购物中心爆发式增长引过剩危机 有商场为破招商难困局尝试新模式

记者近日对佛山大型购物中心进行调查统计发现，在禅桂中心区，已建及在建的购物中心多达31个，零售面积近280万平方米，今明两年，佛山建成并开业的零售商业面积将再创高峰，达到400万平方米，接近2012年库存的一倍。购物中心爆发式增长引发了佛山零售商业的过剩危机，也令开发商陷入了招商难的困局，千店一面、开业时间不断推迟等怪象屡屡出现。今年，禅桂中心区至少有4家大型购物中心将集中入市，它们能否顺利开业，引起各界无限遐想。

怪象一：千店一面

“我喜欢TATA的牌子，以前老去兴华商场买鞋，现在反而去得不多了，顺联国际也有这个牌子，就近买方便。”市民黄小姐说。目前，单一品牌在佛山某个商场设专柜的情况几乎销声匿迹了。常见的情况是，同一品牌在各大商场遍地开花。“每个商场的牌子都差不多，逛这家商场和逛那家商场的感觉差不多。”黄小姐的感受具有普遍性。

购物中心在佛山爆发式增长，各大开发商均降低了招商的门槛，千店一面在所难免。2012年，快时尚在佛山还是个非常新鲜的词汇。全新开业的印象城率先在佛山打出了“快时尚”的旗帜。紧接着，2013年，同样位于季华路的鹏瑞利广场开业，一批快时尚品牌也占据了该商场主力店的位置。从品牌的重合度来看，鹏瑞利广场和印象城有着惊人的相似之处；在餐饮方面，品牌的相似程度高达7成。

“佛山的商场太多了，品牌尤其是服饰类的品牌来来去去就是那么几个，商场服饰的品牌重复度至少是70%以上。”招商人员陈小姐说。

除了传统的百货品牌在各大商场重复进入之外，连最具有个性化的娱乐、儿童、餐饮等业态品牌也在各大商场频繁出现。被视为差异化经营法宝的餐饮业，也开始出现了“老调重弹”的局面，一位经营2个餐饮品牌的餐饮老板告诉记者，他已经在佛山连下6“城”，而且基本都位于禅桂中心区。

怪象二：开业时间成谜题

“从我搬到恒福国际之后，就一直等着恒福国际商业中心开业，但等来等去，到现在还没有开。”家住恒福国际的梁小姐回忆说，恒福国际商业中心最早吹风2012年年底开业，后来又说2013年5月开业，再后来又说2013年年底开业，但是，现在将近2年过去了，“一点都没有要开业的迹象”。

开业时间成谜题，这一怪象在最近一两年开业的商场中频繁上演。去年8月份开业的鹏瑞利广场，之前吹风的开业时间是当年5月。位于乐从的天佑城去年10月启幕，但当时仅超市和部分百货、餐饮对外营业；12月份，该商场再次开业，但4楼的商铺还基本处于装修期中。“他们开业了好多次，但是到现在都没有做到100%开业。”一位餐饮商家负责人樊先生说。南海创鸿城去年11月，对外发布将开业的消息。但是，创鸿城并没有准时“赴约”，而是对外称推迟到今年3月份。今年2月份，南海创鸿城又传来了整体出让的消息，眼下，4月降临，创鸿城的开业时间似乎遥遥无期。

据悉，今年仅禅桂中心区估计至少有4家商场会集中亮相，除了传说中的南海创鸿城外，位于平洲的怡丰城吹风今年5月将进行超市和影院的试业，9月份正式开业；位于千灯湖板块的南海万达广场定于8月29日开业；位于禅城城南的兆阳广场对外吹风今年9月份开业。

在今年或将亮相的这4家商场中，最言之凿凿的是南海万达广场。南海万达广场自2012年奠基当天，便许下了“2014年8月29日满铺开业”的承诺，在此前举办的开业180天倒数活动中，万达再一次承诺会如期开业。

探因—

招商难度大

满铺开业难上加难

最近一两年来如雨后春笋般冒出来的购物中心，令佛山的商战愈演愈烈。有近10年招商经验的卢先生告诉记者，“比起10年前，现在的招商难度大多了”。10年前，基本上是商场选商家，而如今却成了商家选商场。

目前，各大商场的招商工作可以用“惨烈”二字来形容。“为了保全差异化，有商场甚至规定签约的商家不得再进入周边其他商家。”商家吴先生说。招商难度不断加大，必然带来较大的空置率；空置率的存在，又直接影响着开业时间。满铺按时开业难上加难。

位于乐从的天佑城，前前后后3次开业，但是至今其顶层的餐饮门店仍未满铺。已经开业好几年的南海新天地，只有新光百货独当一面，新开的潮流天地只有不到一半的铺位在正常营业。“通常的做法就是先招超市、百货、电影院等主力店，并让主力店先装修，先开业，其他业态再陆续开业。”业内人士吴先生说，这就是眼下不少商场从部分商家试业到整体全面开业要持续好几个月的原因。如果主力店不能敲定，那么，开业时间便遥遥无期。

那么，为什么不能等到所有商家进驻满铺开业呢？对此，业内人士分析称，目前佛山新建的购物中心太多，早开业便能早点培育消费人群，“开业头一年非常重要，新商场需要大力培育市场，让消费者形成到这个商场来消费的习惯。一旦这种习惯形成，就很难改了。”因此，眼下一些商场采取了逐步开业的策略，先开超市、影院等主力店，再开百货、儿童、餐饮等业态。

当然，这种逐步开业的策略，也具有一定风险。“现在去商场，就是为了吃、为了玩，超市什么的，对我没有吸引力。”85后小龙说，她不喜欢那种只开了个别店铺的商场，“感觉完全没有人气，很冷清，一点逛街的气氛都没有，还不如不去。”

出路—

订单式招商模式破解困局

在不少商场对招商难大倒苦水时，也有乐观的开发商多次对外公开表示会按时满铺开业。万达就是这样的开发商之一。

万达广场为何对满铺按时开业信心百倍？这要归功于万达首创的“订单式商业地产”模式。据悉，万达目前拥有超过5000家品牌商家联盟的超强市场影响力，并与17家跨国企业(其中有10家世界500强企业)签订了战略合作协议，万达与企业通过共同选址，技术对接，平均租金，先租后建等方式形成“订单式地产”销售，万达开到哪里，这些企业就跟到哪里，形成了万达商业的制度化，加快了招商的速度。因此，万达项目在开工之前，主力店的招商就已基本解决，整个项目的主要租赁面积已经“名花有主”。众多合作品牌商家的加盟，有效避免两至三年的传统商业培育期，为良好经营提供坚实保证，真正做到满铺开业，旺场经营。

据南海万达广场总经理林维蒂介绍，根据订单式商业地产的模式，南海万达项目启动之初，就已经把各种业态进行了规划设计，万达影院、万达百货、超市、儿童乐园、娱乐等业态作为该万达商场的标配早早进行了“圈地”。

眼下，万达的这种订单式商业地产的模式，已成为全国商业地产开发的范本。禅城城南的兆阳广场也按照“订单式”模式，根据超市、影院、儿童乐园的要求，提前规划场地，为这些主力业态“量身定做”店铺，吸引了实力商家的加盟。（记者 陈钰凤）