“双十一”的电商大战如火如荼，人们也由此关注到背后的物流地产租金和售价的快速上升。实际上，物流仓储物业租金上涨的背后，是国内外金融资本正在大规模流入这一领域，推动了仓储用地需求的在短期内快速上升。

　　上海作为重多电商企业的必争之地，物流地产价格正在不断上涨。作为长江经济带的“龙头”和黄金水道的出海口，在未来的三到五年时间内，上海仓储物业的开发有望迎来“黄金时代”。

　　如今，物流地产开发成为炙手可热的产业。黑石、凯雷、平安等金融大鳄对用于仓储、物流功能的开发项目和土地虎视眈眈，开始对物流地产加大投入。

　　戴德梁行董事、中国区工业和物流地产部主管苏智渊表示，物流地产的开发主体有三类。第一类是专业性开发商；第二类往往是从房产行业上下游转换而来，如物流企业转型或者商业地产开发商扩大业务范围；第三类是纯粹的政府行为。而上海正是这三类物流地产开发主体的必争之地。

　　《每日经济新闻》记者注意到，金融资本在物流地产领域的全面布局，将助推上海仓储用地价格上涨，而对于在上海拥有大片仓储用地的上市公司而言，其土地资源的价值正面临重估。

　　金融资本布局物流地产

　　苏智渊分析认为，早期物流地产领域的开发主要由外资主导，目前海外金融资本仍然是物流地产市场的主力军。日前，三年前曾退出中国市场的黑石卷土重来，在首只针对亚洲的房地产基金即将到达筹资上限的时候，黑石又将推出130亿美元的超大地产基金。

　　苏智渊分析，目前投资这一领域的外资主要分为两类，一类是主业为物流仓储物业开发的企业，在上海的代表是美国物流巨头普洛斯公司；另一类是有海外物流地产运作经验的投资商。海外资本的投资模式主要有两种，一是直接投资开发，通过出售或者出租物流地产来获取收益；另一种是采取“售后回租”模式，外资收购厂房后再回租给国内企业，国内企业可以获得资金用于扩大业务范围，外资则通过这一方式加快入市的步伐。

　　苏智渊告诉记者，近年来，中国物流地产发生了巨大变化。阿里投资千亿元于菜鸟网络建立自己的物流体系；万科在行业销售低迷时宣布进军物流地产；万通新创则通过私募基金的方式运作物流地产……而上海作为中国的金融中心，势必成为这些企业的必争之地。

　　不过在他看来，和国际专业的物流地产投资商相比，内资在这一领域才刚刚起步。目前，在物流地产市场有所斩获的国际工业地产商普遍都有成熟的融资模式，这些企业的资本后盾就是房地产信托投资基金（REITs），比如工业地产巨头普洛斯就是一个整体上市的开放型REITs，拥有通畅的国际融资渠道，这点是目前国内资本并不具备的。

　　由于政策受限导致融资渠道不成熟，目前国内很多物流地产投资商无法利用公开渠道进行前期融资，只能通过私募等非公开渠道做融资，这使得很多物流地产投资规模没有办法在短期内迅速扩大。苏智渊表示，目前内资主要的投资方式是通过成立运营团队购进土地，再嫁接给海外基金，持有一段时间后转卖给其他投资者完成资金回流。

　　但是，内资也有外资无可比拟的优势。克而瑞研究中心研究总监薛建雄表示，“内资在降低运营成本方面有比较大的优势，他们还可以通过政府招商引资来获取税收返还等优惠政策，从而拿到更低价格的工业用地。”因此部分外资纷纷选择和内资合作，此前美国凯雷集团就牵手上海宇培，在常州投资建设电商产业园。

　　上海物流用地价格看涨

　　受电商快速发展等因素影响，最近五年间上海仓储用地的投资价值已经超过了住宅、商铺和写字楼，成为最赚钱的不动产投资资产。根据戴德梁行的统计，过去五年，上海优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨。

　　由于上海城市外扩难度大，土地资源非常紧俏，市面上出现了部分企业囤积土地等待升值现象。

　　苏智渊认为，目前上海仓储用地主要集中在各大工业开发区，一手土地出让数量在过去几年中不断下降。目前中国的物流地产更加市场化，越来越多的第三方开发商进行市场化运作，市场供需都呈现出蓬勃向上的发展态势，地价或将持续上涨。目前上海仓储用地的需求主要来自两类企业，一类以拥有高附加值或者对土地价格不敏感的制造企业为主；第二类是物流地产投资商，这类地产商目前对仓储用地的需求非常旺盛。

　　目前上海成片仓储用地主要集中在郊县，而市区内的零散土地主要集中在部分地方国企手中。

　　对此，苏智渊分析称，目前上海地方国企持有的工业用地普遍存在两大问题，“一是土地零碎，不成规模，开发利用难度较大；二是产权不清晰，很多地块都属于划拨用地，无法进入市场，一旦进入招拍挂流程，最终归属不得而知。但目前部分国企已经意识到这部分土地的潜在价值，目前资金想进入该领域，但是企业的土地没有市场化，产业链条没能打通。一旦政府出台对国企有利的，可以将土地进行市场化的政策，那么将是一大利好消息。”

　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为，目前外环内的物流仓储用地凭借其优越的区位条件，拥有很大的升值空间，但是由于土地变性要求弥补的差价较高，因此很多企业将自有资产用于仓储和办公出租，未来这部分企业囤积的土地或将升值。