华强北、东门步行街商业高地之旗可扬多久？ 　　一个城市的主流商圈总是集中在城市的中心，最先发展起来的东门商圈，离不开香港人的消费青睐。到上世纪90年代后期，东门购物环境变差进行改造期间，华强北因为福田经济的迅速增长而发展成一个商圈。多年之后的今天，东门已经发展成为香港人和深圳人的购物乐园，华强北则是深圳白领购物场所和全国人民的电子元器件购买基地。 　　从传统意义上说，东门和华强北就是现在深圳商业的两个高地，由于地理位置和经济的发展优势，目前还没有新的商圈可以超越它们。 　　但是，如今这两个商圈自身存在的发展瓶颈日渐凸现，正面临着一系列交通堵塞、业态重复、购物环境变差等问题，如果这些问题不解决，随着深圳经济的迅速发展，新商圈不断出现，其每天达到几十万人次的人流量，将很快会被新的商圈“截流”。人气是商圈主要的支柱，没了人气，商圈的吸引力和发展从何谈起？ 问题之一 交通瓶颈凸显 走不“通”也“停”不下 　　交通堵塞是目前东门和华强北两大商圈共同大问题，车辆太多，道路不够，停车场有限等都直接造成了交通的窘境。 　　6月7日傍晚时分，华强北路已经习惯性地被车辆塞得水泄不通。“不管周末不周末，也不管白天黑夜，华强北路都塞得一塌糊涂。”坐在华强北万商电器城外面休息的市民陈先生说一脸无奈。而另外一位来自南山的王小姐则告诉记者：“最怕的就是开车到华强北了，塞车是肯定的，而且又找不到停车场。”记者实地调查了华强北桑达工业区和茂业百货等几家停车场，发现这里的停车场大多数都是商用停车场，一般是2小时之内收费5元，超过2小时之后按照小时收费。而最关键的是，即使如此不便宜的收费，车位还远远不够使用，“赛格工业区里面的车位好像永远都是停满的。”开车到华强北办事的胡先生说。 　　记者在东门步行街看到，新园路旁边的新华城可供停放50辆的停车场车位早满，执勤的保安很忙碌地指挥着进进出出的运货车辆。新园路旁的天虹商场地下车库，可供外来车辆停放的车位才100多个，在那里值班的保安告诉记者：“平时还好，但是一到周末，车位肯定不够，旁边的公用道路都被占来停车，导致道路十分不通畅。”天虹上场旁边的东门金座可供外来车辆停放的车位也才20多个。 地铁分流只是杯水车薪 　　“节假日坐车经过东门，像恶梦一样，每次都要塞好久。”一位常常逛东门的杨小姐说，不过她认为，地铁开通之后，对东门影响很大，人们不需要从东门中路和深南大道进来了，减轻了不少交通压力，她个人就很喜欢坐地铁过来。 　　然而，地铁虽然分流了部分人群，但也只是杯水车薪，仍然没有完全解决东门、华强北的交通压力问题。刚刚出台的“限号”方案出台已经充分说明，要真正解决东门和华强北的交通压力，已经要通过系列强制手段了。6月7日，深圳各家媒体纷纷报道，从10日起也就是今天开始，东门中路、建设路、和平路和华强北路相关路段限制行车，其中东门中路下午3时至7时之间，社会车辆实行单双号限制通行，而东门中路也因此成为深圳首条适用单双号限制通行的路段。另外，每日14时至21时期间，华强北深南路口至红荔路口段，禁止除公交车以外的社会车辆驶入。 　　起码，一种也是应该有效的解决方案已经出台，但实际效果如何就有待事实说话了。 问题之二 业态结构落后 知名旗舰店都在商圈外 　　2004年，位于人民南的金光华广场开业，蔡屋围的万象城1期开业；2005年，中心区两大商业旗舰店动工，这些已经开业和正在建设的商业中心，无论从购物环境还是购物规模上每个都可以成为商业的旗舰店。 　　但是，已经成为了商业龙头的东门和华强北，却缺少这些定位高端的商业中心。“特别是东门，东门已经没落了。”一位在南山投资商铺的陈先生认为。曾经在深圳流传，“没到东门老街，就不算来过深圳”，东门步行街是深圳历史最悠久的商业区。经过改造的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，街区内不仅有茂业百货及天虹商场等大型百货商场，还有各种形式的专卖店。新“东门”作为中国18条重要商街位列其中。 东门沦落为低档批发？ 　　但是今天的东门已经没有了往日的辉煌，记者6月7日在对东门商业的调查中发现，东门商圈除了茂业青春店、和平店以及太阳百货、天虹等大型商场外，其余的都是小商家，特别是白马服装城已经占据了这个步行街的很多角落，大部分的地方都沦落为批发市场了，记者走进一家看上去是新开的宝华白马市场，看上去全部是服装批发的店面，记者随机采访了一位30多岁的男店主后证实了自己的猜测。不可否认的是，东门的白马正逐渐让东门变为服装批发之地，它经营的范围正在变窄，而经营的档次正在降低。 　　一方面我们看到，茂业百货东门店、青春店、和平店，天虹商场东门店，及太阳百货、旺角购物中心、天龙商业城、新鸿基商业中心、中海商业城、九龙城、越港商业中心等商厦，构成了深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区；大大小小的店铺遍布老街，长长的骑楼构成商业长廊，精品店、专卖店比比皆是，老街已经将深圳最大的消费群体吸引过来。但另一方面也不可忽视的是，东门目前仍旧还没有一家像样的商业旗舰店来提升其商业档次，业态分布也很重复，没有独立的产品。于是，东门很有可能“沦落”为便宜商品的销售场所，赶走大批有罗湖情结的消费者。 华强北业态过于重复 　　相对于东门，华强北商圈要好很多，华强北原是厂房集中的工业区，上世纪90年代，一家家商城如新鲜血液般注入华强北，使华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区。华强北商圈是深圳商业经营模式容纳最多的地区，近年逐渐成为与东门并称的核心商圈，并有渐行渐旺的趋势。 　　现在的华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街。已颇有声势的商圈主力商场包括铜锣湾百货、紫荆城、群星广场、曼哈商业广场、儿童世界、女人世界及正在不断扩大的茂业百货等。整体而言，华强北的商业层次要高于东门，所以这里是深圳白领十分喜欢的购物圈。 　　不过即便如此，这些大的商场也没有一家可以作为华强北的商业旗舰店，茂业虽然做到了商业综合体，但是由于人多，里面的休闲场所过少。有业内专家就指出：“华强北女性商场过于重复，需要多点主力店和特色店来丰富自己的业态，如今的业态分布比较重复。” 问题之三 购物环境堪忧 商场门口“歇脚人”太多 　　购物环境有外部环境和内部环境，东门和华强北巨大的人流量带来了巨大的商机，却也在同时带来了嘈杂拥挤的外部购物环境。 　　记者在调查的时候发现，东门和华强北购物环境过于拥挤，消费者休息空间太少，所以你能看到，东门老街的广场上总是坐满了人，而华强北沿着华强北路休息的场地，总是坐满了休息的人，这些休息的地方都属于公共活动区域，来往人群较多，所以就使得外部环境嘈杂拥挤。 商场内没个歇脚的地 　　相对于金光华广场和万象城等新开的商场而言，东门和华强北的内部购物环境都有待提升。东门里面不少卖场是没有购物环境可言的，因为是小卖场，环境和卫生都很一般，有些大卖场，里面也被分割了，每个摊位都很零散，商品也不统一，让购物者难以迅速寻觅到所要之物，延误购物时间。与此同时，太阳百货和茂业百货等大商场淹没在东门里面，特色不明显，而且双方竞争过于激烈，主要着眼于商业竞争，不着眼于改善卖场形象。 　　在提升内部购物环境上，华强北有值得肯定的一点，商场整体层次要高很多，而且，这两年，紫荆城、曼哈广场、创景名店等商场因为竞争的加剧，都在内部装修上重新来过，提升了商场的档次，只是在购物环境上，依然不尽人意。华强北里面，除了后来居上的茂业里面具备了娱乐休闲饮食等功能外，其余的卖场都是单纯地卖商品，没有一个歇脚的地方，人流量越大，逛商场越累的原因就在这里。 深圳CBD、宝安中心区 两大新势力“难产”之惑 　　这是一个激情洋溢的夏天。从怡景中心城到西岸新天，从晶岛国际购物广场到丽晶国际，数不清的工地袒露在艳阳底下，数不清的桩机车辆高速运转着。这座城市正在酝酿着一个个崭新的商业神话，我们却要在这几页薄薄的 新闻纸上写下对神话的反思和预警。 　　如果在两年前，可能还不会有人静下心来仔细地听。那时候，深圳人正为滨海大道开通后南山商圈的迅速崛起而激动不已，无数人沉浸在“一铺养三代”的美好梦想中，似乎一座繁华无比的“第三商圈”转眼就会崛起。 　　如今，南山商业神话的号角已变得喑哑，某些曾踌躇满志的品牌卖场甚至黯然退出南山。然而，这座乐观的城市依然崇拜神话。在深圳中心区、宝安中心区这两块年轻的热土上，政府、发展商、投资客们依然期待着新一轮奇迹的出现。 　　海岸地产副总陈枫的观点是：商业是地产中科技含量最高的品种。他没有说出的意思是：商业其实也是地产中最娇贵最脆弱的品种！ 　　南山商业至今仍饱尝规划混乱之痛。深圳中心区、宝安中心区这类超大规模的城区开发在世界上亦无先例可供借鉴，谁能保证脆弱的商业运营不会面临新的困境？ 福田中心区 　　国家级金融中心的“过高”定位，让福田中心区的高端商业缺乏了社区消费的强力支撑，而“国际级”招商的不易，加上写字楼办公消费的未成气候，可谓深圳CBD窘境之根源。 　　沉寂多年的深圳中心区商业自去年底开始出现生机。首先是2004年12月21日怡景中心城的奠基仪式正式拉开了深圳CBD商业大战的序幕。随后，晶岛国际广场、星河购物公园等项目也纷纷大兴土木杀入战团。预计到明年中心区将出现多家近10万平方米的“商业航母”。 　　然而与火热的施工现场形成强烈对比的是，数年前已交付使用的城建购物公园至今仍“门庭冷落车马稀”。“深圳中心区最初的规划是按金融中心的城市定位来制定的。”一位不愿透露姓名的专家指出：“这一定位现在看来并不现实，由此导致CBD商业存在先天的划缺陷。” 现状 购物公园处于半瘫痪 　　“去年中心区好事不断。又是市民中心启用又是地铁开通。我原以为购物公园会跟着旺起来，现在却发现还是老样子。”几年前在购物公园买下一间街铺的张先生抱怨说，“我当初投资时就是看好中心区的商业前景。可为什么中心区怎么也旺不起来呢？”记者在购物公园现场看到，这里基本上处于半停业状态，只有几间茶餐厅正在营业，大部分铺位的玻璃门上都贴着招租广告。 　　记者随后又来到福田区委旁边的天虹商场。这家营业面积达4万平方米的卖场去年4月底进驻中心区，是CBD首家大型购物广场。然而记者发现，即使在下午5点购物高峰期时，该商场人流也比较少。记者了解到，天虹进入中心区后定位为高档百货商场，经营状况却一直不很理想。该商场一位工作人员将其归因为“周边城中雅苑、星河国际的居民还未形成在中心区购物的习惯”。 原由 定位过高为规划之殇 　　“深圳中心区规划经过多轮修改，到现在水晶岛方案还没确定。”深圳市规划局一位专家指出：“这表明中心区的建设是一个漫长的过程，目前才刚刚进入全面建设期。随着今后各项市政设施的陆续到位，中心区商业前景依然看好。” 　　记者采访到的其他专家则普遍没有这么乐观。其中一种观点认为：规划公司不一定懂得商业规律。商业是市场导向性极强的一个行业，而再好的城市规划也带有浓厚的计划色彩。两者在本质上就是存在排斥的。 　　惠明盛地产副总经理刘建霖也持同样观点：“国内很多例子都证明，由政府强行规划的商圈难成气候，不像自发形成的商圈那么具有活力。” 　　事实上，中心区商业目前的冷清局面与上世纪末深圳的城市定位有关。当时深圳提出要建立国家级金融中心，政府在规划中心区时设置了大量写字楼，而对住宅物业则进行严格限制。因而中心区的高端商业缺乏社区消费的强力支撑，写字楼办公消费又尚未形成气候，以致城建集团相关负责人有“生不逢时”之叹。 出路 强强联手形成合力 　　“中心区整体规划已很难更改，但如果政府足够重视的话，可以在细节上进行补救。”深圳中原地产相关负责人接受记者采访时表示：“怡景中心城、星河购物公园都是体量惊人的高档Shopping Mall，单个实力惊人，但彼此缺乏有机联系，难以形成合力。” 　　“政府其实已考虑到这一点，并已利用地下空间努力对各商场进行衔接。大中华国际交易广场、城建购物公园等项目将来都能与地铁直接衔接，中心区地下将出现一座繁华的商城。”深圳市规划局一位工作人员称：“城建购物公园之所以还很冷清，就是因为通向其地下层的地铁A出口尚未开通。” 　　然而还是有人担心上述措施解决不了根本问题。“地铁并不是万能的。”城建购物公园业主张先生说：“根据我的观察，地铁并没有给中心区带来多少人流，因此即使与地铁连通了，购物公园的困境仍难出现转机。” 　　就在专家们的反思质疑下，工人们依然在中心区几大商业项目的工地上热火朝天地劳作着。有专家一语道破玄机：“即使面对再大的困难，发展商们也必须鼓足勇气奋力一试。在这种时候你必须相信事在人为。”