核心提示： 纵然散售被认为是商业地产的大忌，现实中国的商业地产生存现状却仍是散售当前。更不用提中国广大的三四线城市，售后包租、售后返租等早年就在北京等被叫停的商业地产销售模式仍铺天盖地，大有市场。

    随便一个商业零售业的人都知道，散售商业物业的运营是一场噩梦。但偏偏中国的商业地产现状却是宁愿铤而走险也不愿“梦醒”。

    5月24日，全国工商联商业不动产专委会、亚太商业不动产学院在京主办销售型商业物业利弊分析管理与后期运营管理创新研讨会，试图给散售型商业地产的困局寻找出路。

    “散售风”卷土重来

    商业是持有还是销售？在商业地产圈内，这早已是没有争论的定案——持有是商业“正根”。

    但是，纵然散售被认为是商业地产的大忌，现实中国的商业地产生存现状却仍是散售当前。更不用提中国广大的三四线城市，售后包租、售后返租等早年就在北京等被叫停的商业地产销售模式仍铺天盖地，大有市场。

    而在一些大城市，包括万达、龙湖、绿地等在内的商业地产商重金营销力度最大的仍是其打包销售的商铺，所谓的万达“金街”、龙湖“金苹果”计划、绿地“十年包租”等都无不是“披了张后期统一运营管理的皮”来换取投资者的买单。

    “作为开发商不可能不分割销售，没有任何一家开发商有这么充足的资金持有这么大的物业。”出身万达的龙德置地有限公司董事总经理王杰在研讨会上表达开发商的“无奈”。

    的确，即使是国内最大的商业地产商万达集团，“以卖住宅的方式卖商业”从始至今也是构成其回流现金流、滚动发展成如今国内最大商业地产帝国的主要模式。

    而从前两年开始的住宅地产商“被迫转型”商业地产的商业地产开发潮中，销售写字楼和商铺都成为各自商业地产占比中的一部分。

    显然，在当前住宅调控，限贷、限购持续的现实下，分割销售是解决开发商资金短缺、回笼资金的最简洁途径。

    开发商明知不可为而为之的铤而走险的背后，不乏市场需求的疯狂推动。“国家年年调控，但炮火从来都是对准住宅地产，商业地产从首付、贷款甚至利率上都没做任何调控，商业地产作为惟一游离于政策调控外的不动产因此成为很多老百姓、投资者热衷的投资出口。”王杰称，分割销售是大型商业地产能形成投资渠道的根本前提。有市场，企业自是疯魔。数据显示，2013年一季度中国内地商业地产的投资交易量达36亿美元，环比上升62%。

    随着住宅房企向商业地产领域转型的不断深入，通过销售商业物业回笼资金、扩宽融资平台就似有卷土重来之势。

    但相对以往房价高涨掩盖的销售风险而言，如今的商业地产商需要面对更加严峻的持有和销售的平衡挑战。

典型的例子是中关村E世界、科贸等散售型商铺，其从地下一层到第四层卖场的产权分割给1800多个业主，眼下随着电子商务的凶猛发展，3C企业扩大销售范围、中关村的产业升级政策的冲击下，个体业主和租户经营盈利愈加困难，而产权分离却使得其转型难以统一，使得市场整体环境愈加恶化，如今物业管理费收缴都已成难事，而与中关村E世界、科贸相邻的鼎好、海龙等电子商城早已完成转型。同样，北京王府井周边的世都百货，亦是一度开业又歇业，至今还是“烂摊子”一个，也在于其商铺散售大大小小70多个业主无法形成统一的意见。

    零售业不景气加剧风险

    “卖好的前提是考虑到后期业主经营的问题，否则卖了也后患无穷。” 北京凯德翠微总经理胡泊如是说。

    “很多开发商是以做住宅的心态在做商业，无论定价还是策略，以及前期对商业的理解，对业态的设计，对硬件配套等都缺乏清晰的前期规划。” 二十一世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，从国内现有大量散售案例来看，分割销售往往处在“一分就乱”的困局。

    更让人担忧的是，北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师看到，此前“售后包租”在一定期限内将经营权统一，为后期运营商、物业管理商提供了较好的经营条件，一定程度上缓解了国内诸多销售型商业地产的经营压力，但这种方式只是一定阶段解决了短期问题，并没有形成长远解决机制，由此不能掩盖的事实是，到期之后怎么办？

    如今，在经历过2004年、2005年国内“售后包租”的商业模式大肆发展的高峰期后，最长10至15年的售后包租年限即将到期，诸多到期商业物业能否迈过这个门槛正在成为诸多商业物业经营的生死关键。

    如此而来，在散售商业物业无法根除的中国现实语境下，对于中小地产开发商而言，他们更急切探究的问题是：散售商业是不是一定死？散售商业如何能做好？

    出席论坛的业内人士集体开出的“药方”是四个字：科学分割。

    王杰阐释了“科学分割”的五个内涵：一是整体业态规划在前，自持、分割做科学分配；二是主力店必须保证能给分割商铺集聚人气；三是分割比例适度控制，分割度与人气高低成正比；四是商铺销售价格必须考虑租售比；五是开发商后期必须提供保姆式管理保证投资者、经营者和后期运营者共赢。

    胡泊认为，用持有商业带动销售物业是开发商必须把握的分割准则，从商业主题、工程条件和业态规划、人流动线设计上都必须把握带动原则。而商业的实际经营者，无论是散售还是持有，都必须创造必备的营商环境——交通便利性、可视性、可达性、客流。

    但是，商业运营之难恰在于无论是面积分割还是业态规划、服务配套，都没有一个放之四海而皆准的标准。王杰告诉中国商报记者，分割销售归根结底是一个“度”的问题，对分割比例的设定一定要基于多方考虑。既要看开发企业的资金、对回报周期及收益的预期，还要综合考虑实际的规划条件与区位环境。

    均豪物业管理服务企业总经理于庆新则认为，从物业角度来看，完全的散售模式往往是不可接受的，由于物权分割所造成的诸如业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题，从而加大物业管理的难度与风险，直接导致业主租金回报的巨大损失。

    于庆新认为，经营好的时候，物业费对于品牌商无所谓，而一旦经营不利，对抗打击能力弱的中小品牌商而言，物业费在租金中的占比就会提高，而若商场物业方寻求调整业态、重新规划改造等转型突围之举时，加诸在中小业主身上的投资又会相当于二次购房，费用成本更贵，难度更高，矛盾分歧就会更加明显。

    “一旦涉及到商业小业主利益分割，特别是专业经营，若非专业投资人，达成共识的可能性几乎为零。”于庆新如是说。

    眼下恰恰正是整个零售商业陷入了不景气周期。在零售业整体业绩下滑之下，散售商业难抗压的弱势已尤为凸显。胡泊介绍，2011年到2012年，包括GAP、优衣库、ZARA等五大快时尚天王在内的零售全行业营业额整体全部下滑，由此今年可见统一运营的商场或购物中心都在加大市场推广，增加公共区域特卖等运用各种方式帮助品牌商提升销售，否则品牌商销售不利将影响到商场的整体租金回报；但对于散售的商业而言，销售下滑只是品牌商“自个家的事”，只在乎“商铺是否租出去是否有租金”的小业主的撒手不管，只会让品牌商将销售不利的气撒在物业管理公司上，物业费不缴等加重影响商业统一经营的弊端也就愈加明显了。

    商业物业证券化仍“长路遥遥”

    目前，商业地产的繁荣激发了金融行业尤其是信托业对房地产信托投资基金（REITs）产品的开发热情。对信托公司而言，涉足商业地产业务不仅有助于提升信托行业整体的管理水平，也能够为开发商提供更多的融资渠道。

    在陈立洲看来，《物权法》、《信托法》出来后给散售型商业物业提供了信托空间。“通过信托把零售小商户的所有权、经营权、收益权、管理权拆分，所有权归小业主，经营权、收益权、管理权分开。”

    但其中的困难在于，信托公司拿到商业物业所有权后，是否有能力去经营或委托好物业公司、运营管理公司经营好后期的商业物业？目前，国外信托公司有这个能力，但国内目前还没有成功案例。

    同时，按《信托法》，财产信托不需要交税，但采用购买模式则会产生税收。税收带来的巨额执行成本如何规避也是难题之一。

    此外，虽说信托收益权按规可转让，但在实际操作中还有一定困难，与股票转让类似的简易操作还有距离。

    而规避高额过户税收的另外一种散售型商业物业的信托模式则是所有权与经营权分离的信托计划，但问题是信托公司是否有兴趣来接盘管理？

    虽然，销售型物业长久可成为信托的一种业务模式，但眼下信托公司有大把的项目可做，为何非要进入复杂的小业主项目，而且是长期运营？陈立洲坦言，信托公司的“打理”运作及经营管理能否值得重托，投资人能否给予足够信任，产生附加值也仍是未知数。

    此外，众所周知的是，在商业地产金融创新领域里，业界一直在期盼REITs，但是在中国由于宏观调控的种种限制，REITs已被呼唤、被讨论多年但仍是“镜中花水中月”，可见商业地产证券化在国内的遥遥无期。

    在这种情况下，刘欣认为，需要呼吁政府公权力的介入，一方面，可通过司法规制，形成对建立共同经营，达成业主合意的外部强制力；另一方面，可通过配套行政法规，积极合理地引导开发商与业主合理协商处理经营管理中的“统分”关系问题。（记者  颜菊阳）