■与会人员集体拍照留念

■商界同行共聚 倾听万科广场开业历程

    10月1日开业的南海万科广场,是万科集团在佛山打造的首个商业项目,也是万科进军商业地产领域在全国开的第五家万科广场,总面积约8.5万平方米,逾200个品牌进驻,开业客流量高达20.9万人次。

    外界都说万科没有商业经验,那么南海万科广场是如何在外界的质疑中完成这样的成绩的?面对南海桂城东部区域的竞争白热化状态,其他商业项目又是如何看待佛山市场的消费力和未来发展呢?10月7日,“新快报商业地产沙龙汇·周二下午茶”(2014年06期)特别邀请万科商业总经理林明弘和保利东湾常务副总经理梁美贤,与大家分享他们的观点。

    招商运营都要兼顾

    新快报:万科广场从筹备到招商经历了怎样的过程?

    林明弘:我们的招商成功率是96%,真正开出来的超过83%,而且我们没有给庄股,主要靠招商团队的谈判和努力。万科广场的开业前后花了160多天,跌破很多同行的眼镜。从6月25日开始直到9月30日准备开业,仅花了97天,共有208家商家开业,而能取得这个成绩全靠商家的配合。

    万科的产权比较复杂,很多品牌和基金方对我们的质疑都挺大,怀疑我们有无商业能力,有的甚至直接调库,拒绝进入我们广场。今年的市场情况是,很多服装店都不愿再开新店,所以我们二楼的服装楼层是最难招商的。本来我们打算利用CK这个品牌给大家带来希望,但也没起到作用,开业前一个月,二楼的服装店才刚招满。从招商开始,我们就已开始去做好租金测算,如果商家能接受且有回报,我们才会招进来。为避免后期更换品牌,培训时已将后期运营想好。

    另外,我们整个商业公司做的培训还是比较多的,尤其是后期的运营,这是决定整个购物中心能否成功的关键,而不是靠招商数量决定。所以,万科的招商问题不大,最大的问题是如何把它经营下去,这才是最大的考验。

    消费定位明确,未来主做高端品牌

    新快报:万科广场的定位是什么?消费主体有哪些?

    林明弘:我们原本的定位是家庭、生活目的地,佛山人比较有钱,但他们追求性价比,买贵一点的商品倾向于去广深和港澳,我们希望提升佛山品牌的整体水平,一个品牌不能产生大效益,不能说一个品牌是失败的,而是整个佛山的消费水平还没达到。

    我欢迎更多发展商进来,因为这证明佛山有发展潜力,也会拉高产品的整体水平,所以我们要做高端品牌,要把万科的未来想好,这样对万科的整体发展影响才不会太大。

    佛山万科广场的定位是3公里以内的消费人群,主要服务的还是我们楼盘的业主,其次才是周边人群。

    市场才是赢家,合作来代替竞争

    新快报:对佛山商业市场的看法是什么?

    林明弘:我觉得要用合作来代替竞争,佛山是有钱人聚集的地方,但是开业当天业绩最好的两个店分别是珠宝店和十元店,一个最贵,一个最便宜,这也是市场的一个变化,我们都要跟着市场走。所以,有自己的不同定位是必须的,这样可以避免恶性竞争,但关键还是后期经营能否做好。

    新快报:您认为万科和万达之间有无存在竞争?

    林明弘:我认为没有,因为大家定位不一样,我们的地理位置虽然近,但我们并没有打算辐射那么远。去万达一定要开车,或是住在附近的人去消费,对我们影响不大。我们的位置也有一定优势,开业前我们的宣传内容之一就是“你不用开车,地铁公交都能来到万科”,我们就是想要打造这种交通方便的优势。

    新快报:万科的业主能支撑起万科这个大商业项目吗?

    林明弘:我们的业主超过十万人,但是分布在整个佛山,项目附近有3万多人,每个消费者去商业中心都有特定的消费目标,肯定也有凑热闹的,我们要考虑的是如何升级自己的东西,吸引更多的人来消费。

    精彩观点

    共同营造商业氛围

    广东财经大学流通经济研究所所长(教授)

    ●王先庆

    佛山商业圈就是缺少人气,还有一个小商业习惯,就是处于中层消费,高端消费都在外面。所以佛山大的商家应该合作,共同营造一个商业氛围,如果没有外来的客流,就那么一点点商业圈,怎么竞争都是不够的。整一块商业区域最重要的是外来客流,如何打造一个商业链和商业氛围,这才是我们应该思考的主要问题。

   做购物中心不能觉得自己很聪明

    佛山保利东湾常务副总经理

    ●梁美贤

    没有一个购物中心是注定失败的,考虑要做成什么样让周边的人接受,包括建筑物的形状、进去是否舒服、是否符合当地人的购物习惯等。我们看到万科一楼有很多餐饮店,很多女孩子很喜欢,但她们可能只是进来休息而不是要买东西。这也是佛山市民的一个特点,藏富于民,很多消费理念、消费习惯可能不会很成熟,但他们觉得自己很聪明。但我们做购物中心不能觉得自己很聪明,否则佛山人会不接受。

    应该去创造市场而非盲目跟风

    佛山万科广场商业总经理

    ●林明弘

    虽然影院和超市是大多数商业中心的标配,但我认为,如果附近的广场已经有这两样,我们就不要再做,再做容易导致恶性竞争。我觉得应该去创造市场,而不是盲目跟风去分一杯羹,这是没有意义的。