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  伴随着城市经济的发展、市民消费水平的升级和房企的转型，近年来，商业地产亦呈现迅猛发展之势。然机遇总与挑战并存。近年来，商业地产出现了部分区域和项目空置率较高、产品同质化严重等问题，也不可避免地受到了消费新宠电商的夹击。那么处于中原腹地的郑州商业地产，未来将走向何方，将如何突破重重阻碍，再现商城辉煌？

　  【趋势一】没有体验 怎能让消费变得愉悦

　  曼谷SiamaParagon项目内设立的东南亚最大的水族馆、武汉楚河汉街项目引入了大陆第二家杜莎夫人蜡像馆……

　  未来，死板传统的商业模式将不再得到消费者的认同，而体验型商业才是未来购物中心的发展方向，让购物者身临其境，畅享消费过程中的快乐，让商业焕发自身特有的魅力与个性。

　  业态体验是什么？有专家解释，是指商业项目需突破传统业态规划的枷锁，打造更时尚、好玩儿、新奇、富于探索性的商业功能及元素。如曼谷 SiamaParagon项目内设立的东南亚最大的水族馆、武汉楚河汉街项目引入了大陆第二家杜莎夫人蜡像馆、马来西亚全球第一家乐高室外乐园等。同时，打造业态体验，也需着重考虑投入成本、运营维护难度、产品创新性及体验式业态与消费者的黏性等，最终达成创新、转变之融合。

　  而功能体验是指商业项目需在满足租户硬件要求的同时，愉悦顾客感受，打造全方位舒适愉悦的购物环境。为了实现功能体验提升，不少开发商从商业建筑设计方面入手，借助灯光渲染、合理安排交通动线、打造独特的主题建筑风格和舒适的公共空间、设计景观小品及主力店铺等；同时推出人性化服务，通过设立不同体验感的公共休息区、人性化的洗手间、智能便捷的停车系统、多媒体互动式服务设施等，满足消费者各种需求。

　  在郑州，不少商业地产项目正在尝试打造业态体验模式，如锦荣悦汇城正在打造购物奇幻城堡，将把迪士尼元素引入其中，让消费者如亲临迪士尼乐园般愉悦。

　  郑州商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，个性化商业地产正在逐步走进人们的视野，开发商根据购铺者的需求从面积、层高、结构、门头等方面进行开发。

　  【趋势二】没有主次 怎能满足多样化需求

　  郑州中心区已进入购物中心和社区化商业共同发展的时代，商业资源正在进行更为合理的分布。

　  RET睿意德历经两年的深度调研和专业分析，发布了中国首个商业地产指数系统。该指数系统显示，二线城市郑州的商业地产在快速发展后，已进入优胜劣汰的调整阶段。同时，郑州主城区商业开始步入购物中心时代，社区化商业亦开始繁荣。

　  在整个郑州都市区整体布局规划下，177个专业市场外迁，将改变郑州商业的大格局。不外迁，老市场不仅条件差、管理混乱，也影响城区内的交通。而新的市场集聚区会把商户、相关的产业人群吸引到周边的新城去，在一定程度上缓解主城区的人口压力、交通压力，并加速新城的发展，促进主城区功能改变。对商户来说，新市场规划较合理，有助于提升行业的整体水平，购物环境的改善也将增强客户的消费体验、满足一站式消费等需求。同时，新市场都采用电商平台，这不仅利于商户的发展，也有助于扩大整个郑州区域对商贸的影响力。

　  RET睿意德机构对郑州商业地产现状和未来发展趋势做了分析，加速的城改项目正倒逼政府和开发商做更多创新，随着批发市场外迁、主城区商业地产升级、社区化商业多样化，郑州的商业资源正在进行更为合理的分布。目前郑州中心区已进入购物中心和社区化商业共同发展的时代。

　  【趋势三】没有主题 如何打造城市新名片

　  商街已经过时了，特色商业则将加速发展。未来，这些商业街一定会创造出更精彩的城市名片。

　  在RET睿意德机构负责人看来，当下郑州的商业地产模式，商街已经过时了，特色商业(包括主题商业、体验商业等)则将加速发展。在二七商圈，零售业态会占较重比例，而新出现的区域型商圈或商业地产项目，都将以体验型购物中心的模式出现。如主打快时尚年轻消费的郑州国贸360，以满足周边社区居民餐饮、娱乐、购物等要求为主的凯德广场，辐射西区、主题化很强的区域性商业CCMall等。

　  除了购物中心外，特色商业街将成亮点。而且，在各区域里都有特色商业街，主城区的二七商业区、金水路、花园路、紫荆山路、碧沙岗，航空港，东西几个产业新城，甚至巩义、新密、新郑都会规划特色商业街，如美景的大观音寺等。有专家提出，未来，商业街一定会创造出更精彩的城市名片。

　  除了主题鲜明的商业地产渐渐受欢迎，宋向清提出，考虑到现如今的社会需求，开发商应针对毕业大学生、进城农民的自主创业需求，多开发一些中小商铺。

　  同时还可按照专业分类进行不同的设计，集中设计、集中供应也将是一种趋势。通过同类型商铺的构造，有意识地打造一些专业街区，形成相应的市场氛围，可积聚人流客流。如打造餐饮商铺结构，可吸引餐饮企业投资商，形成餐饮一条街。

　  但河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社，更看好社区商业。她认为商业地产正面临着巨大的挑战。在互联网的刺激下，人们的需求正在改变，因此商业形式也在变化。人们生活节奏加快，生活方式在变，互联网让人足不出户买到商品，也可解决交通压力。人们在社区商业试穿衣服、试吃食品，然后在网上订货，因此社区内部商业会很发达。