近日，投资超过50亿港元的华润中心“万象城”在沈阳正式开业，这座总建筑面积超过60万平方米的超大商业购物中心已成为华润置地继深圳、杭州之后，全国第三个已开业的万象城。

　　7年前，华润万象城在深圳一役成名，成为深圳最大的高端购物中心。随后，华润商业地产的旗舰——万象城在杭州、沈阳、南宁、成都、青岛、合肥、重庆等9个城市落地生根，成为人们心目中顶级奢侈品牌购物中心的示范符号。

　　万象城扩张谋局　　

　　资料显示，沈阳万象城一期包括近20万平方米的购物中心、8万平方米的国际5A级写字楼；二期为高档住宅、超五星级酒店、服务式公寓。预计于2012年底完成，目前国内最大的LV旗舰店已落户其中。

　　此外，南宁华润中心目前业已进入招商阶段。据悉，2009年万象城购物中心正式动工，总建筑面积约100万平方米的南宁华润中心，总投资约80亿港币，将建成以“万象城”为核心，集购物中心、甲级写字楼等于一体的标志性商业建筑群。

　　对此，华润南宁分公司有关负责人透露：“万象城预计本月底将结构封顶，明年9月正式开业，住宅项目幸福里一期已动工，全部项目将于2016年底完工。”

　　尽管南宁万象城尚未开业，但华润凭借万象城的知名度已完成国际品牌46.7%的招商。据透露，截至目前，该项目已完成招商租户面积79%，计划招商客户数的51%。

　　说到南宁万象城的落地，该负责人表示：“万象城将成为南宁本地最大、最高端、最具代表性的商业购物和商务中心。”

　　事实上，2004年华润第一个万象城在深圳一举成名，成为大型购物中心的范本，引来其他开发商纷纷效仿，也成为华润在商业地产方面的主力产品和知名品牌。

　　差异化市场扩张路径　　

　　与其他商业综合体开发模式不同，华润万象城往往集高端购物中心、超甲级写字楼等诸多功能于一体，成为商业地产的领先开发模式，同时，商业地产的成功也拉动华润住宅的销售，以商业地产+顶级住宅的开发模式被业内所称道。　　

　　对此，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称：“万象城商业项目和多业态地产组合、全新的销售服务模式，赢得了国内的一致看好。”

　　但随着华润万象城在全国的扩张，一个关于万象城克隆复制的市场忧虑也随之而来：依靠本地大规模高端消费能力发展起来的深圳万象城的成功经验能否在全国推而广之，如何避免因市场环境不同而导致的水土不服？

　　对于万象城在全国遍地开花式的扩张，宋丁认为：“华润在全国扩张万象城的速度很快，但也可能遭受其他同行竞争的阻击。”

　　他提醒道，万象城在深圳的成功，不一定在其他地方就能成功复制。“如果当地市场对万象城的品牌认知度不足，其他同时起步的开发商竞争将带来市场竞争的风险。”

　　事实上，每一个项目在全国的推广都不是单纯的复制和克隆。“只有坚持万象城的核心模式，针对每个城市不同市场环境调整经营管理策略，才能更好完善万象城的投资布局。”宋丁表示。

　　面对万象城市场扩张的担忧，南宁华润万象城项目负责人也称：“万象城扩张只是开发理念和经营管理上的复制，并不是产品全部的照搬照抄。”“我们之前已做过市场分析，南宁当地商业还比较落后，这也意味着巨大的发展空间。”

　　“香港购物中心模式经验，高端化、全球化理念迎合了内地的需求，这与万达不同。”宋丁称，只有利用差异化的品牌优势才能避免市场环境局限所导致的水土不服现象，这也是万象城需要认真考虑的。

　　然而，万象城一个明显的先发优势是已成为高档购物中心的范本，并且其坚持的“只租不售”的经营管理模式避免了化整为零的管理风险，而当下长期持有型的物业也为众多开发商所乐道。

　　显然，在商业物业管理经营方面积累的丰富经验，将为万象城未来的运营管理提供有力的支持。