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2013最受伤商业地产商:“小万达”宝龙地产的痛与变
来源:2014年01月30日 地产中国网 发布时间:2014-1-30 点击数:


  在冰火两重天的“商战”中,被誉为“小万达”的宝龙地产正在经历着“冰冻”的阵痛。

  位于三四线城市的宝龙广场人流稀少,营业惨淡,部分商户纷纷撤离,被迫重新招商;不仅如此,公司业绩乏善可陈,毛利率大幅下跌,这家于2009年上市之后有着“雄心壮志”的商业地产商,似乎陷入了成长的烦恼。

  “痛”则思变。2013年,宝龙地产谋图扭转“困局”,携巨资在一线城市地市冲锋陷阵,试水电商以突围购物广场营业下滑的困顿。这一系列的被迫调整能否为其带来新的利润增长空间?

  布局阵痛

  2011年,受“史上最严厉的调控”阻击,不少开发商纷纷挥戈布局三四线城市,偏安东南一隅的宝龙地产亦不例外,并以为驶入了一片“蓝海”,回头来看,却闯入了“红海”。

  发家于三线城市的宝龙地产,向来就对这些城市较为“青睐”,2009年,其以商业地产概念成功跃入香港资本“龙门”,斩获了近20亿元的“战利品”,并怀揣大把票子在青岛下属区县、洛阳、安溪等地大举“跑马圈地”。2010年,宝龙地产又将其总部由厦门大本营迁至上海,并制定了“宏达”的拓展计划,即5年左右要在全国复制100个宝龙广场,可谓雄心勃勃,且要深耕二三线甚至四线城市

  当时大部分房企大鳄对这些区域并不感冒,而调控却改变了大部分企业的投资方向。当以宝龙地产为代表的中小房企在这里干的如火如荼、顺分顺水之际,受调控影响,包括万达在内的大房企纷纷下线三四线城市,开始与中小房企“抢食”并不繁荣的市场。

  2011年后,宝龙地产上市后掀起拓展潮之后的宝龙广场进入密集开业期。是年圣诞,青岛即墨宝龙城市广场在欢呼声中隆重开业;时隔数日后,洛阳的又迎头赶上;12月31日,安溪的再度开业;紧随其后,位于宿迁、李沧等地相继开业。2012年,则主要打造江苏盐城、常州、泉州安溪等地综合体。据了解,截至目前,宝龙地产在三四线城市开业的广场系项目达到了15家。

  速度往往与质量成反比关系。宝龙地产旗下的数个广场项目正在遭遇着调整阵痛。

  以青岛李沧为例,当地媒体报道称,占地约200亩,总建筑面积为约35万平方米,总投资额约18亿元的李沧宝龙城市广场开业一年多人气越来越差,数十家业户纷纷撤离,经营陷入困局,不仅离开业之初的雄心壮志越来越远,而且大有重蹈‘三年之间一座空城’的城阳宝龙覆辙的可能。

  宝龙地产副总裁潘韬告诉地产中国网,由于当地消费水平有限及包括万达在内,当地今年就有4个大型购物广场相继开业,“对我们造成了很大的压力。”

  其实,在近两年开业的广场中,宝龙地产面临的最大压力就是在青岛,河南项目、江苏项目均很快度过培育期进入增长期。青岛的竞争环境非常激烈,潘韬算了这样一比帐:就人均商业面积而言,城阳区人均商业面积7平米,李沧区人均商业面积2.7平米,而欧洲人均商业面积才1-1.2平米,香港作为全球购物天堂人均商业面积才达到2.5平米,国际化大都市上海也才达到2.7平米,“肉搏”程度可见一斑。

  业内分析人士指出,宝龙与万达模式类似,都是通过住宅销售带动商业地产的发展,但拿地与万达有错位。万达先做最成熟的或相对成熟的地方,不会到不成熟的地方,宝龙是‘农村包围城市’,拿地多集中在三、四线城市。可是没有拿得出手的标杆项目,住宅反哺商业,但战略决定的选址与定位,注定让各地的宝龙城市广场陷入前所未有的运营危机,青岛三个宝龙广场相继陷入运营泥沼就是明证。

  变阵之忧

  布局不同,收获相差巨大。宝龙地产因青睐三四线城市的布局,导致其业绩乏善可陈。

  记者查阅宝龙地产历年年报发现,2010年,全年实现销售62亿元后,将2011年的目标定在110亿元,但仅完成54.8亿元;2012年宝龙合约销售额为65.19亿元;2013年的目标是80亿元,最终完成了90亿元,勉强过关。

  值得注意的是,业绩平平的同时,宝龙地产的毛利率亦在大幅下降。2013年上半年,其毛利率有2012年同期的40.8%下降至30.4%。对此,宝龙地产总裁徐芳华给出的解释是,一是交房部分恰好是房价较低的时期,再者与交付比例有关,住宅占了70%。他也坦言:“在业绩中最让我不满意的是毛利率。”业内分析人士指出,由于大部分项目处于三四线城市,一二线城市的项目尚处于开发期,因此,2013年宝龙地产的毛利率不会高于上一年。

  压力之下,与2011年规划的宏达蓝图相比,宝龙地产明显进入了收缩期,仅于2012年底前后新增了山东蓬莱及上海奉贤两块地块。据相关人士透露,位于于三四线城市即将开业的广场招商并不理想,在建项目亦进展缓慢。

  三四线城市陷入泥潭,与其他房企一样,宝龙地产也在无奈之下,挥戈进军一二线城市。许华芳表示,宝龙计划将上海、天津等一二线城市的比例增至15%,原有的三四线城市比重将会缩减到60%-70%。

  年轻的小许做事,雷厉风行。2013年以来,宝龙地产数次在上海、杭州砸巨资拿地。据记者统计,过去一年,在一二线城市的拿地投资金额接近70亿元,相当于销售额的78%。土地储备总面积由约780万平方米增加至约1000万平方米,激进之态前所未有。

  但此举推高了宝龙地产的负债率,也造成了一定的资金压力。新年伊始,宝龙地产就抓住海外融资窗口期,迫不及待的抛出了融资计划,将发行数亿美元优先票据,用于偿还债务和再融资。

  业内人士指出,目前回归一二线城市,并不是最好的时机,由于房企大鳄纷纷在一线城市抢地,导致地价节节攀升,作为规模并不算大的宝龙地产,其在这些城市拿地的优势并不明显,而且由于地价偏高,往往会压缩开发利润。

  远不止于此,旗下位于三四线城市的大部分广场项目尚处于培育期,一二线城市的项目尚处开发期,电商冲击也与日俱增,资金压力也随之而来,面对这些难题,2014年如何突围,将考验宝龙地产的综合运营能力。

 

作者:佚名  编辑:wxj
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