为严重。记者走遍亚奥商圈地区，只看见炎黄艺术馆、北京剧院这两处知名文化场所。而且炎黄艺术馆明显被淹没在周边林立的高楼中，显得十分清冷。不能不说，亚奥商圈的文化资源薄弱是个问题，尽管“鸟巢”、“水立方”会举办高品质演出，但毕竟只是少数人去感受。亚奥商圈的文化消费体系还需进一步提升。

 

专家把脉

赖阳　　北京财贸职业学院　　商业研究所所长、研究员

　　商业发展要有商务品质

　　好的商业发展与商务品质息息相关。目前亚奥商圈虽然规模足够大，但商务品质明显不高。具体表现在餐饮配置不高，服务机能不够，不能满足该地区日益壮大的商务群体。同时，亚奥商圈商业结构不合理，空间不平衡，东南地区相对发展过剩，而西北地区则面临商业配套不完善的难题。

齐晓波　　达沃斯巅峰旅游　　规划设计院综合分院院长

　　缺乏地标商业设施

　　奥林匹克公园将对该区域经济格局和空间格局加以重新整理。以奥运留存的大量活态载体，对周边人流与消费体系有着深远影响。相对于完善的生活设施及浓厚的商务会展氛围，亚奥商圈还缺乏地标性商业设施。目前的多个购物中心只对周边几个社区有辐射作用，远未影响到奥运中心区，不免影响到该地区的总体发展。

王琪延　　中国人民大学　　休闲经济研究中心主任

　　赛后“冷却期”不可避免

　　亚奥商圈与其他商圈最大的不同，就在于其体育产业是龙头。这里拥有北京最有特色的体育休闲产业，是不可复制的资源。但是重大体育赛事过后都有一段“冷却期”，亚奥商圈在转型时的代价不可避免。从长远看，该商圈需要依托本地区高端商品房聚集的优势，发展适合本地消费的商业体系。本版图片均为资料图片