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    去年上海商业地产受宏观调控影响，无论是产品区域分布，还是产品类型都经历了市场的转变。如去年上半年还热销的社区商铺，到了下半年就随着住宅成交量走低而走低。“上海2006年的商业房产将脱离宏观调控的阴影，保持理性稳健的发展。
 
    无论传统商圈还是新兴商圈，都在谋求高起点、高定位。”第一太平戴维斯孙维认为，今年将会是沪上商圈全面升级的一年。此外，随着轨道交通逐步完善，中外环区域会导入更多人口，这些区域的商业潜力将不容忽视。

传统商圈谋求升级

    “随着2005年年底龙之梦大型购物中心开张，中山公园商圈大体已经成形。”上海荒岛报告研究员王洪波告诉笔者，其实，南京东路、南京西路、四川北路、豫园等老商圈在去年都进行了局部改造，今年这些区域将会引起人们更多关注。

    南京东路连接人民广场一端的百联世茂国际广场、来福士广场和一百“销品茂”，是黄浦区打造类似南京西路“梅泰恒”顶级商圈的地标性商场。据业内人士介绍，随着这一区域周边的新金桥广场、金昌摩尔、泛太平洋大厦等大项目的陆续投入使用，这一区域将再开辟出约60万平方米营业面积的综合消费商圈，将是2006年乃至今后几年中市场一直关注的地区。

    南京西路西段一直在打造新的顶级购物场所。目前，久光百货已经入驻，嘉里中心二期项目和越洋大厦项目也已经在建，虽然距离建成尚待时日，目前已经吸引了众多眼球。

    四川北路是上海著名的商业街，近两年一直在处于改造阶段。据了解，四川北路目前已有的巴黎春天、东宝百货是四川北路商业的旗舰，此外，银虹风尚、叶大昌商厦具有发展专业商厦的基础。去年竣工的凯润金城、嘉杰国际广场将打造大型百货商厦，而在建的虹口足球场商业项目、玫瑰购物广场、赛格电子城等项目都将在未来几年投入使用，届时，四川北路将重现往昔的辉煌。

    豫园位于上海老城厢的东北部，北靠福佑路，东临安仁街，西南与上海老城隍庙毗邻，是集人文景观、明清建筑和特色商品于一体的商业中心和旅游胜地。据悉，豫园地区的改造面积达到70公顷。改造的龙头项目为城隍庙商业广场，占地1.3万平方米，将建成集餐饮、娱乐、购物于一体的豫园特色的街坊式商业广场。2006年随着改造进度地推进，部分项目将陆续投入使用，也将引发业界的追捧。

新兴商圈后来居上

    “五角场虽然不是新商圈，但它是全面重新改造的商圈。原先的商业设施所剩无几，2006年一个全新的五角场将在世人面前展示。”汉宇地产商铺部总监王贵宏告诉笔者，在五角场中心环岛区域，目前在建的是麦科特金亿广场、上海万达商业广场、百联又一城购物中心等商业设施。其次，围绕五角场中心商业设施的建设，还将出现黄兴路购物休闲街、四平路文化餐饮街、邯郸路科技文化街、淞沪路休闲健身和翔殷路休闲街等5条特色街区，初步形成五角场具有购物、休闲、娱乐、旅游、商务等综合功能的市级副中心基本构架。

    2006年底，10万平方米的百联又一城和18万平方米万达商业广场将建成，将充分展示五角场作为政府今后几年内规划的城市副中心的风采。第一太平戴维斯孙维认为，五角场虽然有着历史、地域方面的优势，但短期内有这么多面积建成，市场消化有一定难度。对于各个商场的定位也将是个考验。

    “浦东新区这两年商业地产发展的一直很快。明年在小陆家嘴将有一些项目投入使用。”王洪波向笔者介绍，小陆家嘴地区商圈主要以第一八佰伴、中融国际广场和时代广场充当重要的购物功能角色。不过各自定位也将有更明显的区别：第一八佰伴引进多家世界一线和二线品牌，使得定位更加高档和多元化；中融国际的目标是成为类似来福土广场那样的时尚年轻的购物中心；时代广场则坚持走高档路线。此外，世纪大道东方路地铁站上盖更将建设40万平方米的超大MALL，将提升这一区域商业品质。

    2005年年底新曹家渡商圈已基本成形，目前，该区域内开开商厦、沪西一百等商场是绝对主力。今年年初，这里将诞生首个女性主题休闲MALL———悦达芳汇广场。芳汇广场地处曹家渡板块中心地段，是悦达国际大厦1－5层裙房，该项目由悦达地产投资兴建，商业总建筑面积近3.6万平方米，广场定位于女性休闲消费中心。商场每层都为女性作了专题的、明确的业态划分。

    此外，曹家渡地区将成为上海新一轮商办区的发展重点区域之一，普陀、静安、长宁三区政府正积极与几大实力发展商协作，共同开发曹家渡成熟商住区。未来几年内，该地区会新增近10万平方米的中高档商业设施。孙维认为，曹家渡商圈的发展关键是要处理好与长寿路、中山公园商圈的关系。差异性商业定位决定这一区域发展成败。

中外环地区成潜力股

    “除了内环地区的商圈值得我们在2006年关注，中外环地区同样会吸引市场的眼光。”王洪波向笔者介绍，七宝、莘庄、金桥等中外环外地区，由于轨道交通和城市规模的发展，目前有不少项目在建，其中不乏几万平方米的大型项目。这些地区今后将会是商业面积供应的主流。随着人口导入，人气飙升，这些商业设施潜力不容小视。但在2006年，这些地区还处于商业氛围建设阶段或是人口导入阶段，对市场的影响不及传统老商圈。