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遵义丁字口商圈升级不可回避
来源:2013年9月17日 中国商报 发布时间:2013-9-17 点击数:


  交通缺乏有效规划则是丁字口商圈未来进一步发展的最大瓶颈,郭乐安介绍,以当前遵义最富竞争的中高档百货星力百货为例,其一到高峰期就出现堵车现象,停车位设计不够使其成为影响购物的最大短板。

  遵义丁字口商圈囊括中华南路、新华路、中山路等遵义三条主干道。但由于前期缺乏整体商业规划,使形象档次不高,业态分布混杂,而且由于丁字口周围建筑房龄偏老,布局不够科学、规范,已开始面临一次大规模的建筑及商业结构调整带来的必然升级。

  以传统住宅底商形式为主要依托的贵州遵义商圈鼻祖——丁字口商圈,正开始面临来势凶猛的以城市综合体为抓手的新兴商圈的升级挑战,并分流遵义最大商圈的人流量。

  传统老字号商圈正压力倍增。

  底商混杂撑起“黔北小香港”

  在遵义中心城区,以凤凰山为界,丁字口商圈和广珠、港澳、火车站三个商圈分别矗立两端。丁字口商圈一直是遵义的商业地标,在遵义新老城区占据着城市中心的地位,也是外地商业企业落户遵义的首选之地。

  但今年7月,浙商地产投资的国内首个景区化城市综合体项目的全球招商选址遵义新兴的港澳商圈,意味着一场新老商圈的博弈战已经在遵义打响。

  遵义,有着悠久历史的贵州第二大城市。虽地处中国西南腹地,但其经济不仅与省会贵阳比肩,760万人口托举出的消费水平甚至有着在全国二三线城市堪称奇迹的商业活力。

  四年前从山东潍坊来到贵州遵义的翟永军至今对初到遵义的触动印象深刻。“走过的城区几乎每一条街道都是商业街,店铺林立,车水马龙;白天客流涌动,到了晚上依然人来人往,熙熙攘攘,即使是子夜时分。”

  身为浙江鼎丰控股集团商业地产研究中心总经理的翟永军说,遵义商业的繁荣程度极高,只要有住宅的地方就有商铺,有商铺的地方就有密集的人流,商铺和客流都没有任何断连的密集几乎让他有些错乱地以为身处步步商铺的香港。

  实际上,或许正是由于众人都有类似翟永军的感受,遵义一直就有“黔北小香港”的代称。

  “遵义消费水平高于中西部地区同类经济水平城市,消费理念超前,生活方式崇尚重庆、成都,休闲、娱乐商业尤为发达,仅遵义中心地区就密集分布有上百间酒吧、KTV等娱乐场所,密集程度在国内三四线城市堪称第一。”贵州黔贵房地产开发有限公司总经理郭乐安在决定选择遵义投资开发购物中心时,对遵义的消费力也连连称奇。

  但是,从商业发展水平而言,遵义却并不领先。翟永军在调研遵义商圈时发现,遵义商业主要还停留在住宅、底商、街铺的形式上,城市各商业形态呈混杂状态,商业业态仍以传统的中小商品批发市场、传统百货商场为主导,商家以销售中档甚至中低档产品为主;各种卖场云集,如通讯大卖场、电子大卖场、家电大卖场、服装大卖场等分布于各商圈,但整体缺乏规划,价格竞争激烈;连锁超市开始进驻社区,但超市业态仍很薄弱,作为夜市经济发达的遵义中心城区却仍找不到一家像24小时便利店这样的现代商业业态,整个遵义市场也看不到传统上的-1F超市、顶层电玩、餐饮的商业形态。

  翟永军认为,虽然遵义商业铺面利用率比较高,但由于人口密度大,城市商业占地发展过于集中,商业、商务协调性不够,各商业中心之间错位不足,商业面积增速超过消费市场容量增速等,有增量不增效、便利度不够、舒适度不足的弊端,城市商业相对拥堵、混乱和业态分布失衡。

  丁字口单一业态商业瓶颈渐现

  走到今天的遵义商业,历史却正是从丁字口开始的。

  丁字口商圈囊括中华南路、新华路、中山路等遵义三条主干道,自新中国成立以来,开始以丁字口单一核心向周边逐步发展,如今成为了跨老城红花岗区和新区汇川区的遵义天字一号老商圈。

  在翟永军看来,丁字口商圈以国贸广场、重百为中心形成的浓厚的商业氛围,无疑是遵义的老商业中心,但由于前期缺乏整体商业规划,使形象档次不高,业态分布混杂,消费者购物、休闲意向仍倾向于老城一带,后来虽有较中高端的星力百货进驻丁字口商圈,但由于丁字口周围建筑房龄偏老,布局不够科学、规范,已开始面临一次大规模的建筑及商业结构调整带来的必然升级。

  在丁字口商圈内,中国商报记者也看到,从南到北,在百货零售方面,星力百货、国贸广场、重庆百货、东方百货、天利购物广场、佳惠百货、东方百货等大体量百货商场相当耀眼地盘踞圈内,但所有的独立商场单体面积都很小,体量均不超过2万平方米,对商场消费的能力还较弱;经营业态也大致相同,每家都有相类似的服饰、鞋帽、日用百货、化妆品、手机通讯等品牌商户,商户面积小的有30至40平方米,大的也只有200至500平方米,规模化的品牌商家并不多见。

  其中,人流、车流密度最大的中华南路路段,南接丁字口,北到兰桂坊,商业非常集中,中高档服饰和鞋帽专卖店成为最主要的经营项目,间接辅以一些药店、金银首饰店、银行,很少能看到大众餐饮。

  “中华南路对于很多商户来说都是一铺难求,大众餐饮与之竞争难以承担较高的租金。”翟永军说,遵义既是一个经济较为发达的地区,也是一个著名的旅游城市,外来流动人口占有比较大的比重,餐饮业本身一直是遵义的一大特色,但在最核心的丁字口商圈却缺乏足够的餐饮配套,更缺少国际知名餐饮品牌进驻,这对有着悠久饮食文化传统的遵义最大的商圈来说是一个遗憾。

  除了百货商场外,丁字口一眼望去还有星罗棋布的各式专卖店,以及各类专业市场和批发市场,诸如苟家井百货批发市场、延安路建材市场、沙河批发市场、刘家湾蔬菜批发市场、松桃路蔬菜批发市场等农产品批发市场,但布局混乱。

  交通缺乏有效规划则是丁字口商圈未来进一步发展的最大瓶颈,郭乐安介绍,以当前遵义最富竞争的中高档百货星力百货为例,其一到高峰期就出现堵车现象,停车位设计不够使其成为影响购物的最大短板。

  新兴商圈加速扩张分流

  实际上,作为遵义商业“鼻祖”的丁字口商圈近年来受遵义一些新兴商圈的分流和挤压已日益严重。

  从遵义向北拓展,依托周边新兴住宅小区形成的广珠商圈开始形成,以小型中低端服装、娱乐场所、大型餐饮为主的广珠商圈成为了年轻人喜欢聚集的潮流地。

  而与广珠商圈比邻的港澳商圈则由于主要聚集大量的专业市场和零散餐饮休闲业态,主要包括以汽车4S店、五金、汽修为主的临街商铺,国美、罗庄、华联百货、恒兴家居等商业广场,已形成升级版的商业圈。

  火车站商圈则以火车站作为依托进行商业延伸,邀请坪丰批发市场、沃尔玛、天宇建材市场等进驻,已形成局部的商品集散物流商圈。这些专业市场无论是在体量还是商户品牌上与丁字口的商户并无多大差距。

  以港澳商圈2015年将整体开业的唯一国际广场为例,浙商地产在港澳商圈内的昆明路投资打造了一个占地143亩、总建筑面积达67万平方米、情景商业超过20万平方米的遵义城区最大的城市综合体,将遵义商业从百货商场时代直接提升至城市综合体时代。

  “唯一国际项目意味着遵义新兴业态、新兴商圈意欲后来居上的态势凶猛,传统商圈若不升级调整必将受到一定的冲击。”上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询师姜新国说,丁字口商圈此前每年形成的社会商品零售额占遵义市两城区社会商品零售额的60%以上,但负载有吃、喝、玩、乐、购、游等一站式需求的城市商业综合体,对以单体百货、专业市场为主的丁字口商圈的分流将是明显的。

  同时,广珠商圈、港澳商圈及火车站商圈近年来业态升级和商户品牌调整的速度都明显快于丁字口商圈,业态上更加互补,也分食了一部分丁字口商圈的人流量。“现在广珠、港澳、火车站等主城商圈之外的新兴商圈也在逐渐成形,主城区传统商圈面临的压力更大。”

  实际上,除了唯一国际广场外,遵义的商业地产已呈现明显的井喷趋势,商业综合体大盘已席卷而来。同样是浙商投资60亿元、总建筑面积160万平方米的遵义国际商贸城也于今年9月正式投入使用。显然,商业大盘的出现,必将对遵义现有的丁字口商圈的升级注入竞争的压力和活力,提升传统商圈的发展水平。

  姜新国认为,作为传统商业的提升并很好地结合遵义旅游商业市场的现代商业,将成为遵义未来商圈的新宠,比如随着遵义政务中心的迁移,对高端酒店、餐饮、百货有着明显的带动作用。

  未来遵义第一商圈,谁执牛耳?

  按遵义市760万人口计算,2013年遵义市人均GDP将达到3000美元,城镇化、工业化进程进入新阶段,目前,遵义城镇主城两区人口约70万,到2015年遵义城镇人口将达到300万人,主城区人口将达到110万人。人口和城市的演进,意味着商业结构的巨变。

  “未来的城市中心一定将是在新旧城交界的地方。”姜新国如是说。

  实际上,由于遵义商业街铺密度较高,主要干道就是主要商业街区,目前遵义城区的五大商圈并没有明显的界限之分,这意味着新兴商圈商业形态的延伸性会较强。

  而在电商冲击加剧的现实下,传统商业的竞争开始突破地域限制,尤其是移动互联网微博、微信等现代社交方式的兴起和普及,使传统商业愈加受新业态、新模式所影响。

  而随着遵义城市化发展速度的加快,商业地产也在不同程度的加速。无论是规模还是物业,都比十年前的遵义城市有了很大的提升,如今,商业地产的市场格局正在悄然发生变化,由此给遵义的商业升级带来了全新的冲击。

  遵义新兴商圈如何做好商业定位?姜新国认为需要遵循五大法则,“差异、升级、互补、整合、配套”。

  浙江鼎丰控股集团董事长陈挺告诉中国商报记者,唯一国际广场为提升遵义城市商业发展水平,将大量引进商户品牌,尽量不在本地招商。而为解决遵义底商散售造成的乱、散、差等问题,保证城市商业的整体形象和后期运营价值的提升,鼎丰控股集团将自持70%以上的唯一国际广场商业物业,只拿出30%的体量用于销售以回收部分开发资金。

  品牌商家方面,唯一国际将率先引进韩国白光株式会社、法国家乐福、东京食品株式会社、颐高数码、全聚德、永和豆浆、黄记煌、俏江南等遵义此前从未有过的品牌商家。陈挺介绍,其“商业地产+4A商业旅游景区”的开发模式即使在全球也是非常先进的,将最大程度地以游聚客。而目前,由于对体验式、情景式商业地产的探索,遵义唯一国际项目被中国城市商业网点建设管理委员会授予“中国城市商业综合体试点示范项目”。

  而面对新兴商圈带来的冲击,作为传统商圈的丁字口如何才能留住消费者呢?

  姜新国认为,遵义传统商圈从单一走向多元发展将成为必然,开发商、投资商必须将眼光尽快转向购物中心、城市综合体项目。

  在姜新国看来,与全国商业地产发展趋势必将同步的是,遵义未来的城市中心不再是单一的以百货、家电、专业市场为主的零售业态,而是能基本涵盖商业、零售、办公、居住、餐饮、会议、文娱、旅游休闲和交通等现代城市主要功能的综合体。而从城市规划和消费者追求体验式购物的心理来说,转型已是丁字口商圈不可回避的话题。

  “调整业态结构,增加畅销品牌,丰富购物体验,将成为单体百货商场今后的必然选择。”翟永军也表示,丁字口中心地段的价值仍存在,百货商场如今要做的是应对百货商场千店一面的现状,专业市场多、散、乱、差的局面,走差异化、个性化路子。

 

作者:颜菊阳  编辑:wxj
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