“苏州的住宅经过长时间的发展，平均利润率开始下降。于是投资者开始转向回报相对较高的商业。”戴德梁行房地产咨询公司商铺部董事廖嘉庚说。而一些房地产大鳄早已对此种商机一目了然。 

　　日前，记者从知情人士处获悉，苏州工业园区金鸡湖畔一商住两用地块或将落入长实囊中，并成为其落子苏州的首个项目。

　　将与长实合作的是苏州美田房地产开发有限公司，上述知情人士透露，长实正与其接洽，将通过成立合资公司，以入股的方式取得这一地块的开发权。

　　而记者查阅地块资料得知，该地块是由美田房地产于去年底与苏州今日置业有限公司在苏州工业园区土地挂牌出让中以3.55亿元联合竞得，面积逾4.7万平方米。

　　此外，该地块挂牌出让时还规定，地块内应设置1～2家国际或国内知名品牌经济型连锁酒店，其中至少1家酒店在国际或国内有25家以上连锁机构，且意向竞买人在正式报名前须持有与该酒店书面合作承诺函或协议书、酒店营业执照等。

　　据上述知情人士透露，事实上在该地块投标前双方就已经开始频频接洽。从该地块较为苛刻的出让条件来看，由类似长实这样商业经验丰富的地产巨头入主似乎也更为合适。

　　“与上海相比，苏州商业的比重相对偏低，与苏州在长三角的经济地位极不相称。”上海市商业经济研究中心副主任朱桦告诉记者。据悉，去年苏州的工业总值相当于上海的80%，而零售业总值却只有上海的25%左右。

　　不成规模与竞争单一已成为苏州商业发展的瓶颈。而在苏州工业园区工委副书记潘云官看来，为提升土地的等级，对周边住宅销售起到提拉作用，商业的适度开发非常必要。由于园区前两年住宅供地的大体量松绑，住宅增多但商业配套却难以跟进，这样就直接降低了土地价值。

　　而另一方面，由于苏州古城区土地的稀缺性限制了城区商业的发展，“苏州商业的未来在园区与新区”这一思路已得到了政府和专家的首肯。

　　记者在苏州市首个商业规划《苏州市市区商业网点布局规划》中看到，园区金鸡湖东商业功能区作为苏州新的市级商业功能区被正式确认；湖东将作为苏州CBD核心区域，发展大型时尚商业及休闲，打造苏州最繁华的金融商贸区。

　　潘云官在一次“环金鸡湖商圈发展论坛”上也曾透露，苏州市政府将在两年内投入28亿元发展工业园区的商业地产项目。以苏州工业园区环金鸡湖商圈开发为核心，未来环金鸡湖3平方公里区域将成为整个苏州的中央商务区。

　　但新的问题又让业内人士产生了担忧——苏州近期商业用地批量推出，是否短期内的迅速放量会形成商业物业供过于求的矛盾？

　　“公共交通系统的不完善，进出园区便利性不高，是致使湖东乃至园区目前商业氛围不足的瓶颈之一。”朱桦说，湖东商圈根据定位、消费方式等诸多因素，并非仅依靠园区甚至整个苏州城区的人气来支撑，而是需要借助长三角“一小时经济圈”的拉动，吸引周边城市的高端消费群体。

　　但苏州工业园区城市发展有限公司副总沙勇并不赞同此看法：“作为城市副中心，综合性购物中心、精品百货的空缺才会致使园区中高端客源外流。”

　　在他看来，湖东已拥有成为精品百货商圈的条件。“就业与居住人口陆续迁入湖东，而此部分人口消费力较高；而湖东又距主城区较远，在传统的观前商圈的辐射范围之外”。

　　“从布局上来讲，以金鸡湖广场为核心的商圈着力营造的是与国际接轨的大商业模式。”沙勇认为，“如果长实、绿宝等在此建设具有前瞻性的综合性商业项目，就可满足这部分高端人群的潜在需求。”

　　“空置情况是否会发生，销售是否顺利，关键还在于定位；填补或提升所在地的商业发展空白的项目，就基本上不存在风险。”他表示，“但苏州商业地产尚处于起步阶段，开发商对商业项目的选择目前还较为谨慎，区位优势突出的商业地块将成为像长实这样的实力大鳄猎取的首要目标。”