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　　2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%。伴随着商业地产的持续快速增长，区域泡沫化风险增大。(记者 王越/摄)

　　2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%。伴随着商业地产的持续快速增长，区域泡沫化风险增大。清华大学中国发展规划研究中心商业地产部发布的《中国商业地产白皮书》指出：重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%至20%。而10%是购物中心通常可接受的警戒线。

　　那么，伴随着商业地产的高速发展，商业地产的现状是什么？现在中国的商业地产面临哪些问题？将来，中国的商业地产如何发展呢？

　　现状：人均商业面积面临饱和状态

　　同策咨询研究部提供的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》对35个大中城市商业地产物业的投资价值进行了样本分析。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，他们选取三个反映商业地产供求关系的指标，从市场特征方面来衡量35个大中城市商业地产供需状况，明确从市场供需的角度这些城市是否值得进行投资。

　　从35个大中城市人均商业面积来看，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

　　在中国如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳城市人均商业面积已在4平方米以上，成为35个大中城市中人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

　　而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远，从这个角度来看，即使一线城市、其他二线城市目前商业地产没有系统性的供应过剩的市场风险，也应该提早防范商业地产供应过剩的风险。

　　从目前商业地产已经面临饱和或过剩的状态的原因来看，张宏伟认为，主要为城镇化与企业转型两方面：首先在城镇化过程中，新的城市发展规划及商业环境不断升级是主因。这些规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面，这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，也就直接导致中国城市商业地产开发快速的发展，导致整体市场接近饱和或局部过剩。

　　其次，在当前住宅市场限购的市场背景下，众多房企将视线转移到商业地产，开始谋求战略转型，一定意义上也导致商业地产开发群起而上，导致商业地产开发面临同质化，供应过剩的风险。尽管从企业自身的角度而言，企业是试图通过战略调整与转型，实现其整个企业体系内部现金流结构中投资商业地产的资金与投资住宅地产、其他产业的资金可以互动，并且这两者之间能够实现良好互补，但是，从整个市场的角度来看，就会面临总体上商业地产开发同质化与供应过剩的风险。

　　问题：商业地产没有过量只有过时

　　商业地产持续快速增长、区域泡沫化风险增大、零售业增长放缓、电商凶猛来袭构成了2013年中国商业地产发展的主要特征。

　　清华大学发布的《白皮书》认为，从总体上看，目前中国商业地产发展面临着专业人才稀缺、重量轻质、瓶颈限制、地方整体规划缺失而商业布局失衡等问题。

　　首先是地方整体规划缺失、商业布局失衡。袁开红表示，不少地方政府没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式也使得商业地产项目前期市场调查不足和后期规划马虎，无心经营，以至于很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。

　　其次，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。我国一二线城市购物中心的平均体量从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。但是，体现购物中心价值最重要的两项指标“租金和空置率”的情况并不乐观，租金下降与空置率上升并存。

　　再次，商业地产专业人才发展落后行业发展。袁开红称：“商业地产行业的热门岗位包括操盘手，招商，运营人才。早期，很多香港人到大陆来，成为第一代购物中心的招商运营团队。其后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是。而高薪跳槽的万达人，在离开万达体制后干得并不好。即使用200万年薪也难以找到好的项目操盘手。”

　　最后，融资瓶颈制约企业开发经营模式的转型。目前除传统银行贷款外，金融产品也很多，比如海外发行票据、信托、私募等。但是资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求是不匹配的。去年，（）推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品。此产品虽具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。而万科入股徽商银行，也让产融结合呼之欲出，但毕竟只有超大企业才可以做到这点。

　　对此，清华大学中国发展规划中心商业地产部袁开红强调：“商业地产没有过量，只有过时。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合，优秀的运营团队，企业一定有生存空间；反之，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营也很差，那项目早晚会被淘汰。”

　　趋势：体验型业态成商业地产经营的主体

　　对于今后我国商业地产的发展趋势，清华大学的白皮书总结了五个方面：第一，经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产发展内生动力；第二，商业地产并购整合加速，相关投资可关注价值洼地；而未来几年，强强联手、以强凌弱、并购收购风将会盛行；第三，移动互联时代的来临将使互联网与商业地产紧密结合，并会创造新的商业模式，谁掌握了，谁就控制了未来；第四，商业地产的业态向体验型倾斜，休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体，而无自持能力的企业将被淘汰；第五，社区型中小购物中心将成为发展亮点。

　　首创集团董事长刘晓光认为：“中国的商业地产还是具有广阔的发展前景，这是市场发展趋势的判断。”

　　刘晓光表示：“市场的路径将促进商业地产的良好发展趋势。包括商业地产的良性发展与市场环境，资源配置等等。中央提出来“两个一百年”发展目标，这给商业地产提供了很大的空间，所以大的格局、大的环境都预示着商业地产的广阔发展前景。”

　　在五个发展趋势中，体验型业态无疑是目前最火爆的形式。白皮书中阐述，在互联网时代，消费者购物行为随之发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大变化直接颠覆了传统的商业地产运营方式。为了规避电商的冲击，同时适应消费方式的新变化，传统零售业态在商业地产项目业态中的比重不断降低，而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体。(记者 曾静婕)

　　链接

　　清华大学《中国商业地产发展白皮书》对35个大城市进行了商业地产价值排名，据悉该排名是通过建立模型，选取指标，经过计算，得出的结果，是数据基础上的客观排名，可以称之为实力榜，对于每个投资者而言，除了这些宏观层面的客观数据的参考，还要在特点区域层面进行主观判断。对在综合排名中最值得关注的城市分别举例进行了分析，这三个城市是重庆，南京，武汉。

　　重庆：

　　上榜理由：实力榜排名第四。其中GDP增长率16.4%，商业营业用房投资增长率62.22%，居民消费倾向82.70%，地区客运总量14亿人次，地区货运总量96778万吨。

　　政府的相关规划和扶持方向包括：定位长江上游地区购物之都和会展之都，发展电子商务，成为西部国际物流中心。

　　商业体量较大，空置率偏高。楼面地价平均每平方米2500元至3500元，商铺投资回报率在4%至6%。

　　值得关注的区域有北部新区礼嘉商圈、龙盛商圈、九宫庙商圈、缙云商圈、陶家商圈等区域。

　　南京：

　　上榜理由：实力榜排名第六。后面是几个排名靠前的指标。其中城市化率79.73%，地均GDP是每平方公里9329.77万元，人均社会零售品消费额增长率16.91%，大专以上人口比重26.12%。

　　政府的相关规划和扶持方向包括：建设一批城市综合体，打造时尚购物之都。建立6级商业中心体系，培育特色商业街(区)。规划市级商业街(区)共22条。培育50家电子商务应用率达到60%以上的大型流通企业。

　　商业体量较大，空置率都还在正常范围内。楼面地价平均每平方米4000元至6000元。商铺投资回报率在3%至5%。

　　值得关注的区域有河西、江宁、东山、仙林、雄州和湖南路等区域。

　　值得关注业态：特色商业街、历史文化街区、城市综合体、社区级商业中心。

　　武汉：

　　上榜理由：实力榜排名第八。商业营业用房投资增长率62.66%，城市化率66%，居民消费倾向72.21%，大专以上人口比重25.19%。

　　政府的相关规划和扶持方向包括：打造中部地区的消费中心和时尚购物之都。打造十大商圈。区域性国际物流枢纽。打造八大物流中心。全国性综合交通枢纽。中部地区国际旅游集散地。

　　商业体量和空置率都还在正常范围内。投资成本较低。楼面地价平均每平方米2000元至3000元。投资回报较高。商铺投资回报率在5%至6%，高于一线城市。

　　值得关注的区域有汉口沿江商务区、后湖新城、黄埔新城、五里墩商圈、邾城商贸文化宜居区。

　　值得关注业态：特色商业街、物流地产、旅游地产、交通枢纽型商业、远城区商业中心。

　　目前商业地产面临的四大问题

　　●地方整体规划缺失、商业布局失衡。

　　●地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。

　　●商业地产专业人才发展落后行业发展。

　　●融资瓶颈制约企业开发经营模式的转型。