传统的产业园区：远离市区、功能单一、生活配套缺乏、工作景致单调，人们生活与工作的地域截然分离，生活中的时间大部分浪费在通勤之上，生产线上的工人连同公司的高管仍迷恋城内繁华的生活，工作之地不可能成为人们心中生活的家园；而传统意义上的中心商务区又走到了另一个极端，人们被交通所困，为噪声所扰……
　　丰台园所要建立的花园式科技园怎样才能摆脱科技园区的“黑城现象”？结合市“十五”期间商业发展规划，综观园区现有商业布局，摸索园区商业发展的新思路，将是本文的主旨。
　　发展园区商业具有三个有利条件：
　　其一是地理位置优越。园区紧临市区，东迄南郊机场不足5公里。
　　其二是交通便捷。丰台区境内有北京西站、丰台站、丰台西站两个编组站，连接着京山、京广、京九、丰沙等七条铁路干线。京石、京开、京良、京津塘高速公路等重要公路干线，均经过丰台向外辐射。沿三环路、四环路，经丰台区内公交线路，通往首都国际机场、南苑机场、天津新港，十分便捷。
　　其三是有足够的征用、开发用地。因此发展定位就是“商业贸易”。
　　依据园区经济环境对园区商业的要求和对园区目标市场的分析，参考其它科技园区商业发展的经验，园区的商业模式及其功能，应该具有不同于一般城市商业的二个基本特点：
　　一、园区商业承担着保障园区科技产品和技术流通“无障碍”，保障园区居民主体生活与在其它科技园生活“无差异”的双重任务。
　　二、园区商业既是发达的商业，也是“静悄悄”的商业，不应该刻意追求对周边地区零售客流的幅射力、吸引力。
　　园区的商业布局根据其功能可分为两个层次。第一个层次：以园区内大型商业设施集中街区为骨干，执行满足园区主体生活服务和扩大园区科技商业幅射范围的职能。第二个层次：以分布于园区高尚别墅区、社区、高校、科研院所中小商业设施为基础，执行满足园区日常购买、临时应急购买需要职能。
　　依据对园区目标市场的分析和商业发展模式，应建立以一条商业带为主脉，以各社区商业为基础的生活服务商业系统。具体商业布局和功能配置如下：
　　1.打造一条商业步行街
　　目前，我国各大城市都注意建设好各自的步行商业街，从城市规划的角度看，步行商业街的营造不仅是购物的需要，而且是代表着城市形象的窗口，是为市民和国内外旅客提供一个休闲游憩场所。因此，对传统步行商业街的改造主要任务是体现以人为本的思想，提高文化品位，充分表现地方特色，营造商业街的独特风貌，强化老字号、名店、精品店效应，精心设计城市景观，集人气、商气、财气、喜气于一体，为人们提供舒适、优美、方便、完善的购物休闲环境。此外，必须改变目前以百货业为主，性质大量雷同商店同在一条街上的商业结构，实行集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的多元化错位经营的策略。
　　以丰台桥南地区四环辅路与科丰路的交叉地带为中心，发挥春光四季大楼商业设施、欧尚和乐华梅兰超大型购物中心的影响力，并对现有商业一条街改造，从而形成以一个购物中心为核心，配以专卖店、专营店、中小型超市、便利店及餐饮店，形成地区商业中心，截留通往北部的人流，吸引桥北乃至整条科技一条街的潜在人流，从而形成富有特色的休闲购物商业区域。
　　2.将其整体化运作春光四季大楼，打造成集休闲、购物、娱乐为一体的综合性大楼。
　　春光四季大楼地处总部基地的入口，应该在现有商业状况的基础上发挥应有的辐射作用，打造集休闲、饮食、购物于一体的综合性商业大楼，可以利用自身优越的地理位置在专卖店、小吃城、特色酒楼、康体和大型网吧等方面寻找突破口，成为该区域标志性的消费场所。
　　3.探索专业批发市场的建构
　　据1999年统计，北京有各类市场943处，但是只有315处是批发市场性质，其它均为零售集市，主要从事农副产品、服务、日用小商品以及花鸟鱼虫等交易。这些市场设施十分简陋，规模也较小，北京的900多处市场，占地面积超过 10公顷的不足2%，超1公顷的只有不足8%，90%多的市场只有几千平方米，这种市场绝大多数称不上批发市场，只能说是体制转化过程中的一种过渡形式，随着市场经济的发育，通过激烈的竞争，这些小批发市场将逐渐被大批发市场取代，使之成为具有强大辐射力的贸易中心、信息中心和产品的设计中心。鉴于园区内包括周围地区没有形成以消费为主的专业批发市场，我们可以在以下方面做一些尝试，比如海鲜店、宠物店等独具特色有巨大市场又有国家政策支持的新兴行业。
　　4.尝试进入物流行业
　　现代流通业是物资集散流通的过程中不可缺少的行业，已逐渐成为社会主义市场经济中的支柱产业和先导行业地位，现在世界上广泛发展的第三方物流，对仓储业的改革有重大影响。
　　所谓“第三方物流”就是一种介于供给方与需求方之间的一种产业机构，该机构既非商品供给方，又非商品需求方，而是通过契约为客户提供商品流通全过程服务。实现物流社会化，可以在零售商、经销商、代理商和生产企业之间实现高效的信息沟通，从而使周转库存量降为最低，使物流成本大大下降(有的可以下降30-40%)，从而改变了企业搞小而全的自我服务的物流模式。例如：青岛啤酒厂实现物流社会化以后，仅1999年就降低物流费用3900万元，仓库面积由7万平方米减少到2.96万平方米，仓储费用下降187万元，市内运输周转费用降低了189.6万元。
　　目前，第三方物流占整个物流市场的比重，日本为80%，美国为57%，而我国只有18%，我国工商企业自有运输工具的空驶率高达40%，仅此一项每年造成损失100亿元。一般商品物流费用占商品总成本的比重，美国为10-32%，而我国珠江三角洲地区为50-60%。发达国家物流成本占国内生产总值的比重为10%，而我国为16.7%，根据世界银行估算，如果在“十五”期间，这一比例能下降到15%，每年将为全社会节省物流成本2400亿元。
　　可见物流行业在未来的行业中从某方面来讲决定着经济社会的运转，因此我们规划在园区内建设一个商业物流配送中心，作为全市西南部科技园区的商业物流中心，将其定位于外地进京货物和本市发出货物的集中地，大型厂商在北京地区分销商品的物流场所。