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福州:东街口中心商圈位置难保
来源:2013年4月26日 中国商报 发布时间:2013-4-28 点击数:


  多少年以来,说起逛街,福州人一定会告诉你要去东街口。2009年,随着福州城市开发进程加速,地铁一号线动工,东街口这个福州人心目中最为繁华的商圈,被列入地铁贯穿的要点之中。

  这是东街口商圈面临的一次挑战,也正成为周边商圈迎头赶上的良机。

  东街口辉煌历史

  东街口,在晋朝就已成为福州的商业区,至今有1700多年历史。广义的东街口包括八一七路、津泰路、东街、杨桥东路等;狭义的东街口即东街、八一七路口。东街口向东为东街,向西为杨桥东路,南北向为八一七路(其中向南的街段古称南街)。标志性建筑有东街口天桥、电信大楼、东百大楼。

  东街口一直作为福州的传统老商圈而存在,除其拥有丰富的历史沉淀、交通便利等因素外,好的物业楼、高端的零售业也支撑了它的核心地位,它已融入许多福州人的逛街习惯中。东百、大洋、东方、新华都百货齐集一堂,并不宽敞的街道两旁林立着来自国内外的知名品牌商店,店面装饰流光溢彩,为了满足福州人的更多逛街需求,这里还涌现了大量的特色店和传统商铺,从饰品店到风味独特的小吃店,优雅浪漫的西餐厅,应有尽有。每当夜幕降临,东街口更是人如潮涌,一家接一家的店面、摊位,吸引着四面八方的来客。是一个繁荣又充满活力的商业中心。

  2011年2月,已有26年历史的福州东街口天桥被拆除,地铁一号线破土施工开始,东街口到南门沿线将实行“半封闭”施工,只能通行公交车,这就意味着福州曾经的第一标志性商圈——东街口沦为半营业半工地的状态。地铁的修建已导致人气急滑的东街口商圈可谓雪上加霜,从2013年3月30日起,南街封街10个月,进行地铁商业改造工程。此举,让福州最中心的商圈——东街口再次面临挑战,客源将再度被分流。

  眼下,福州商业激烈竞争,谁能成功承接东街口的人气,而急速崛起的王府井百货、万宝、万达商圈则跃跃欲试,欲争夺更多的客源。

  新型商圈挑战东街口

  关于福州的商业历史,曾流传这样一个说法:“一条扁担挑两个箩筐。”其中,扁担是指八一七路,两个箩筐是指东街口商圈和台江商圈。不过,在福州人的心目中,东街口一直是最繁华的商业中心,只要去逛街,必定想到东街口。

  台江商圈,历来是福州商品批发的主要集散地,很有自己的风格和个性。有福州步行街、榕城美食街、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、元洪百货、好又多量贩超市;西部以台西科技园为主,开辟工贸市场,并打造了10条商贸专业街;东部鳌峰洲,以农副干杂、糖酒、家禽、水产、油脂等10大批发市场组成福建省重要的副食品批发走廊。随着君临天华、群升国际大型购物中心的落成,更为这一商圈增添了重要的砝码,也预示着台江商圈进一步从传统的批发业态向中高端精品和百货业态的提升。

  在2007年投用的万象城与宝龙城市广场,更是带动了城市综合体开发热,万宝商圈的发展带来了高人流量,也带来了一个新商圈的崛起。如今大洋百货强势入驻中央第五街以及未来苏宁广场的加入,万宝商圈撼动东街口商圈有了更强的底气。

  据了解,由万象城、宝龙城市广场、红星美凯龙、中央第五街及苏宁广场组成大万宝商圈的商业面积将超过100万平方米,未来加上地下商业街,将成为福州城区面积最大的商圈。

  几年来,随着万宝商圈发展日益成熟,吸引了众多购物者和游客。据不完全统计,目前万宝商圈的日均客流量逼近10万人次,周末及节假日的客流量超过20万人次。

  记者了解到,福州苏宁广场一期正在室内外装修,年内开业,将打造成集零售、精品超市、健身、餐饮、娱乐、影院等多种商业业态于一体的大型城市综合广场。其拥有17万平方米的购物中心,还将提供2300多个停车位。

  最值得关注的是,王庄作为福州市最大的旧城改造项目,随着工程的进展,世欧王庄打造的顶级商业已逐步亮相,其双mall、商业街,再加上市中心最高写字楼等商业组合,将打造中央商圈的又一高度,善于投资的人,会敏感地捕捉市场变化,预测未来,王庄地带店铺,正是水涨船高的表现。

  五四路商圈,作为福州较早的CBD中心,这里商业基础好,各大写字楼云集,消费层次高,汇聚购物、娱乐、休闲等多业态。特别是随着恒力城与王府井百货的联手,一个新的五四路城市综合体跃然而起。

  作为福州生活居住的新区,金山的发展如日中天,常住人口不断增加。浦上商圈更是在万达、红星、特易购的带动下,繁华了整片区域。

  金融街作为福州的“陆家嘴”,聚集各大国际写字楼和金融总部,水陆交通便捷,政策支持,同时在万达广场领衔下,以及东部新城配套辐射,商业气息足够吸引人。

  从2011年起,由于福州地铁施工以及南街改造拆迁,东街口商圈步入调整期,使东街口商圈的人气正跌入谷底,面临出局的危险时刻。有人欢喜有人愁,作为福州新兴的商圈,万宝、万达等商圈,都在积极地进行各方面的升级举措,都想要分得一杯羹。而谁能在最后脱颖而出,超越“东街口神话”,再造一个“购物胜地”,看来,还有待市场的检验。

  地铁施工影响很大

  早在晋朝,东街口已经成为福州的商业区,如此深厚的历史底蕴,令东街口的商业地位屹立不倒。然而当今的东街口,却不见往日的繁华,地铁的动建使得东街口经历发展的阵痛。因地铁建设,贯穿东街口的八一七路将封路时间长达10个月,机动车无法通行,多数店铺也被拆除。记者在南街看到,昔日人潮涌动的繁华街道,如今行人寥寥,人流量骤减,这意味着沿街店铺将经历数十个月的冷清淡季,商铺租金急剧缩水。

  据了解,几个月前,东街口的商铺租金就开始大幅回落,3月份,商家们纷纷开始了封街前的大甩卖。

  记者在东街口商圈采访时看到,各家商铺都以不同的促销价格来吸引消费者,有的在商铺门口写着“地铁封路、地铁改造、地铁围道”等不同的广告牌来吸引消费者的眼球外,1—5折的促销方式在沿街上更是随处可见。无论商家打出什么样的促销方式,也都无法引来消费群体,导致大部分商铺早已关门大吉。

  一位在八一七路从事多年服装生意的陈女士见到记者进入店铺,很热情地向记者介绍起服装的款式和促销价格,当记者问起怎么都没有消费者前来购买时,陈女士笑着说:“自从封路以来,消费者是一天比一天少,现在连店铺的租金都收不回来,如果再这样下去也只有关门了。”

  走在八一七路上,随处可见“地铁围道、紧急卸货”的广告牌,记者走进一家外贸服饰店,由于促销价格1—3折引来不少消费者前来购买,店老板林先生告诉记者,这几天如果没有把这些服装出售掉,接下来的日子就更不好出售,因为消费者是越来越少了,等把店内的商品销售完就关门,换个地方重新开店铺。

  在一家有200多平方米的国际品牌专卖店里,店里的促销员比消费者还要多,促销员告诉记者,以前店里生意很好,晚上都到11点多才关门,现在白天来的消费者都没几个,到了晚上9点过后几乎没什么人了,有时天气不好早早就关门了,这几个月由于消费少了,店里的销售额降了一大半,自己的工资也少了很多,如果再这样下去,店里的员工都会辞职的。

  而作为东街口商圈航母的大洋、东百、东方、新华都百货的销售情况又是如何呢?连日来,中国商报记者在白天和晚上曾多次走访大洋、东百、东方、新华都百货,原来比肩接踵的现象已不再,但各家百货的促销活动是一个紧接一个。各家的营业额有多少,记者曾想采访福建东百集团,但该集团以不便对外接受采访为由拒绝了中国商报记者的采访。据了解,东百集团和新华都是上市公司,虽然无法得到相关营业额的数据,但从商场的人流量可以看出,在没封街之前,东百、新华都百货每天的人流量都非常多,封街之后每天的人流量明显减少。

  东百一楼黄金专柜的售货员告诉记者,封路影响很大,以前来买金的人很多,现在跟以前比实在少了很多;前往东百大厦八、九层各品牌专卖店的消费者更是少得可怜,原本人来人往,显得商场的人气很旺,现在变得冷冷清清。

  据当地媒体报道称:依据商务部门的统计,今年春节黄金周,东百东街店营业额达3118万元,比去年同期的2373万元,增长了31.4%;大洋百货东街店客流量则比去年同期减少了10.89%,营业额为1635.2万元,也比去年同期降低6.31%。

  记者以消费者的身份在大洋百货某品牌专柜了解到,地铁施工可能会影响到散客这部分客流,但固定的VIP客群应该不会流失,所以他们打算加大针对VIP客群的活动力度,比如举行专场销售会,同时进一步开发贵宾客户。

  封街修建地铁给东街口商圈到底带来多大的伤害,记者所看到的是,大部分店面已被拆除,商铺、宾馆、小吃店也早已停业关门,银行、电影院、娱乐场所等不同的商铺也都停业整顿。

  有关专家分析认为,面对一封10个月的地铁修建,消费者将被彻底分流,因为消费者是喜新厌旧,一旦消费习惯被培养或改变,就很难再拉回。加上周边新型商圈不断崛起,等封街结束后,新崛起的商圈也就占有一定的优势,东街口商圈能否再现昔日的辉煌?

  下一个东街口是谁?

  南街封街的举动,使得以东街口为代表的中央商圈遭到重创,福州的商圈正向周边发散,消费者亦有“出走”的趋势,不少人纷纷质疑,中央商圈真的会出局吗?

  相关专家认为,相比东街口商圈,万宝商圈资历很浅。从2007年万象广场正式开业至今,万宝商圈逐渐形成以宝龙城市广场、万象广场、红星美凯龙为核心的群聚效应,如今万宝商圈已成为福州人气最旺的集吃、喝、玩、乐、购于一体的商圈之一。

  近日,万宝商圈的中央第五街推出小额街铺认购,打出了“取代东街口成为福州一级商圈”、“全福州的商业中心”的口号,正因为东街口修地铁需要封街施工10个月,这才让不少业内人士继续看涨万宝商圈的区域价值。

  据了解,在经历去年底的一波涨租潮之后,万宝商圈一楼商铺月租金基本都在800元/平方米,而沿街黄金铺面月租金更是超过1000元/平方米。有中介人士表示,万宝商圈的店铺租金每年都在以5%—10%的速度持续上涨。有消息称,正处于商品认购阶段的中央第五街、苏宁广场会在今年5、6月开业,届时,万宝商圈的体量将扩容一倍。这让不少业内人士感慨,如今万宝商圈已经初具“新城市中心”的架势。

  业内关于万宝商圈将取代东街口商圈成为新城市中心的声音也不少,但也有专家对此持否定态度。东街口犹如北京的王府井、上海的南京路,一提到福州商圈,总不能绕过东街口,这曾是福州最繁华的中心商圈——“幅员辽阔,兵多将广,历史悠久”,商圈内汇聚了东百、大洋、东方、新华都、冠亚广场等。最为关键的是,多年的城市发展,中心商圈有着无与伦比的原生优势,传统的东街口商圈,汇集了数十条公交路线,周边配套齐全,有着千年的历史文脉,是人们生活工作的中心,在这样的地段上兴起的商圈,可以说是原生的、中央的。虽然现在走向没落,等地铁改造结束后,除非出现了替代区域,否则东街口恢复人气的时间应该会很快。因为东街口还是独一无二的,作为福州商业的起源,东街口商圈主要服务有特定需求的高端消费者。而“万宝商圈仍然算不上东街口商圈的替代区域,它更多是满足市民吃、喝、玩、乐的一站式消费,消费者更多的是青年学生。”

  随着地铁修建工程的展开,东街口商业氛围因地铁建设而受严重影响,王庄、王府井、万达、万宝商圈的迅速崛起,各大商家都有想夺取福州商圈新中央老大的雄心壮志。谁能成为这一商业变局中的最大赢家?东街口商圈,未来如何?福州的中心商圈,谁来取代?

 

作者:林茂阳  编辑:wxj
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