记者昨日从上海中原地产研究咨询部获悉，从近期写字楼买卖及租赁市场综合来看，上海写字楼市场已处于比较明显的复苏阶段。

        “商业地产的投资潜能正逐步浮出水面。目前，上海的住宅回报率仅为2%~3%，办公楼平均回报率可达4.4%~4.5%，甚至更高。”业内人士纷纷对上海的写字楼投资近景抱乐观态度。

销售：涨价依然卖得好

        记者从上海中原地产研究咨询部获得的信息显示，从买卖市场来看，写字楼的新增供应主要集中在上海次中心商务区。

        据报道，11月初，北上海首个5A甲级商务办公特区祥腾财富广场，在开盘2小时内劲销60%，销售额超过2亿元。与此同时，位于徐家汇CBD和宜山路商务圈连线上的汇鑫国际也在近期开盘，打破了徐家汇地区5A写字楼  “无房可售”的僵局。

        此外，普陀真如板块的星河世纪城，和长风板块的国浩长风城项目，分别推出了4.52万平方米和5.02万平方米的写字楼；杨浦区的上海国际设计中心也推出了3.05万平方米的盘源。

        记者了解到，10月份，杨浦区、普陀区的写字楼分别销售了3.65万平方米和2.40万平方米。南汇区的写字楼成交总面积也达到了3.03万平方米。

        中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，大虹桥、大浦东的规划对于相关板块写字楼市场的成交有较为明显的促进作用。另外，新《保险法》在10月1日实施后，保险业的巨额资金被允许投资房产，市场普遍认为优质写字楼是最合适的物业。

        购房者的热情也促使项目价格出现上调。据悉，祥腾财富广场项目年初预计的均价为1.8万元/平方米~2万元/平方米，到11月开盘时，均价已上涨到2.4万~2.5万元/平方米，涨幅近40%，销售依然火爆。

租赁：降价空间在减少

        昨日记者从上海中原研究咨询部获悉，今年10月，上海甲级写字楼空置率为11.1%，平稳下滑。而从10月供求总量与2008年至2009年写字楼季度平均值相比，10月写字楼整体均比较可观，当月写字楼销售均价为16221元/平方米。

        马冀表示，由于经济的转暖以及规划政策利好较多，对于写字楼后市普遍看多。第四季度无论是买卖抑或租赁总量都会出现较好的行情。由于明年春节在2月份，所以预计自2010年第二季度起，写字楼租金将随市场好转而缓慢拉升。

        从租赁市场来看，2009年10月，上海甲级写字楼日租金为7.67元/平方米。其中，日租金7元/平方米以下的甲级写字楼抗跌性很强，主要原因在于随着市场的向好，甲级写字楼的降价空间日益减少。而日租金在4~5元/平方米的准甲级写字楼最易受到客户青睐，成交周期相对较短。

        马冀表示，今年10月，上海甲级写字楼空置率为11.1%，平稳下滑。其中南京西路商圈由于东海广场的强势招商吸引了不少客户眼球。同时，大虹桥商务区概念的提出虽暂时未有实质性利好，但仍然对虹桥商圈写字楼租赁的促成起了一定的催化作用。相对而言，徐家汇、人民广场商圈在商务定位上后继利好略微欠缺，成交率较为落后。