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济南:商业版图扩张织就多商圈格局
来源:2010年7月8日 齐鲁晚报 发布时间:2010-7-8 点击数:


   ■编者按:商圈,是商业物业吸引顾客的空间范围,也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。随着济南市经济、人口、消费力的提升,济南商业版图多次刷新,由单商圈向多商圈转变。

   《大商时代 投资齐鲁》第二辑《商圈》,将对济南商圈布局进行全面解读,并陆续梳理济南商脉,聚焦重点商圈。

   在城市发展中,随着人口不断增加,商业规划的不断改进,无形间都经历了商业的变迁,形成多商圈并存的格局。这方面,无论是一线城市,还是二线城市,都无例外。

   济南作为一个二线城市,随着城市的发展,从最初老城墙内的“巴掌大”的老商业区,到开埠后的两个商业中心并存,再到花园路等商圈的兴起,如今随着城市的再次扩张,多商圈并存的格局已经形成。

   广州、北京等一线城市多商圈格局引领潮流

   国内一线城市,如北京、上海、深圳等,商业无不是多商圈并存。

   以广州为例,近20年来商圈演变一路向东,出现多商圈并存的格局。80年代中期,以南方大厦为首的大型国营商店主宰着广州的商业格局。到了上世纪90年代中后期,北京路、上下九路等商业街,成为最繁华商业区。随着“南拓北优、东进西联”发展布局构想实施,天河路商圈在迅速走向成熟。

   北京也是如此,除了最为人熟知的王府井商圈外,还有国贸商圈、西单商圈、大红门商圈跟动物园商圈等。

   山东宏海置业策划总监刘宇告诉记者,天津作为直辖市,商圈也比较多,除了金街核心商圈外,还有小白楼、古文化街、鼓楼、八里台跟中山路等多个商圈。

   南京、郑州等二线城市商业发展值得学习

   即使是南京、郑州等二线城市,商业发展也非常领先。以南京为例,有云集了新百、中央、苏宁、五星等大商场的新街口商圈,素有南京第一商圈的美誉,而山西路、湖南路商圈,则是南京的第二商圈,以南京商厦为龙头的中央门,则是南京第三商圈。

   随着南京城市新一轮的商业规划,加上城市扩张,南京商圈也在发生变化。如今向西有河西商圈;向东有仙林商圈;向南的南京南站商圈;过江有江北的江北商圈;再加上江宁商圈;南京商业版图呈现百花齐放的竞争格局。

   而郑州这些年的商业发展也是风生水起,除了郑州中原腹地的独特位置,跟郑州在河南的强大影响力,无疑还跟城市发展的眼光有关,而这恰恰值得济南等二线城市学习。

   济南开埠以后老城两大主力商圈并存

   济南作为省会城市,开埠前城区人口仅5万人左右,城区封闭在2.5公里的城墙内,因此商业主要集中在城内。

   据《晚清山东商埠》介绍,光绪中叶时,商业主要集中在东关一带跟城内。而《晚清山东商埠》中介绍,19世纪80年代后的20年间,济南市场迅速扩大,商业逐渐由东关和城里向西关转移,西关成为新的商业中心。

   开埠以后,济南突然打破了老城区的范围,向西大面积扩展,市区面积扩大了10平方公里,到1911年,人口已经达到了十几万人。济南的商业也发生了重大改变。商埠区逐步成为新的商业中心,形成两个商圈并立的局面。

   商业网点规划要求多商圈并存

   来自济南市统计局的数据显示,2002年济南市区人口294.55万,四年后的2006年,济南市市区人口为381.92万。而按照《济南市城市总体规划(2006年-2020年)》,到2020年常住人口控制在840万,其中市区人口将达到550万。

   而2006年11月5日,由济南市贸易服务局跟规划局编制的《济南市商业网点发展规划》出台。根据规划,济南市商业网点的总体布局为一核两区四片四心,同时将建立起由1个都市级商业中心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心组成的四级结构体系。

   谈到多商圈并存局面,刘宇表示,随着人口增多,城市规模扩大,不断出现新的居住区,而出于时间跟交通成本的考虑,不可能总是到中心商圈购物,于是对配套有所要求,随着配套的越来越多,新的商圈就形成了。

   城市扩张多商圈格局呈现

   随着城市向外扩张,人口逐渐从老城区向东西扩散,多商圈格局逐步形成。

   刘宇表示,最近十年,东部的花园路商圈崛起最迅速,这是城市在向外发展过程中,人口首先流动到该区域。而从目前人口流向跟房地产开发来看,高新区跟奥体中心很可能是下一步崛起的商圈,目前商业已经慢慢显现出来。

   在西部地区,随着阳光100等高档住宅小区的增多,人口日趋密集,以纬十二马路路口为代表的小商圈,也将是下一个崛起的区域。最近两年,随着政府着手发展西客站区域,加上即将通车的京沪高铁,西客站很可能形成新的商圈。


 

作者:刘万新  编辑:wxj
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