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　　最近，网络上流传的一组关于美国购物中心（专题阅读）变成“鬼城”的照片。有消息称，自2006年开始，美国境内再无新开张的购物中心，在今后5年内，美国境内15%的购物中心将停业关闭，未来10年内将会消失50%。这样的情形会不会在若干年后出现在国内的购物行业中？毫无疑问，如今国内的MALL经济正在处于大规模无序拓展状态当中，由此而引发的“购物中心是否过剩”讨论声一直不绝于耳。那么在2014年的上半年即将过去之时，有些什么新现象值得业内同仁高度关注？在我们这期的商业公开课，三位国内资深的商业专家将会分享自己的个人观点。

　　嘉宾：

　　郭增利　中国购物中心产业资讯中心主任

　　花涛　深圳零售商业行业协会执行会长

　　杨敬玉　中国购物中心产业资讯中心专家认证委员

　　美国购物中心“鬼城说”没有普遍性

　　Q 1:有消息称，美国将有50%的购物中心会在未来10年内倒闭，对于这样的业内热点，各位认同吗？

　　郭增利：我个人观点是，近年美国经济波动得比较厉害，对商业、消费带来比较直接的影响，根据市场的活跃程度观察者可能会得出这样的结论。但必须要指出，美国购物中心的特点是时尚、奢华、休闲，经济的波动以及网购的兴起对它的冲击力是非常大的。另一方面，同样是高度发达的购物中心业态，在澳洲却生存得很好，这是因为澳洲很多购物中心是邻里型的，它是为了满足附近居民和顾客基本生活而进行定位，消费者对它的黏性非常高，经济好坏对它的影响不是太大。因此这个新闻是基于美国本土特有经济环境下所出现的现象，并无普遍性。

　　杨敬玉：从上世纪90年代开始，由于各方面原因，美国居民特别是中产及以上的家庭，开始回归都市居住和生活，美国的都市商业以及商业地产，近年来又逐渐发展起来，并有超过郊区化购物中心的趋势。市场化的经济体，市场化的调整，未来的美国购物中心会有一个长期的结构化调整过程，商业地产特别是购物中心会倾向于都市区域发展；郊区化购物中心会进行调整、升级和改造。但我不认同未来10年50%购物中心会倒闭或转手的武断判断。有别于中国以开发商持有为主，由于美国商业及商用不动产大多是由长期投资基金持有，资本市场发达，基金之间的交易不会改变存量商业物业的经营状态。

　　地方政府在商业规划上的控制需要反思

　　Q 2:国内地产在飞速膨胀，增量数字很吓人，但不少购物中心存在生存压力，这一两年转手、退出的个案在增多。如何看待购物中心过剩和经营能力不足等问题？

　　花涛：购物中心是否存在过剩真的不好说，在三、四线城市飞速扩张的区域，的确存在购物中心难以消化的情况；然而在一线大城市，到目前为止还看不到过剩的迹象，购物中心对其他业态的整合能力很强大，基本什么东西都可以装进来。即使是对实体店产生深刻影响的互联网，近几年也与购物中心结合得越来越紧密，它们磨合后所产生的能量不亚于一场工业革命。

　　郭增利：最近我一直在说，未来国内的购物中心属性应该是“买得起、离不开、少不了”。购物中心过剩是增量数字不断飞涨与得到市场认可的有效供应不足共同作用的现象。我认为，购物中心的定位还是要实现零售的本质，增强消费者的黏性，从而使自己的业绩得到保障。未来购物中心必须满足顾客的基本需求和迎合性需求，至于是否满足引领性需求，要看具体情况。

　　杨敬玉：未来购物中心全产业链中，立项后不能开工，开工后不能竣工，竣工后不能开业，开业后经营不善的情况会普遍出现。供应方面，地方政府在商业规划上的控制方面需要反思；投资商在是否有足够的资金、团队、技术等方面同样需要反思。

　　抛开投资收益的考量，活下来才有机会

　　Q 3:到目前为止，据你们观察，今年国内购物中心关注的重点应该放在哪里？

　　郭增利：我有一个判断，购物中心的马太效应逐渐显示出来，一些优质的商业综合体得到市场强烈追捧，但一些购物中心却面临着经营上的严重危机。从目前来看，得到供应商、品牌商认可的商业空间有效供给还是不足。

　　花涛：互联网无孔不入，购物中心如何与互联网结合创造出新的商机应该成为商家们调研的主题。据我观察，很多购物中心已经开始在做这样的事，至于如何结合、结合得紧不紧密、如何得到持续的商业产出，还需要观察。

　　杨敬玉：我认为在未来5年之内，购物中心产业的主题是购并、改造、改建、资产重估。很多项目，增加体验业态、加大推广力度、变换租户组合花样、引进主力租户等努力，可能都无济于事。市场的零售需求好比一个人，一斤米饭的食量，即使换成鲍鱼，也只能吃下一斤，不会吃下2斤甚至四五斤。目前购物中心行业有一种幻觉，乐观地认为只要把项目做好了，就会有顾客、有销售。在商业地产供应量过剩的行业背景下，活不下来甚至出生不了的项目不会是个别现象。未来，需要抛开投资收益的考量，活下来才有机会。