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五大商圈的地下商机

　京城旺地早已寸土寸金，最初由地铁周边小生意衍生出来的大商机，正在为商家所关注。在记者选取的京城五大商圈内，都存在着颇具代表性的地下商业模板。它们有自发形成的小商品摊位，有重金打造的高档商城，也有逐渐扩大的休闲娱乐一站式“地下城”。

　　崇文门

　　国瑞购物中心地下二层

　　营业规模：约8000平方米，300余商户

　　开业时间：2011年1月22日

　　邻近地铁：5号线、2号线

　　所属区域：崇文门商圈

　　经营特点：与青春时尚的崇文门商圈的新世界百货、国瑞购物中心形成错位经营。主打中低端鞋业和农贸市场等业态。包括广德鞋业区、时尚购物街区（网购实体店）、广德宜家农贸园区等。这是京城核心商圈内首次出现的、纯粹意义上的地下商业项目。其农贸市场已经实现了农超对接；广德鞋业则与大红门、北方鞋业达成了战略合作，代销老爷车等品牌的商品。

　　西单

　　地下文化广场

　　营业规模：建筑面积4万余平方米

　　开业时间：2000年2月

　　邻近地铁：1号线、4号线

　　所属区域：西单商圈

　　经营特点：各类小型外贸店和小商品店，有服装鞋帽、工艺品、小型超市和运动品牌专卖区、部分品牌专卖店、屈臣氏等，还包括滑冰场、餐饮区、4D电影院、游戏厅等。与地铁1号线连通，从地铁扶梯上来可直接看到4D影院及其他明显的摊位，顾客很容易被吸引过来。此外，天府豆花庄餐饮区内有许多小吃，据称许多小吃已有近10年的口碑。

　　永安里

　　新秀外贸城

　　营业规模：营业面积约300平方米

　　开业时间：2004年商户进驻

　　邻近地铁：1号线

　　所属区域：国贸商圈

　　经营特点：由自行车停车区改造而成，主要经营外贸商品、休闲服装、箱包、美甲等。这里的多数T恤、箱包虽然没有品牌，但款式新颖时尚，许多年轻消费者和外国游客都喜欢到这里来“淘”货。商品的价格也比附近的秀水市场要便宜许多。顾客从地铁出口到秀水市场的过道里，会经过这个小型外贸城，许多顾客是误打误撞走到这里的，但来过之后大多都能买到非常实惠的服装和箱包。

　　公主坟

　　地铁通道杂货区

　　营业规模：10余家商户

　　开业时间：不详

　　邻近地铁：1号线

　　所属商圈：公主坟商圈

　　经营特点：从地下通道到接近地铁1号线的地下长廊中，一侧布满了小商品摊位，这些摊位主要销售服装鞋帽以及小工艺品等。每家摊位的商品种类从拖鞋到袜子、帽子、手套不等。乘坐地铁的顾客经过这里都会停下脚步看看，顺手买些实用的商品。虽然这些商品多数没有品牌，但花钱买东西的顾客不在少数。一些顾客坦言：“买双拖鞋还要去商场超市太麻烦了，不如这里顺手买回去，又方便又便宜。”

　　中关村

　　地下购物区域

　　营业规模：地下建筑面积约为50多万平方米

　　营业时间：2006年4月

　　邻近地铁：4号线、10号线

　　所属商圈：中关村商圈

　　经营特点：业态涵盖百货、超市、餐饮。目标客户以年轻消费群体为主，地下有两层的家乐福超市，包括中关村广场购物中心、家乐福卖场、新中关购物中心等。从超市到百货区域直接连通，百货区域以年轻时尚品牌为主。还包括名店运动城&津乐汇，包括NIKE、ADIDAS、匡威、李宁等品牌。来这里逛街的顾客，逛商场、吃饭、看电影、买书、去超市能一站式完成。

皇城“脚下”的繁华与纠结

　　京城核心商圈的地上商业资源稀缺，不少商家不得不选择将商场开到远离市中心的地方。同时，商家也看到了地下商业空间颇佳的性价比。随着北京地铁线路的布局日益完善，衍生商业也初具规模。北京“十二五”规划显露出对地下商业的“重点关注”。地下商业这种边缘化的商业模式开始备受瞩目，并将成为京城商业的下一站风水宝地。

　　已有商业企业盯上了地下商业这块大蛋糕。崇文门商圈国瑞购物中心地下二层开了一家新的地下购物中心——广德超级马克购物广场。这个购物广场，是京城核心商圈内首次出现的、纯粹意义上的地下商业项目。相比地上空间的高额租金，地下空闲的性价比明显高很多。

　　新兴地下商业  低租金 借客流 快盈利

　　开业半月实现盈利

　　北京已经有商业企业盯上了地下商业这块大蛋糕。上月底，直通周边社区的广德超级马克购物广场，在崇文门国瑞购物中心地下二层正式亮相。与京城其他一些地上、地下均覆盖的商业项目相比，这家商场全部位于地下。这是京城核心商圈内首次出现的、纯粹意义上的地下商业项目。开业以来，广德超级马克购物广场的日均销售额达到数十万元。广德超级马克购物广场总经理袁志伟表示，按照这一数字，商场已经实现了盈利。这或许为即将拉开大幕的京城地下商业开发增添了信心。　　

　　北京地下商业目前大多较为低端，尚处于发展初级阶段。广德超级马克购物广场颇为优异的销售业绩受到了业内的关注。据悉，广德购物广场的投资方曾在北京天通苑明珠奥特莱斯和外埠市场运营过地下商业项目。

　　错位经营弥补区域空白

　　尽管投资地下商业可获得可观的利润回报，但也要面对地理位置相对不佳、难汇聚客流的经营风险。

　　广德超级马克购物广场采取错位经营的经验，或许对其他欲分地下商业一杯羹的商业企业有所借鉴。其主要业态分为三部分，包括广德鞋业、时尚购物街和生鲜产品市场。尽管与国瑞购物中心配套的超市乐天玛特同时经营生鲜品类，但广德购物广场的生鲜业态定位为类超市化的农贸市场。这些业态和品牌弥补了国瑞购物中心的商业空白。

　　在崇文门等核心商圈激烈的商业竞争格局下，商场想要谋得一席之地，在错位经营的同时，还要不断创新经营模式。据悉，广德超级马克购物广场的主力业态是时尚购物街，将借助企业自主研发的网络平台进行销售。与百度、淘宝网等平台实现对接。

　　袁志伟

　　广德超级马克购物广场

　　总经理

　　“在北京核心商业资源愈发稀缺、价格昂贵的情况下，如果与社区连通的地下商业能够‘养’起来，既能给消费者更便捷的购物选择，也能成为企业一笔颇具性价比的投资。

　　相比于周边地上商业项目的租金，广德超级马克购物广场的租金水平只相当于其1/3。一方面，这是商场降低商户经营压力、缩短培育期的一种手段；另一方面，这也证明地下商业整体的租金水平较低。”

　　老牌地下商业  档次低 商品多 赚“顺路”钱

　　就要“淘”的感觉

　　谈到地下商业，多数人会想到西单的地下文化广场。这里不仅有餐厅、冰场、游戏厅，还有以77街为代表的各类服装饰品专营店。

　　杨小姐是西单的常客，每次和朋友到西单逛街，都会到西单地下文化广场淘个性化十足的外贸品。尽管各家小店的商品也不是响当当的品牌，但杨小姐喜欢的就是这种“淘”的感觉。用她的话说，在中友、君太买的衣服在大街上转一圈会发现不少同款的，但在地下文化广场的小店里淘的，绝对是“限量版”。

　　小商品聚集地

　　除了西单老牌商圈的地下广场，长安街两端还有两处地下购物场所，那就是永安里的新秀外贸城和公主坟地铁通道里的小商品杂货区。

　　据河北的小何介绍，她到永安里地铁一侧的新秀外贸城是“误撞”到那里的。她听同学介绍，北京有一处外国人购物非常集中的地方，叫秀水街。她和朋友到北京游玩就决定到传说中的秀水市场逛逛，谁知下了公交车误以为地下的外贸城就是秀水市场。“那里的T恤、包包款式不错，我们买了好几件东西，要价也比秀水市场便宜。”

　　赚“顺路”钱

　　与西单和永安里的两处地下商业区相比，公主坟地铁通道处的杂货区无论是档次还是产品丰富度，都要逊色不少。在这里的摊主做的是乘坐地铁上下班人群的生意，主要出售手套、拖鞋、肩包、廉价儿童玩具。来往的乘客不少是图方便顺路买点东西。不过，由于公主坟地区地处城乡接合部，低价商品人气还不错。

　　上周末晚上10点多钟，当一些商店已停止营业的时候，这些小摊主们仍在热情地招呼着刚刚下班的乘客。

　　自发地下商业  位置佳  空间大  功能全

　　改变“海淀挣钱朝阳花”

　　说到已成熟的地下商业，人们很快会想到中关村庞大的地下商业群落。

　　四五年前，中关村白领们的收入在京城已属中高档次。但这里商业设施缺乏，消费者不得不转移到其他地方消费。当年一份调查统计显示，在城东以燕莎、赛特为首的高档商场消费者中，至少一半是来自于海淀区的白领、金领。“海淀挣钱朝阳花”也成为概括当时消费局面一句最贴切的话语。

　　当时，中关村电子市场里近5000家中小经销商带来日均10万人的客流量，以及每年实现的几十亿元销售收入。巨大的消费潜力，任何商家都不愿放弃。不过，2009年由北京市海淀区人民政府颁布的《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》中，明确表示不鼓励电子卖场、商场（店）、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。为了不放弃如此巨大的消费潜力，地下商业成为了一招妙棋。

　　庞大群落还需规划

　　随后，各商家纷纷发力于中关村的地下商业，2006年4月开业的中关村广场购物中心，也成为了中关村地下商业最早出现的一家购物中心。这座没有地上营业面积的购物中心由商业步行街、精品专卖店、名店运动城与津乐汇百货、家乐福大卖场、大型影城、空中花园6个主体部分组成，能满足人们大部分消费需求，随后新中关购物中心落成，逐步满足该区域中的高档消费。至此中关村地下商业日渐完善。而4号线、10号线的建成更是为中关村起到了如虎添翼的作用。

　　这里经营面积庞大，消费者的大部分消费需求几乎都能一站式满足，但许多消费者在这里购物都“迷路”过，或者找不到所要买的品牌店的位置。中关村地下购物区域间缺乏引导，与地上商业设施缺乏联动，这些让消费者抱怨“能下去但不知道从哪上来”。

　　商报记者 李铎 吴文治

　　姜子谦/文 CFP/供图

 

记者手记

　　阳光与阴霾

　　吴文治

　　何为地下商业？在向业内人士请教和翻阅资料时，记者发现，地下商业的界定也困扰着很多人。一方面北京地上空间的金贵让人们想到向脚下发展，但是另一方面，地下商业人气的培养、安全问题等等，又让这一话题成了喊打的对象。

　　首先，先解决概念疑问。经过记者对京城现有地下商业的实地走访以及翻阅当前北京市政府对地下空间的规划，地下与地下商业为联合体的不是本文谈论的内容，比如地上商场百货普遍开发的地下负一层、二层等，多设置为餐饮区、超市等。那些原始的、体量小的，很多是由人防工程改造或地铁通道改造的，是初期的地下商业，发展缓慢。大型的地下商业广场是地下商业的代表方向，比如上述提到的西单地下文化广场，以及新兴的崇文门广德超级马克购物广场。目前，前门、通州、大兴等地区已明确了发展地下商业的规划，相信这些政府推动、与北京城发展契合的地下商业项目，会给地下商业带来更多阳光。

　　西单地下文化广场由死地变活，或许可以给北京未来的地下商业发展提供借鉴。西单地下文化广场2000年2月正式营业，虽然先后与西单商场、中友百货等企业合作，但最终以失败告终。投资方甚至一度以白菜价出租，但应者寥寥，地下商铺一度停业。后来，新加坡的77街集团租下了这一商铺，并通过业态组合、精准锁定17-25岁年轻人，如今已成为西单商圈时尚消费的代表之一。

　　但是，商业运作上的成功很难掩盖住地下商业的一个致命弱点，那就是安全问题。此前就有人士提出，永安里的新秀外贸城存在安全隐患。由于外贸城商户下班后会把所在区域上锁，割断了两个地铁口间的通道，一旦发生火灾，不利于人群撤离。如今，新秀外贸城缩小了区域，留出了地下过道空间，所以仍在永安里地下不咸不淡地经营着。

　　这也是地下商业多年来无法迅速壮大的原因之一。毕竟，拓展地下空间需让人感到安全，这样才能娱乐和购物。只有这样，北京城才有可能出现香港、上海地铁里鳞次栉比的店铺。南京新街口地下商业街去年成功“增肥”的经验值得借鉴。其地下空间不仅将地下的各大商场相连，在专门的地下营业层融合了商店、餐饮、娱乐等业态，并设计了16个出入口与各商场相连，既方便顾客进入各商场，一旦出现险情也可以作为疏散通道。