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制定商业规划的执行程序及规划合理性的综合考虑
来源:房地产纵横 2005-7-13 发布时间:2005-8-4 点击数:


    一、了解市场
     l、进行市场调查。必须理解项目的商业舞台和运作空间。比如说Mall空间的供需,零售商和一些品牌的可获性。
     2、进行消费者市场调查。一些开发商做项目必需试调的几个方面,最重要的一点就是进行消费者市场调查,必须发现购买者是谁,不能期望建立一个Mall这些购买者就来了,必须了解购买者的需求。
     3 、竞争调查,必须了解竞争对手的定位,这样就能够预先规划引领市场,而不是跟着市场走。
     4、分析市场数据。在做完市场调查之后,知不知道怎么样去利用这些数据?

    二、必须挖掘零售空间
    1、挖掘零售空间必须了解商圈需要什么样的商业和服务?
    2、零售空间不存在。有时候发现零售空间根本就不存在,那就必须问自己一个问题,商圈里最火爆的商业是什么,什么东西卖的最好,如果要竞争成功的话,就必须比别人做的更好。

    三、总体定位
    1、Shopping Mall的类型
    在做总体定位的时候,需要考虑一些Mall的类型:都市型或都心型,专业市场型,邻里中心型、区域型、超区域型,休闲式中心。
     2、价位。开发商要建造的Mall是属于哪种类型,然后要考虑的问题是总体定位的价位方面,从低到高端,是处于哪个阶段,然后要做的是鉴别商业分类和所需经营面积,以及不同业种的店铺数量的计算。只有计算了店铺的数量之后,才能意识到建造的是不是比市场所需要的更多,这样就能够核实市场的所需了。

    四、商业分类
    1、鉴别商业分类
    2、预估所需经营面积
    3、计算不同业种的店铺数量
    4、核实市场需求,核实所有规划面积/店铺的需求是否存在

    五、业态分布
              
    业态分布,有的是按照楼层分布的,有的是按区域分布,有的是按价位分布,事实上非常重要的一点是互补性的商业,会用不同的方法考虑到业态分布。回到互补性商业这点,我们鼓励跨越性的销售,强化总体购物体验。

     六、特惠策略
     1、鉴别差异优势所在
     如果商场非常大的话,那么特惠策略是什么,必须来鉴别差异优势所在,来决定是否需要特惠政策。
              
     2、特惠政策类型有以下几点:第一种叫设计特色类型。有些人在Mall里面造玻璃的大厅,有些人是别的样子,自己要经营的是什么类型?但是必须首先要决定是否需要这个特惠策略。另外一种是主力店或小型主力店的类型。特色专卖店,怎么样在自己Mall里面布局这些特惠的商业

    七、商业规划和辅助功能需求的合理性
     商业组合规划怎么样用一些支援性的商业组合。
     比如说一个超市就必须考虑到货运装卸、垃圾清运设施和停车场等等设施的布局。
     如果建一个影城的话必须考虑在商场关门之后,也就是说非正常营业时间,顾客怎么样进入影城,以及空调是否仍然在运行。
     如果是经营餐饮业的话,就必须考虑到排油烟机、隔油沟等等方面的布局。

     八、商业组合和人流规划的合理性
    人流动线和商业组合搭配是否合理?必须合理搭配人流动线和商业组合,确保主力店、小型主力店的位置是否能够带动所希望的人流动线,这些不是偶然形成的,必须用合理的工程设计来达到这个效果。
             
    另外一个方面就是电梯、扶梯、卫生间以及其他设施的位置是否能够带动人流的目标。这里没有一项人流的形成是偶然形成的,都必须严密地进行设计。

     九、预租于主力店/小型主力店
     l、与主力店和小型主力店租户商讨商业组合规划并收集反馈;
     2、在定下主力店和小型主力店之后,精确调整商业组合规划,因为主力租户(例如百货公司)将影响Shopping  Mall的商业组合规划,应尽可能避免直接竞争。
                
     十、动态的商业规划
      1、继续监督确保租户遵循商业组合规划。“不要屈服于租户无理的要求,而牺牲Mall的商业组合,只有自己知道什么是对自己的Mall最好的。”
       2、继续精调商业组合规划,做出必要的调整。市场总在变化,购买者的需求也在变化,必须不断地根据这些变化调整商场,在市场和顾客的特性改变的时候,要精调商业组合规划,做出相应的调整。

作者:未知  编辑:gracefulling
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