2011年8月8日15:00——17:00,在广州长隆酒店国际会展中心213—215会议厅举行了《广州向南•双核时代》的亚运后“南拓模式”规划建设沙龙。
一. 雅居乐华南区番禺分公司总经理郑红女士致辞
在致辞中,郑红女士指出“南拓模式”是10年前由广州市政府规划提出的,在广州亚运会之后“南拓模式”从规划策划阶段,进入到完善实段。完善前不久,南站商圈的规划被重磅推出,番禺区的详细规划也获得广州市政府审批并且即将公布,番禺新城的规划已进入建设阶段,番禺后珠江两岸的规划更是有大手笔设计。另外,莲花山、海鸥岛的规划也有了新的定位和设想,番禺区规划建设的利好,把城市发展关注热点再次投向番禺,这与在10年前华南板块刚兴起的时候,那种“小政府,大社区”的状况大相径庭。番禺已经成为名副其实的具备宜居、宜商两个核心优势的物华天宝之地。广州继续向南发展是大势所趋。未来广州的发展中心必将转移到具有双核优势(宜居、宜商)的番禺。此外,雅居乐地产乘着大势,2011年上半年在番禺取得26亿的销售业绩,下半年将乘胜追出包括华南板块与大学城板块交接的剑桥郡新一期项目,市桥南郊的锦官城项目,亚运城板块的七里海项目,三地连片开盘,必将成为整个番禺最引人瞩目的开发商品牌。
二.广州城市规划勘测设设计院规划研究中心主任刘云亚女士演讲《大广州、新番禺》
从2000年6月起,番禺成了广州的一个行政区,从小山小水的格局,转成了大江大水的格局,城市的空间得到大大地拓展。当时的市政府组织编织了广州新的战略规划,确定了两个城市发展的战略目标,其中一个繁荣高效的国际化城市,还有一个适宜创业发展的宜居城市,并提出了“八字方针”:南拓、北优、东进、西联的目标。十年后的广州取得了一些显著的成绩,成功实现了跨越式发展,不断加强其城市地位,城市的综合实力也在不断提高。
(一).多中心的大广州中心骨架已具备雏形
城市建设方面的重点的两个方面,一个是多中心的城市格局逐渐的成型:珠江新城、琶洲的展览中心基本成型;其他的一些项目正在建设中;在交通方面,以机场、港口、铁路为龙头的城市交通体系已经构建,白云机场以及番禺广州铁路新客站都是大型的交通设施;从轨道交通和高快速路网来说,都取得了令人瞩目的效果。随着2000年战略规划的实施,广州已经从原来传统的狭窄单中心的城市布局,实现了历史性的拓展,大广州的空间骨架基本上成型。在这个基础上,2007年开始,市政府组织开始新一轮战略规划的思考和研究。亚运会的召开是一个时间结点,规划不可能是在亚运之后才考虑亚运的,在没有召开亚运会之前就必须开始做规划。在新一轮的规划中,是将广州市打造成综合性的门户城市、南方经济中心和世界文化名称,并最终实现国家中心城市的定位。
另一方面,在空间战略上延续了原来的八字方针,并把它的内涵加以充实,增加了“中调”二字,升级成现在新的城市发展空间战略的方针——十字方针。这凸显出战略上的一个转变,在关注战略结点的地区发展的基础上,对各个层面的空间进行优化。由于这一论战略规划和新的总体规划还没有明确下来,整个空间结构仍在不断变化,但是几个大的思路已经确定,首先是广州是多中心、组团式、网络型的城市结构的框架已经有了雏形,但是还存在一些问题需要进一步的深入:首先中心片区的功能比较混杂,摊大饼的现象是比较明确,缺乏刺激中心的非常好的发育;另外外围地区过度依赖中心的服务功能,没有发挥到副城区的反磁力作用。未来还是需要大力的构建层次分明,职能明显的城市中心体。此外,在交通、基础实施等方面仍需要配合战略。
(二). 广佛同城推进区域统筹战略,番禺建设宜居城市的优势、劣势、挑战以及机遇
新的战略规划在以广佛同城为重点推进区域统筹战略、找到新的发展区域来建设宜居的番禺城乡这几个思路的指导下,给番禺下了三个定位:第一,珠三角重要的生产服务先进制造业基地。第二,南方的科技资讯中心。第三,旅游宜居城区三个地位。这个是契合番禺本身的发展条件和发展基础的。
在战略定位下面的番禺,主要的优势:1.在总体的空间结构上,番禺区的北部地区被纳入到广州主城区范围内,跟周围的佛山、顺德、东莞的产业发展的地区密切联系;2.经济基础雄厚,番禺连续多年的GDP增长率居广州之首;3.番禺区的多元发展主体对于番禺区来说是非常有动力和活力的地方。
而番禺区的劣势在于,一是虽然番禺区的GDP发展很快,但是土地利用较粗放,导致地均GDP低;二是人口素质和产业发展水平都不是太高。
番禺实践新的定位,又将面临不少的挑战,首要挑战是土地存量严重不足,而土地是建设用地的指标,多年来粗放型的发展,加上国家实现用地控制的政策,番禺建设用地的量已经没有新增建设用地的余量,这个问题在未来须找到办法从存量新增土地上解决。第二个挑战是城市二元带来的城镇功能的混杂,这是番禺接下来建设宜居、宜业新城所面临的挑战。另外一个挑战则是重点项目的组建能否带来“发展级”效应,番禺有很多的许多重点项目,比如大学城、广州新客站,这些在未来是跟周围地区形成一体化的建设,形成一种功能上和空间上融合起来的,产生一种发展级的效应。此外还有来自区域项目的挑战,譬如南沙建设越来越受重视的挑战。
挑战出现的同时也带来了机遇。首先广州作为国家的中心城市已经确立,随之,番禺作为重要的角色会相应地做很多的提升。其次现在出台的三九改造的政策有利于解决城乡二元体制带来的土地混杂和土地存量不足的问题。还有重点功能区的建设带动作用。
(三).未来番禺的空间结构:两轴、两带和六大功能组团
在未来番禺区详细规划里面,番禺区发展的总体供应结构是形成两轴两带六组团的结构,两轴是知识创新轴线和西边的生活服务轴线,这两条南北线的轴线。两带,一带是从广州南站到广州大学城的商贸旅游文化发展带,另一带则是偏南一点的城市功能强化带。六大功能组团则是指广州南站—番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团和重装基地组团。
其中,双核结构一核是指市桥组团,另一核则是指广州南站和番禺新城地区,广州南站地区是华南地区的客运枢纽,南站有大量的研发功能,而且还将建设一个服务平台,将南站延伸到汗溪长隆的地区。大学城组团则是一个产业源,大学城及周边的地区,依托大学城还有广州国际商品贸易城还有数字产业化等,未来创造一个产学研功能复合的产业化,那么重点建设的另一个重头就是南部的组团。总的来说,当前广州正处于全面建设国家中心城市,率先加快转型升级,建设幸福广东的新时期,番禺区未来的建设发展,必然与广州国家中心城市的建设同步,依托其他几个重点地方的建设,打造增长级提升城市功能,整合空间,完善实施,改善城市使番禺成为宜居宜业的新番禺。
(四).东南西北的四驱动重在东南,克服土地、城乡、地缘挑战须各级政府的努力
在八字方针中,进和拓是比较主动的,联和优较为收敛,从中就可凸显出当时发展的主要方向是非常的明确,实际上也是受到广州资源调整限制的必然选择。制约的因素的解决之道,取决于市政府、区政府以及各行各业,个级领导如何利用现有的条件解决包括土地存量的问题,需要考虑在已经建设的土地里面,哪些是可以更好地重建以发挥更大的土地效益。
二.番禺区规划局编管办负责人侯启章先生演讲《广州番禺区规划情况简介》
(一).番禺区城乡发展规划
根据广州总体纲要提出的意见,南拓除了地理位置发展之外,还有像南沙的扩展,更重要是功能的推进,而不是地域的扩展。在广州市定的发展区中,其中的几个部分是在番禺区,包括南部现代服务业发展基地,和产学研究的发展区。
以前广州市城市发展的中轴线是以天河为主,延伸到珠海的区域,新的城市纲要将这个中轴线向南延伸,这个部分就是位于番禺。其中最中心的点就是在长隆酒店国际会展中心,这个是最核心的区域。这个区域刚好是华南板块的中心的位置,也就是最近几年番禺政府重点打造的地区。未来整个番禺区不仅仅是一个区,更是主城区轴线的一部分。番禺区的产业发展体系跟广州的战略发展是一致的,只有深化和提升,没有冲突的地方。
所谓的城市发展,企事业就是政府在定义区域未来的明确发展方向,或者是发展引导的方向,定义的第一句话就是现代化的新城区,这样讲就是定义老八区,老八区是现在的城市中心以及未来的发展区域,同时也是南拓的一个亮点,向南发展。第二句话是现在的产业基地,发展的趋势是以现代服务业和先进制造业为主,市民富裕以后还要有钱买房子。最后一句话则是跟沙龙主题是很契合,就是岭南的发展生态宜居,这不仅是为房地产提出,还有其他的一些要求都是影响是生态,宜居生产也宜居住的城区,所以番禺房地产的要求比其他的地区多了一点条件。
我们的绿色要求比较高,基于我们定位来考虑,我们是生态的宜居城区,这方面也许对房地产企业的效益有一定的影响,但是对业主很好,至少是环境好,但是对房地产长期发展也是比较好,未来只有好的品牌居住区才是吸引人的,我们明确的目标是建设生态宜居城区。 这个城市总体的发展图,其中黄色的是我们居住的区域,居住的区域未来规划到远期,还有十年我们人口将增长280万,目前番禺的人口统计190万,算上流动人口,户籍人口只有100万,有90万大100万是非户籍人口。我们实际上我们统计的人口番禺人口是将近240万,这个差距有50万左右,这50万实际上是住在华南板块,统计上是记到广州市,实际上番禺的居住人口是240万,还有十年我们增长到280万左右。
(二).七大战略平台
我们十二五期间,政府推进了七个重点发展地区。主要是这几个地区,第一,是广州南站地区。第二,大学城区域。第三,传褀汽车城。第四,番禺新城。这个新城的目的是为提升华南板块的目标打造了。第五,亚运新城。第六,广州大型装备产业基地。我们今天之所以拿来讲也就是为我们房地产的发展,或者是说居住人口的发展,提供一个人口的地方。第七,广州国际商品展贸城。
首先讲广州南站地区,这个是对番禺的发展和整个广州的影响最大的地区,广州南站是国家定了四大客运枢纽之一,据广州市中心的距离,包括广州老城中心、佛山、番禺都只有十几公里,长远的可客流是1140多人次,这个是客流量非常大的区域。这个区域也一个特点,除了这个站以外,至少在图上表示,目前为止是珠江三角洲,在我看全国轨道交通,最为集中的地区,除了广深港、广东惠、西接贵广、难广、光佛城际、南接广珠、北接武广、广清地区。
第一,南站地区 地区的定位,华南地区的客运枢纽,穗港澳现代服务业合作示范平台,广州南部的“上午+游舔”型公共中心。建筑面积约582万平方米。其中是有4.5平方公里,这个是十二五中点的发展区域,这个不仅是番禺,也是广州市的重点发展区域,这个土地已经在土地中心储备,这个地区我自己认为,这个地区发展的机遇现在基本上成熟,而且各方面条件比较好,这个区域的可塑性是非常大。这个地区的轨道交通网是四通八达,轨道交通这个地区在图上来讲是整个珠江三角洲都没有这个地区密集。
第二,大学城,规划的整个面积是71万平方公里。一起是20平方公里,还有50平方公里没有建,这个地区以前是大学城,广州市战略发展平台及华南地区人才培养、科技创新、成果转化基地。他提的非常高,是广州市的战略发展平台,包括华南地区的人才培养,这个地区的战略地位非常高,这个地区现在的大学城数量已经是十几万,未来是在30-40万,所以它的容量很多,他的学习增加,老师也增加了,对城市居住的需求也应该增加。这个是大学城里面具体的项目,这个项目别看面积小,去年的产值已经有将近60个亿,今年可以做到120亿元,这是大学城整体的情况。 向南有高教扩展区,高档居住区、综合科技园区,还有发展的战略后备地,总共是70平方公里。啊我就讲以上的这些内容,因为这个区域是比较成熟的。
第三个对房地产发展是直接影响的,或者是影响更具体的一个区,就是番禺新城区。目前有三大地块是没有建设的,叫做大学城的东部地块汉溪地块,番禺新城刚好是华南板块最核心的位置,这两块地是番禺区政府有意留下来的,华南板块其他的都拍卖用于居住,这两块是用于城市配套中心有土的,因为很早就有规划了,周边地区建设的比较分散,一致没有机遇建,提到十二五期重点打造,也是给华南板块重点配套的。 东部区域是番禺新城的万博中心,定位是现代服务业总部基地,以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业的集聚为主,总建筑面积是375万平方米,总高的建筑物标志性建筑物实际上已经开始具体的设计方案,控制在300米,这一块叫做信息产业基地销售基地,这一块已经在建设了。 还有万达综合商务中心也在建设之中,应该是今年或者是明年就可以投入使用的一个区域。
广州市政府7月22日正式批准了规划图,红色部分是商务和办公为主,包括商业办公等等,也包括娱乐服务等等,紫色区域是科研信息基地,其中绿色的是绿化带,取的名字叫做珍珠项链,除了中心之外,还联系到大震岗规划带,就在雅居乐的南边,这个地方条件很好,因为这里政府马上要开拓的区域,应该说2—3年基本建成的区域,十二五期间怎么都要建成的区域。 第四,这是传统的汽车城,这里为我们提供很多的人口,也为我们提供很多的产值,总共要达到68亿元,我就简单的介绍这里,跟我们今天的主题关系不是很大。 第五个平台,广州亚运城总的规划面积是34平方公里,目前建设了20多平方公里,在亚运城的基础上做了海莲湾的规划,未来叫做动感时尚国际湾区,这是番禺通往世界的桥梁,以莲花山东北边(绿色)、亚运城和海鸥岛为三大支点,统称为城市品牌地区。未来这个区域的环境是非常好的,条件也是比较好的,目前也是番禺区的三大旅游主题公园同在一个区域,第一个是所在的长隆区域,第二个是莲花山生态旅游区,第三个是沙湾古镇区。
广州新城的发展,最终发展方向,要建立起体育会奖产业、商务旅游产业、生态文化旅游产业、医疗旅游服务产业,这是产业的定位,除此之外还有房地产业的发展。 第六个平台,番禺区的西南部,这一块是番禺区的重大装备制造基地,该区域的总面积有50平方公里,真正可建设的有38平方公里,这个区域重点发展船舶制造等大型基地,仅该区域就会超过番禺区域的总产值,如果建好的话,番禺的工业产值会翻一番。 最后一个平台是,广州国际商品展贸城,该区域总面积只有3.4平方公里,它是纯商业发展地区,已经部分建成,我们在金山大道已经看到标志叫做国际商品展贸城金山谷,南中国最大的展贸期间,构建世界级的物流交易平台,也是未来发展很重要的支撑。 里面具体的规划是一轴、两核、多单元,对商贸有兴趣的同志,这里是比较好的开发平台。
三.广东商学院流通经济研究所王先庆所长演讲《番禺商圈价值潜力、能量引爆与空间增长》
(一).新的发展战略,新的定位规划
广州定位于国际商贸中心,明确是2010年的事情,刚才侯主任介绍的规编是2007年的事情,广州长期是重生产,工业轻商业的路子,从现在改正的规划来看,还是带着浓烈的味道,在近期的几次会议上,我们讲新的城市规划,发展战略,无论如何要根据新的发展战略或城市定位再调整,再修编,因为我们从刚才的规划的描述中看不到国际商贸中心这样的影子和魅力。我结合我的内容,也谈一下刚才的观念,不对的请交流批评,因为不是某一个人的事情,而是全广州市上上下下大家的观念,我先谈我的主题,首先是广州番禺商圈价值发现与潜力预测。
很多人预测番禺商圈价值的时候,出现了分歧,这种观念的冲突已经有几年了,不仅是我们这个圈内的人和圈外人的冲突,还来自于圈内人自身的冲突。因为我们商贸流通界的这些专家们在不同的论坛中已经吵过很多次大的架,我们说番禺商圈是未来的发展方向,很多人坚信珠江新城代表广州的商业未来,还有人预测未来的走向是向东的,我是南派的坚定者,因此我特别关心番禺商圈的价值发现潜力与预测。
我们谈一个城市是否繁荣,不是以工业论的,工业再大的城市,没有说它城市繁荣的,城市繁荣一定是以商贸为标志的。 所有的国际型大都市只有两个指标是最核心的,一个是商贸,第二个是金融,具备这两点就是发达的大城市,也是现代国际的大城市。以号称国际商贸中心来定位的都市,价值的成长一定跟商业规模成正比,现在来说广州番禺商圈,刚才侯主任已经将位置标的很清楚我就不介绍了,它应该是处于婴儿期,我们这个位置基本上还是婴儿期,或者是说还处于刚刚起动的一个时期,我的题目是要用“引爆”,因为还没有爆炸,相当于核武器一样没有爆炸,要有引爆的能量,潜在的价值是非常巨大的,但是现实还刚刚开始的,还在成长中的。
番禺商圈价值的提升,取决于周边商业设施的丰富和完善,这个周边不仅仅是之我们这一块坐的位置的周边,还包括西部的顺德南海,北部的海珠区和南部的南沙和东部的东莞,这一带的发育和完善。现在来说,2010年亚运会之后,以及广州南站的开通,亚运城的起动标志着整个广州南部或者是番禺商圈的起动已经开始了。这是可以肯定的,我们初步可以判断,因此番禺商圈初步的形态就是商业形态。
所以刚才侯主任说的一句话,揭开了我心里多年的疑团,为什么长隆地区和万博地区大块的土地一直没有开发,我说太有远见,确确实实这一块商业核心区是广州唯一的,广州的城市就是农村和城市杂交的城市,没有一块真正的城市地区,没有一块真正的农村地区。番禺商圈这块真正建成以后是真正的城市地区,所以这个定位,广州南拓兵临城下,如果在两三年前广州南拓是一个虚拟的概念,这是指从去年开始,以海珠区开始提出要打造海珠环岛商圈。
这个概念是对广州城市的颠覆,这一点是很多人没有注意到了。因为广州南拓实际上是把海珠区变成为一个岛了,而这个岛的发展,决定了这个广州城市未来的形态。所以海珠区明确要打55公里城的海珠环岛商业带,西至白鹅潭地区,东南是大学城,南部后航道,西部就是西航道。整个有6-7个结点,连接成一个在世界上顶级的商业带。这个南拓到了商圈的北边了,跨过江就到我们这了,海珠湖启动了这项工程。交通网络他们说的很清楚,我就不详细的介绍,高铁将成为华南的中心,广州市进城和出城都在这里。商业洼地被添平,是指我们一些大的项目在未来两三年陆续开始启动。上一个月我在博客中已经预告,万达正式动工,长隆的动物公园开始重新的动工。海心新月(同音)已经完全的建成。包括信息城还有一些大的项目,陆续的正在建成或者说即将开工。这样一系列大的项目一旦出现,估计就有100多平方的总面积,其中有40多万的商业面积,整个改变了这个地方的格局。城市的规模通过一系列的点,会使我们番禺商圈的价值开始真正的凸显。以前是潜在的,慢慢开始变成现实。
(二).商业发展规律顺应城市发展规律
第二个“引爆”番禺商圈到底需要多大,一个商圈不是说建成就建成的,说它是就是的,不是说一个城市永远的繁荣,永远的衰落,这是动态的拓展和集聚的过程,一个城市的变迁以商业的变迁为轨迹的,城市的发展是以商业的发展为规律的,说不清商业的发展就说不清楚城市的发展,番禺商圈未来3—5年内带来的变化,初步预测在建已开建的购物中心都在50万平方米以上,这些购物中心如果在五年内能建成,销售额应该在300亿元左右,商圈的人口会达到80万人口,在建和即将带来的购物中心有10个左右,相当于天和商圈,但是面积和人口无法达不到天河商圈,天河商圈是中国第一商圈,短期内很难动摇的,如果能够达到这样的能量等级,可以确定我们是第四级商圈,广州不缺区域商圈,有人将这个概念混合,例如白云新城,有人为了突出第四极说是白云商圈,永远只是一个区域商圈,没有代表都市级的平台,可存和江南西都不会成为都市级的商圈,由于番禺商圈所处的特殊地理位置,和已经临近琶洲地区,这个大的国际的平台,还有南站这个国际性的平台,就可以成为都市级商圈的外在条件。我们从一个社区级和区域及的商圈就可能在五年内跃升为都市级的商圈,这是一个高能量的引爆过程。
(三).商圈各具特色,商业连接发展对城市的影响
我说的第三个问题,就是番禺商圈的扩大问题,这里说的是“一核 四极”,两位专家介绍了广州市和番禺区的角度,我是从狭义的专业角度谈的观点。
我所说的番禺商圈的核心极就是万博、德舜核心区,就是侯主任说的,番禺大道和汉溪大道交叉四周的圆圈大约1.5公里范围内,这跟未来四极的连接,南部的市桥一带构成了社区性的商业带,东部到大学城包括剑桥郡形成了社区级的商业带,西部的南站商圈一直到大石洛溪区域级的商业带,北部是原珠江航道,沙溪、夏窖专业市场群,我们长期忽视它的存在,但是它确确实实存在的,而且正在快速的扩张中。这几个各具特色,各有风格,互相补充完善,以都市级的区加社区级的商圈构成一个整体的商业结构,可以带动整个华南地区和中国南部地区的商业核心。
这里强调了后珠江航道商业带,因为在广州的商业规划中和城市发展布局中,一直没有考虑到商业的规划,城市规划中长期缺少商业的规划,没有考虑到商业发展对城市的影响,过多的突出了工业布局和工业城市的走向,还是旧的思维方式,GDP的思维和工业的思维,这种方式就忽视和忽略了广州商业的存在。这几年提出建设和打造国际商业中心,陆续的出台了相关的规划,例如员村琶洲国际商业中心的提法,现在还有有了白鹅潭商圈的提法,珠江后航道海珠区的提法,这些还不完善,但是已提出了,但是规划不清晰,很多矛盾的东西,也有打架的,同一个规划也是矛盾的,一会儿强调GDP,一会儿又强调宜居,这是不可能一致的,珠海就是这样的情况,番禺又要GDP又要宜居这是不可能的。我们要描述未来二、三十年广州国际商贸中心,我跟市长说,这个样子很清楚,就是广州市海珠区这个岛建成了真正的国际商贸中心,以新的中轴线,背面是珠江新城,南边是番禺新城,如果这样规划的话,广州的城市发展将发生翻天覆地的变化。
顺应今天会议的主题,我说跨过珠江向东向南,最终是向南,短期是这样的,二、三十年是向东,短期是向南的,这个向南是商业的向南,包括居住的人流,客流,就是称作火车的人流,还有物流,就是侯主任说的广州国际商贸城,形成大的物流陪送中心,这就是人流、商流、物流的拓展,我们的崛起意味着上下九、北京路的衰落这是肯定的,因此我跟荔湾区说,怎么挽救都是不可能的,城市的规律是不可能逆转的,一定是这样的,因此流向怎么流,一个是大型的中高新商业,这里就是万博商业基地,不要搞信息基地,好好的商业旺地,代表整个广州新城市的地方又搞什么信息产业基地,怎么搞,包括东部的创新带也是瞎扯的,因为大学城已经不扩招了,入学人口不断的下降,大学城已经装不完,现在没有这么多的人读大学的,还有什么大的发展,既有的格局是这样的,有些规划这样的,有的规划是瞎编的。
大量的商业总部汇聚到这里,一个是广州南站,一个是这里,还有琶洲地区,琶洲是商贸总部,火车南部也是商贸总部,加上这里,三个商贸总部就是广州未来的国际商贸中心,只有商圈的崛起,意味着广州整个国际商贸中心的建成。
四.合富置业副总经理龙斌博士演讲主题是《向南——番禺楼市酝酿善变》
(一).番禺楼市价值走向的主要预测
刚才前面三位专家给大家介绍了广州番禺的规划,还介绍了广州商业的前景,获益匪浅。我觉得房地产的发展,还有房地产价值以及未来的走向,跟我们的规划,城市发展以及商业发展都是密不可分的,利用15分钟的时间,跟大家分享我们对番禺楼市这十多年变化的分享和看法。
另外也想利用次机会,对番禺楼市未来的价值走向做一些简单的预测。我主要的话题有两点,第一个方面,大家对番禺楼市都是比较熟悉的,我讲一些数据和观点的时候,不知道是否会得到大家的认可,今天是沙龙和研讨,我先发表自己的看法。这四大变化,我觉得可以从整体的走势居住的人群还有在这里开发的企业和品牌,以及综合的水平进行概括,这四个方面番禺的变化是非常之大的。
番禺从2001年一直到2011年6月份上半年,整个番禺的供应量,我说的数据是住宅,供应量、成交量还有平均的价格水平,大家可以看得到,这里也做了一个概括,我认为从这十多年,将近11年的发展来看,应该说,经历了两次大的平台整理后的跃升。我们看到第一次平台整理的时间非常的长,从2005、2006年才开始,在此之前一直都是在整理,大家看到楼价非常平,变化不大,其实跟供求关系是有影响的。大家看到供应量是非常大,成交量也是非常大的,大家看到后面的一些指标,例如番禺区占整个广州楼市的地位是非常突出的。例如2011年的时候,供应占十区的40%,成交量达到了28%。
随后大家可以看到,供应是一路的减少,特别少的年份是2007、2008以及现在,供应量都在20%以下,甚至在15%以下。其中有一个年份供应比较多,2010年,在座的各位都是行家,都知道原因是什么,主要是亚运城,8000套的货量,推向市场也有六、七十万平方米,随着2005年前的海量供应,到了后面是越来越少的。占的比重也越来越少,多年来虽然绝对值在下降,但是广州市总的供应也是在下降,但是一直很旺盛,早年供应量大,需求释放的比较大,到了2007年以后,需求量一在在释放,供应量在缩小,供应很难满足需求了。因此在2006、2007年一路上升,从4000元平方米到5000元平方米、6000元平方米、7000元平方米上了几个台阶,发展的非常快,后面还有一个消化率,说明需求量反映非常突出。超出100%的都是供小于需求,求大于供的。2001年到2006年整体的供应和需求,等于是100套的供应释放了123套的交易量,市场吸纳率这个指标来看,2003年以后市场的消化是特别的快,最终转变为求大于供,这个观点我认为可以用数据做一个比较清楚的说明。
这两次平台的跃升,大家可以看到2007、2008年因为金融海啸,楼价做了调整,到了2009年快速的上升,从八、九千元上升到平均价格接近1.3万元/平方米,最高的时候达到了1.5万元/平方米,上升的幅度很大,我认为并不是偶然的,就跟刚才三位专家讲的广州的发展,番禺的发展,以及商业的发展,同时还有楼市的发展等几个方面共同作用的结果。实际上这几年我们在分析房地产市场的时候,特别是分析房价的时候,大家都会有一个判断,这几年,尤其是最近几年楼价上涨的特别的快,其实我们做房地产分析就会想一个问题,楼价快速上升背后的原因是什么,我认为这个原因可能值得我们探讨的,这是第一个方面,台阶式上升,上涨的速率加快。
第二个方面,在番禺,包括现在所在的华南板块,这边置业的人群有甚么样的特点,大家都是资深的房地产专业媒体,很多年前,2010年就跟大家认识了,到这里来看楼,其实大家会发现,当时交投放量,番禺大的社区,楼价是三、四千元,就有非常好的品质,又比市区有好的环境和舒适度,同时我们也看到,这里也在不断的变化,吸引了大量的中产置业的人群,番禺本地也好,新广州人也好,外来创业、经商或者是自由职业的人都在这里。这种置业的特点,带旺了整个华南板块、包括洛溪板块等等,当然我们会看到,实际上影响番禺的因素,几位专家已经介绍了,规划和发展,还包括交通。交通包括地铁三、四号线的开通,在2006、2007年是标志性的事情,大桥和地铁的开通,包括新光快速等等,甚至不收费了,这些事件对番禺的影响是非常大的,从置业人群的角度来看,很多的白领阶层又考虑到这里置业了。曾经有一段时间,因为交通的问题,医疗的问题,这里的大医院比较少,因为教育的问题,虽然楼盘的配套非常的好,非常的完善,不断的完善,不断的改善,因为周边的公共配套,其实还是有欠缺的,因此这个问题刚才专家也在说。在新一轮的发展中,这个问题就是核心的问题,对楼市的影响,这一点会看得很清楚。
现在我们会看到,特别是亚运前前后后带来番禺区的改变,这里的楼市是越来越旺的,不仅仅是一手楼、二手楼都是这样的。我们也做了一些分析,分析了置业人群的特点,以前番禺置业的多数靠得比较近的区域,包括海珠区、越秀区,近几年天河很多高端的白领到番禺置业,这是突出的特点,比较远的罗岗区、黄埔区都有人来这里置业,说明这里的吸引力大大的增强,影响力大大的增强,这个特点也反映了番禺楼市巨大的变化,而背后的原因几位专家已经讲了。
我也想做一个小小的调查,曾经在番禺居住或者是现在在番禺居住的有多少人,大家举手看一下。至少占了1/2多了,在小小的沙龙中,中高端人群中置业的特点是非常明显的。这是中产聚集的区域,房地产市场有一个概念,什么人到这里买楼,对楼市的影响是非常关键的,从这个特点来说,这是我们分析番禺楼市现在和未来非常关键的因素。
另外,大家都知道的,这十多年来,房地产发展的非常快,番禺以华南板块为代表的一系列的板块发展的非常迅速,反映出开发商发展的壮大,品牌的专业性、管理的规范性,整体势力的提升,我们看到列举了一些企业都是中国不仅仅是广州,广东,乃至在中国都是最有影响里的企业之一,例如雅居乐,在这块土地上,有如此杰出和实力的开发商在这里开发和生产产品,对楼市的影响是可想而知的,这种品牌影响力,应该说也是番禺楼市发生变化非常重要的一个方面。
其实我们最近几年也会看到,早年番禺的楼盘为什么做的比较好,除了独特的地理资源,环境资源,还有开发商拼搏的因素之外,重要的原因就是市场竞争非常的激烈,如果你的产品稍微不合消费者的满意,当时的供求关系是非常宽松的,可能就会被淘汰,我们其实看到这个板块只有少量个别的企业是被淘汰的,其他的都是迅速的壮大,而壮大的最核心点和值得关注的点是产品不断的创新,不断的升级,而且我们可以看到,经过多年的激烈竞争,经过市场的检验,产品走精品化是非常明确,如果你的产品在户型、园林、装修、社管如果不是最好很难达到销售的目的,最近几年一种新的竞争形态就是高层次的竞争,不在是单纯的比价格,而是整个产品和品牌、综合实力的竞争,因此我觉得这一点也应该是番禺楼市非常大的变化。这个变化,我想就是区域未来以及价值非常重要的一个方面。
(二).番禺楼市升值潜力空间大
刚才几位专家都说了,这里的规划和配套大的提升,应该从这里的楼盘和住宅市场来看,非常明确的特点是优化和提升。广州过去的发展,刘主任刚才介绍了,非常的重视外延和空间的拓展,现在是空间和内涵、品质一起来做的,所以从这个角度来看,我们可以看到,刚才三位专家介绍的,新的定位,国家中心城市是广州,我们这里是副中心,新城市,交通的枢纽,商贸旅游服务中心,宜居生态区,我的理解,用一句话来说,提升广州城市功能非常重要的区域。
向南就是今天的主题,也就是非常重要的区域。从东南西北几个方面来看,如果从楼价来看,可能南边不是最高,如果从综合的素质来看,我觉得这边可以说是最高的。因为这边的低密度和大型的社区,开发企业非常亲密和完整的打造产品,并且这里的市场竞争氛围,新一轮的建设之下,这里居住的特性会得到进一步的提升和优化。过去也有一种说法,广州的中央居住区在哪里,如果问大家,我认为不应该在珠江新城和老城区,也不会在中心六区,唯一的地区就是现在非常成型的番禺板块,特别是以华南板块为代表的番禺板块。
是不是在花都,花都离现在的发展还有相当的距离,花都可能只是一个后起之秀,番禺已经完全的成形,新一轮非常重要的政府规划的主导下,刚才王教授也特别的介绍了,城市繁荣的象征是什么,商业的繁荣,商业在进一步的引爆的话,我相信本来中央居住区的位置会更加的牢固,而且会更上一层楼,因此我想用几个字来概括“重要的商业区”“优化的商业区”,从置业的平台,品牌开发商的影响力,成熟度、专业性来看,从政府的规划,商业以及各种公共建设的配套,医院、绿地、办公商业区来看都会慢慢的成熟,我同意王教授的观点,这里成为新城市的中心,伴随着商业的繁华会逐渐的崛起。如果从居住的角度来看应该是第二次,时间有限,我简单的从价值判断和未来走向提三个观点,仅供大家参考。
虽然这里的楼价水平,平均起来是接近1.3万元/平方米,局部区域达到了1.5万元/平方米,这样的价格水平,通过刚才的分析,通过各个方面的特点和变化,目前我个人是这样看待的,不知道大家是否认同,这里的水平只相当于天河的60%,海猪区的70%,其他的方面应该跟老城区没有特别大的差别,而且会超越,现在看不到更多的名校,实际上在紧锣密鼓的建设中,很多的学校都在建设中,包括民办学校,我的很多朋友的小孩都放到番禺区上学,而且是寄宿的,因此番禺区的性价比是凸现的。置业投资者是聪明的,这里一定是重要的选择,从成交量和目前楼盘的销售情况都可以说明这一点,这里的竞争力是非常强的。
从楼价的角度来看,产品的综合素质来看,例如华南板块是1.5万元/平方米到1.7万元/平方米,从珠江新城的角度来看,价格优势,舒适优势是很强的,交通有时一点都不落后。从白云新城来看,土地价格已经是2万元/平方米的楼面地价,将来会卖到多少,成本应该如何比较。虽然白云新城拍出2万元/平方米,对广州城市价值和土地价值的认可,但是从现实的营销、操作和购房者接受的程度来看,还需要一定的时间,这一时间内谁会成为最引人关注和市场的热点,我认为肯定是番禺。金沙洲的成熟度还不及这里,差得比较远。还有其他的重点区域,例如罗岗区,但是受制于交通。
这里不仅仅是价格的问题,实际上购房者考虑买房,首先是住,其次还有未来的增殖空间的角度。因此从这两个方面来看,综合的看,广州供应比较集中的区域,番禺板块综合的素质是非常的突出,我认为可以用综合素质来说,不要以价格的角度来看,因此从价值的成长空间,增长空间来看,也是最好的。
番禺板块是广州楼市最优竞争力的价值洼地,这是我个人的看法,大家不一定认同。 番禺整体的价值提升空间也是非常大的,刚才各位专家已经介绍了,我就不详细的介绍了,肯定大家都会认同这样的观点,城市的发展,城市的规划,城市的配套是房地产发展最坚实的推动力和基础,从这个角度来看,经过十年发展的番禺,又经历新一轮的配套建设公共服务等等定位,新的增长。
从这个角度来看,未来的价值增长空间是非常之大的。为什么用善变,其实有两个意思,一个是从一种元素变成另外一种元素,这就是质变,还有一种就是剧烈的变化,也是善变,如果从这个角度来看,经过十年的发展,现在又面临新的机遇。过去大家说得比较多的缺点就是交通,现在已经完全的改变了,还有一个比较大的缺点商业配套,刚才王教授业介绍了,上百万的建筑面积,各种各样,最具有综合实力的商业都会进驻到番禺板块,番禺的中心区就有很大的发展,从这个角度来看,过去的短板正在弥补,而且是家速度的。 加上这里的置业人群高端化,老成群都有往这里迁移的趋势,大的开发商纷纷的进入,这里的轨道交通以及将来的地位,轨道交通带来的人流、物流、资金流、信息流,其实价值传导都会向最成熟的区域发展,这五年内不断的建设,带来的东西,价值留在了哪里,留在了这里,就是正在成熟和推售的楼盘。
因此整体价值的再一次跃升可能是第三次,我认为就在眼前,这个时间是非常快,如果不是2010年到现在越来越严格的宏观调控,实际上早就已经发生了。话又说回来,中国的传统哲学,我们的楼盘会走得更平更稳,向上发展的步伐会更加的坚实,这种跃升不像以前一下子上升三、四千元,但是价值向上的趋势是不会改变的。 番禺板块重点关注的是稀缺板块,包括江的资源,可以说是后珠江的板块,对于广州人而言是非常珍贵和稀缺的,这个主题的项目,地段也好,往往都是高端的在一起,也是标高性的建筑是值得关注的,有江的资源大家可以重点关注。 另外,商务休闲中心周边优质中心,CBD的建筑,第四商圈的变化和价值沉淀在这里,值得关注。
本地高端人群聚集的区域,包括侨南区域,本来就是番禺城市文化中心,也是传统的豪宅聚集区域,配套非常的完善,公共设施比较齐全,水乡的资源特色独特,未来的发展值得关注,也是潜力区域。 低密度的大社区,亚运板块等等都值得关注,不会说马上引爆,而是一个非常长期的发展过程。从这个角度来看,如果概括起来说,在广州新一轮的发展下,广州建设国家中心城市大的目标和范围之下,番禺的定位和规划的发展,将会番禺楼市带来非常大的价值提升力,而且价值的跃升来的非常快,当然如果从宏观调控的角度来看,可能跟之前的提升会有一种新的不同的节奏和方式。
五.沙龙对话:从宏大到具体,广州市的规划,番禺区未来的发展和能量的引爆,直到番禺楼市的善变
侯启章:人的在城市的发展很重要,以前的南拓是整个广州市的发展战略,当时的主要目的就是往南发展,但是后面是平衡,但是实际上就是往南的发展。还有就是交通的改善,因为新客站是番禺的比较特殊了,全国四个交通枢纽,其中一个就是在番禺,番禺周边目前是空了,但是这个是对南发展,但是这个是最有条件发展好的理由,而且它的区域跟顺德和佛山两起来,还有就是地理空间的问题,番禺是位子东西交界的地方,我们是位子优质性中间的区域核心的区域,从这方面番禺未来的发展是比较有条件。
吴耀华:我是再番禺居住和工作了十几年,刚才侯老师给我们描述了未来五年的规划,但是整个的规划还有很多的空间发挥。我们不敢给自己的想法打很高的分,我们做房地产为这个区域的建设作出贡献,希望通过自己不断的努力,创造出不断优化,不断升级的产品,让住在这个盘快和区域里面的人有很强烈的感受,生活每一天都在进步,所以永远不会有100分,这是我的想法。
龙斌:在这个区域,这么苛求自己的产品的开发商在这里,所以从楼市的角度来看,正因为有他们的不满足,有更高的要求,要打造更好的产品,其实这个区域的楼盘非常的具有吸引力,通常都是购买精品。从价值的角度来说,我们区域的规划专家,我们的王教授为我们描绘了很好的前景,我认为广州多年来的发展过程中,番禺的发展非常快,它和房地产和宜居结合的最好,特别是华南这个区域,它的资源优势非常的大,加上有这样的开发商,如果现在买楼,除了买好的产品,舒适的环境,便利的交通和各种各样的配套之外,还要购买未来的增殖空间,肯定选这里。
王先庆:第一个,这个位置是独特的,独特的地方,为我们提供巨大的想象空间,因为整个珠三角甚至是东南亚地区,在空中看,在地图上看,都是一个独特的地方,广州首府在番禺。第二个高分的原因,这里几代人的原因,整个珠三角除了珠海之外,全珠三角所有的地方都是农村不是农村,城市不是城市,这是整个珠三角为什么竞争越来越低于长三角的原因,全中国规划最烂的地方,为什么,因为我们的思维方式有缺陷,过于投机,急功近利,重经验,目光短浅,所有的楼盘各个地方都是捱着马路建,各个大的设施,没有一条直路,都是弯弯曲曲的,所有的板块都是大楼盘与农村杂居,工厂与商业社区杂居,没有明确的分工,所以放眼未来的十年、二十年、三十年,你就会越来越发现,番禺这块是最稀缺的,因为留下了这么大块,正块的土地和大的楼盘和社区,因此低密度将成为这里最宝贵的财富。不足之处有两点,第一,为这里浓浓的乡土味道去的不充分,这是农村城市化过程中留下太多值得提升的东西。 第二,我们的决策中,好多矛盾的东西,本来番禺的书记是搞商贸出身的,也正因为这样才将广州的大商贸留到番禺来,又因为要服从GDP的发展,又服从于整个城市重制造重生产的大风气,向这种风气投降,所以又搞了很多不伦不类,这样那样的东西和提法,实际上又是不自信和矛盾,我们搞了中国最大的国际商品展览城,搞了四、五年还是一块地,建了四、五栋房屋,措施了发展的最佳良机,也许未来永远搞不起来,因为时机已经错过了,现在这里可能也存在这样的问题。
郑松杰:过去10年华南板块靠更多发展商产品领先带动市场的发展,我听完介绍后,我认为未来的10年是需要大配套,大市政,大商业带动后面的10年的发展,这样看的话,实际上比广州目前其他的区域的利好更多,而且更实在,现在我理解的双核不仅仅是万博和长隆,我理解的是亚运会带来核爆的原因,未来的南站是交通枢纽,这些是近景和远景,跟其他的板块相比,华南板块来得更加的实在,更加的有远景和实景。 过去十年是大盘时代,未来的大盘越来越少了,现在还能买得到的大盘应该都是难能可贵的,目前价格也是有低估的现象。
侯启章:未来从长远来看,番禺区的地铁加起来有十几条,这是远期来看,而且是综合交错的,应该说每一个区域都可以到的,最近已经在建和正在策划的包括七号线,从南站出发沿着我们住的位置往东到大学城,往北到黄埔开发区,目前已经做了设计,马上就要动工,计划在2015年前开通的,到时这个地区会增加一个点。雅居乐会有两个点,新区和旧区各有一个点,已经定下来了,具体的位置也就是前后移动35米,就在雅居乐的正门建。 三号线往东延伸已经进行了设计,一致延伸到亚运城和四号线延伸起来,到时三号线和四号线一个是通过七号线在北部连接,另外一个是三号线在市桥和亚运城连接起来,形成十字型的交通网络。 还有就是二号线,目前已经跟南站开通了,这是已经建好的,比较快的就是跟佛山相连,佛山地铁直接连到广州南站,之后跟七号线连接起来,就是光佛城际线,从这里到佛山城区只需要10分钟,这是近期要建的地铁,远期在二十年内有10条左右,大部分是地铁,部分是城际铁路。
吴耀华:如果说感受以及总结的话,龙博士介绍了开发商在这里整整开发了十年的历程,不断进化的过程,就是升级的概念,在开发商而言,我们是一步一步来的,之前郭总会谈到59跟他走,现在他也参与过来做,我个人可以打85分,刚开始交通部太方便,到现在我是深深热爱这里,因为我去珠江新城和广州任何的地方,都比住在城里的朋友要快,因为从这里一出发,有好几条高速公路,住在这里如果有车的话,便利性比地铁快得多,而且成本也比较低,剩下的15分我们是如何做的,我们前十年做了广州雅居乐花园项目,这是优美的项目,实际上王老师就住在里面,而且是我们的业主。 这种发展和未来看,我们会将剑桥郡和雅居乐相对比,也有250万的开发量和规模,从发展来看,为什么拿两个项目进行对比,我们做剑桥郡的时候就是商业,任总是很清楚的,以前我们做广雅的时候相对小气一点,设计配套的商业区比较小,现在会做2万平方米的国际型的商业街的配套,包括引进连锁的影院和大型的超市,我们希望整个板块的住户推动我们发展,刚才王老师讲到了商业的发展,发展商希望不断的升级,前十年和后十年发展商立足于做大的和整体的物业形态,而不仅仅是单一的住宅。 包括鸿禧项目前期将项目做起来了,后期是做五、六万平方米的商业体,早期我们没有做的项目,现在希望做综合性的物业,这是跟之前的不同。
主持人:你们有造城的想法,今天是第一次来雅居乐,我认为雅居乐的楼盘可以呼吸了,珠江新城的楼盘太局促了,太压抑了。说到楼盘,我想说说房价,最近限购令和房贷政策都构成了中国房地产业的大山,我想请问研究者和学者,以番禺为出发点,我们进行探讨广州城,在五大中心城市中还算房价洼地,没有苏州、杭州、深圳贵,未来与其的房价是怎样的,大家是否会准备进行投资。
龙斌:现在的宏观调控是非常严格的话,对购买需求进行了抑制,其实这一点,一方面楼价快速上升的趋势转变为现在比较平稳,广州是价格洼地,平均的价格水平是1.3万元/平方米左右,十区两市是1.1万元/平方米,其他的城市最低的价格都是1.7万元/平方米左右,一般都是2万元/平方米,番禺一定是洼地中的洼地。未来房价的走势,肯定会受政策的影响,未来房价最决定性的因素,还是经济和城市的发展,还有购买力形成的庞大需求。 虽然限购,很多购房者推迟了购买房屋。其实看着楼市,还是沿着它的轨迹向前发展的时候,一定会在某一天进入到这个市场。前提是有真正的刚性需求,还有长期的升值预期,因此未来楼价会走高,走到多高,会不会来一次大规模的上升,这是不确定性的,因为现在的政策真的是说不清楚的。比如说现在取消限购,你看楼价涨不涨,限购会延续多长时间,这都很难判断,至少可以判断的是,今年会延续下去的。 明年也许有些地区会用一种新的方式取代严格的限购,这是完全有可能的,因为房地产和经济和政府的支出和其他相关行业的联系密切,不可能长期的采取行政手段延续下去。
主持人:媒体的观察,地方政府越来越难抗,土地出让金,因为限购令后土地卖不出去了,北京城每个月要还100亿元的本息,但是每个月只有25亿元,广州的数据还没有,目前来说保障房也很难盖了。
龙斌:概括的说,广州是理性的城市,其他的城市回调的比较快,广州这样的理性城市,相对而言是洼地,楼价走势极有可能是一种比较理性和缓慢的上升。
主持人:我们听听王教授的观察,您也是业主。
王先庆:我也谈房价,本来我是不谈房价的。因为我是希望楼市下跌的人,我写的文章也是唱衰房价,我研究1997年的金融危机和2008年金融危机中国是逃不了这一天的,我就是担心这一天不要来得太早,但是没有买房的人还是值得期待的,对于番禺板块我是特别看好的,刚才主持人说的大盘的稀缺性,我希望各位买房的话,真的要购买大盘,不要购买小社区,这是真实的感受,第二是购买诚实的开发商,第三是购买完整的配套,所有的配套商都是有品牌的区域,购买房屋是购买区域,而不是购买一栋房屋,这决定你未来生活的品质,一个能不能有品质的生活决定于区域,决定于社区,而不是你购买的房屋。
南方都市报:我想问番禺规划局侯启章先生,刚才介绍了番禺区有七个重点战略区,囊括了未来番禺的发展蓝图,广州新城是借亚运的机会发展起来的,番禺新客运站和新城如何定位和发展,会不会机会被新客运站抢走,上一次海鸥岛参观过,感觉是新的和生态很好的区域,哪里有怎样规划的亮点,还有那些规划的内容。
侯启章:我先讲第一个问题,番禺未来确实有很多的平台,其中你提的两个平台是近期重点开发的平台。南站的定位是全国定位来看的,是全国四大枢纽,并不是第四大,没有评那个最大,如果从建筑面积来看这是第一大。南站有一个客观的条件,这里是商业、物流业发展为重点,因此定位不是以普通的居住开发为主,以商业、物流和交通运输为主,广州新城恰恰是相反的,广州新城是以城市开发为主的,居住会占比较大的比重。是形态性的居住社区,跟火车站的条件不一致,互相之间冲突不严重,一个是商贸为主,一个是居住为主,两个定位不同。其中你刚才提到的海鸥岛的开发,包括刚才已经展示的这个地区叫做未来的发展,从整个大区我们提出海连湾是以生态为主。会发展一些健康生态的产业,包括健康旅游业和养神概念的东西,还有一个就是国际会议中心的概念。远期的发展还在策划当中,目前利用亚运已经建设好的地方,打造高端品牌的居住区,这是近期的事情。
观众:我想问侯老师,广州整个城市的规划和定位听了各位的介绍后,我想了解的是,科教资讯中心的具体规划有哪些?
侯启章:主要是指番禺东北部板块,大学城已经有10所大学进驻,南岸有2所大学准备进驻,目前已经在建设。万庆良市长提出了新的发展思路,一中心两个盖,其中一个中心是大学城板块,北部是生物岛,这是海珠区的,大学城南部要发展成为产学研一体,从更高层面发展的,以前广州没有研究区域,将这个区域全部发展成为大学,现在提出的概念是,这个区域再进驻两所大学就够了,其他的区域不再作为教学用地了,主要用于教学的产业转化用地,包括孵化基地,目前数字家庭研发中心也在其中,提出了更高的平台,实际上借助大学城打造广州市乃至广东省的产学研一体的战略平台,提的定位很高,目前正在研究具体的发展项目,目前有几个项目,一个是国际上的研究,包括新加坡的公司正在做策划研究,还有广州市的两个公司正在进行策划和研究,这个地区的规划还要等待,过段时间会发布的。
南方都市报:我的问题请王先庆老师回答,广州市南站的规划,无论是广州市政府的角度来说还是番禺区的政府来说,都是非常重要的,规划出台后,很多商业的项目不断的涌进去,至少我们预期的目标到现在也没有看到,请问王老师您是怎么看待一窝蜂的进驻,多久会出现广州火车站那样的商业现象。
王先庆:任何的新区都是这样的,如果这些人现在不进入的话,就得不到这块地,现在拿到地马上就开工,意味着马上就亏,因此在这里找一种平衡,我先占这个位置,等到时机成熟后,我在正式去做,这里是全国很难找得到的商贸发展区域,但是现在条件不成熟,我认为至少10年后才会成熟的。商贸流通有转换的规律,就是区域转换规律,不能跨过一个区域到另外一个区域,我们现在讲的濒临城乡还包括海珠区,之后才是番禺新城,番禺新城发展顶峰后才会溢出到南站,这个路程是漫长的,要慢慢的等,越等价值越大。
主持人:等待也是一种幸福。
番禺日报:刚刚各位专家和记者提问都是从宏观的角度,我问微观的问题,广州向南,双核时代,涉及到番禺是以居住为主,华南板块、长隆、万博发展的很成熟,其中有广州雅居乐很大的贡献。
第二个核是以市桥板块向南发展新的居住核,按照侯主任说的17.5平方公里的规划,江南水乡高尚居住区的位置,过去是一个农村,可以说是郊区和农村,没有什么住宅区的,通过十多年的发展已经很不错了。有句话说农家小户来了客人后,大驾光临,蓬荜生辉,现在雅居乐加入南部,高尚居住区就会演变成战国时代,雅居乐会给南区带来怎样的惊喜。
再问侯主任,规划中有12号线经过顺德到番禺,什么时候可能会修,大家对此很期待,先请吴总回答。
吴耀华:我刚开始以为你的苗头是对着侯老师,结果又拐弯到了我这里。侯主任提了番禺发展的情况,我公司在南郊也拿了三块地,今年会推向市场,对于南郊的理解,我们一直理解和认同南郊的发展,这是基于市桥番禺中心的高端社区,大概在五、六年前,番禺区政府定位于番禺本身的高端社区,番禺区政府很爱番禺区人民的,很多好的东西先给自己区的市民先尝了之后才给外面的人。
市桥板块高端的人群都聚居在这里,广州人相对不了解这里,因此会后知后觉,我们做的时候会带出智慧型豪宅,以全新的住宅概念引领市场,希望在南区做出跟广州雅居乐不同的产品,以雅居乐的品牌辐射力来讲,通过我们的努力,辐射到广州市区,让广州人到市桥南享受好的产品。
侯启章:12号线的问题,确实是广州市规划中已经通过人大批准的,基本上定的线,这个线什么时候实施,相对晚一点,主要是番禺和顺德两个区域连接的线,应该说具体的建设时期没有定,因为它是一个非常远期的规划,这个规划是到2040年,具体什么时候建,应该是由沿线的人决定的。
吴耀华:2040的问题可以通过媒体的呼吁可以提速的。
南方都市报王卓江:万博板块您刚才介绍了,将来是都市级的商圈,跟白云新城的区域级是不一样的,目前我们知道的情况是,万博板块有万达广场和地标,这些在白云新城都是有的,您对于万博板块有信心成为都市级商圈的支撑点是什么?
王先庆:商圈等级中有区分的,服务的人口和产生的辐射力,白云新城的辐射力就是白云区,天河的人都不过去的,越秀区的人也不过去的,因为居住人口和辐射力的关系。
番禺商圈服务于广交会,这些都是国际会展人流,火车南站是交通人流,即使是万达的定位也是不同的,还有这么多大盘的高端人流,不是一个等级和一个层次上的,万达的居住者和番禺新城的居住者是不同的。