伴随着香港占中运动、港陆民间冲突不断以及讨论中的削减20%中国大陆游客自由行计划，香港零售业特别是奢侈品零售遭遇重大打击，而伴随着的即是零售租金低迷，2012年打败纽约第五大道称霸“百货商场最贵租金”的铜锣湾亦将可能让出该座宝座。

　　据商业地产服务机构CBRE Group Inc.(NYSE:CBG)世邦魏理仕7月17日发布的2014年二季度《Hong Kong Prime Retail MarketView》报告显示，香港黄金零售铺位租金自2008年底以来首次出现环比下跌，跌幅0.3%，而跌幅有主要由于最黄金的铜锣湾地区零售租金二季度环比出现0.6%的跌幅造成，铜锣湾一线铺位租金下跌1.6%，而二线铺位租金依然企稳。尽管零售租金同比仍有上涨，但是2014年二季度涨幅创1999年三季度以来新低，仅2.4%。香港其他地区铺位租金相对稳定，但是由于租户降租金意愿强烈，部分业主亦降低租金。

　　据CBRE数据，2014年一季度香港铜锣湾地区零售租金高达4331港元/平方英尺，约合560美元每平方英尺，较第二高租金城市纽约高出25%，接近巴黎核心地区租金的3倍。

　　对于二季度铜锣湾零售租金的下跌，CBRE 亚洲零售服务部门执行总监 Sebastian Skiff 接受路透社采访表示，一直以来中国大陆消费者是香港消费最强劲的群体，但是伴随着中国经济放缓，品牌需要寻找周边其他市场。 Sebastian Skiff 同时预计2014年，最迟2015年纽约将重新夺回“最贵租金”宝座。

　　地产服务机构普遍对香港零售租金的未来持悲观态度，CBRE 香港零售服务执行总监Joe Lin 连志豪在报告中预计未来香港市场尽管一线商铺租金因为珠宝零售商的支付能力仍能企稳，但是二线商铺租金将有高达15%的跌幅，英国地产服务商Savills PLC (SVS.L)第一太平戴维斯和Knight Frank LLP 均持相同态度，预计未来租金会有5%-10%的跌幅，而此前的预期是有5%的涨幅。Colliers International 高力国际香港地产顾问部门研究经理Joanne Lee 甚至表示香港四大核心零售区的租金都将下跌，并且铜锣湾的最近下降将会使得商铺空置率上升。

　　5月27日，香港特首梁振英承认在5月26日的策略发展委员会闭门会议上讨论是否须控制访港内地旅客人数的问题，消息一出令香港零售股恐慌性跳水，随着而来的占中行动也同样令零售商担心。

　　另外，由于大陆和香港民众今年对峙情绪愈演愈烈，2014年劳动节51黄金周期间，大陆访港人数录得自由行政策实施以来首次负增长，这对香港零售商造成了极大的影响。SA SA International Holding Ltd.(0178.HK)莎莎国际今年51黄金周期间港澳地区销售录得1%跌幅，同店销售更是大跌5%，虽然交易数量上涨10%，但是平均客单价区下跌超过10%，远逊于预期，其竞争对手Bonjour Holdings Ltd. (0653.HK) 卓悦控股51黄金周期间尽管销售有2%的增幅，但是同店销售同样有4%的较大跌幅。

　　香港零售业自自由行以后对中国大陆相当倚重，2013年12月香港商务及经济发展局发布《香港承受及接待旅客能力评估报告》，据报告显示2013年大陆游客消费在香港消费已经占香港零售业营业超三分之一达34.2%。“自由行”的中国大陆游客尽管在香港滞留时间较短，但次数频密，且多数是以观光购物为主要目的，2013年“自由行”的大陆游客在香港的购物开支高达1100亿港元，占2013年整体内地游客在港消费额1700亿港元的64.7%。由于“自由行”游客的激增，相关零售业门店数量及租金水涨船高，同期香港零售铺位租金也高涨69.4%，零售营业额更是大增158.1%。

　　2014年成为香港零售业又一个转折点。

　　香港政府统计处7月4日发布5月份零售业报告，报告显示香港零售业自2月份以来连续4个月出现同比下跌。2014年5月零售业总销货价值的临时估计为390亿港元，较上年同月下跌4.1%。2014年首五个月的零售业总销货价值同比下跌0.2%，珠宝首饰、钟表及名贵礼物持续下跌，5月份该类别销货价值大跌24.5%领跌，4月份跌幅更是高达39.9%。

　　尽管自由行削减计划仍在讨论中，鉴于目前的政治、经济气氛，香港零售业特别是奢侈品行业很难在恢复过去10年的增长，对于零售商来说，黄金年代已逝。