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 　尽管还是新手,万科宣布正式进入商业地产领域伊始,就将系列产品的开发摆上了桌面。近日,深圳万科商业首发旗舰项目——龙岗万科广场与400多商家第一次“约会”。

　　在万科之前,凯德置地、华润置地以及深国投早已抢先一步,涉足多产品、多模式复制商业地产。今年4月,经历更名之后,凯德置地旗下53个商业项目产品系列,进一步厘清为来福士广场、凯德广场、凯德MALL三大类别。而深国投的一位副总裁此前向记者证实,该公司目前开发开业的56个项目,也分别以印象城、新一城、深国投广场三“城”系列在全国布局。华润置地之前主攻万象城,并与华润万家合作“欢乐颂”。但近日,该公司旗下华润五彩城项目分别在北京、合肥曝光,“万象城”、“五彩城”、“欢乐颂”三大系列各就各位。

　　在单一项目占山为王、遍地开花野蛮生长至今,中国商业地产似乎开始出现细小的分化。“这说明,相对于以往的投资者来说,这部分开发商趋于理性。”但在中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任郭增利看来,这部分企业整体上占比还是少数,对比国际,中国商业地产的开发整体上仍有缺陷,还需要严格控制风险。

    视点

    地产巨头们开始厘清商业模块分类

　　凯德置地　福士广场、凯德广场、凯德MALL

华润置地　万象城、五彩城、欢乐颂

万科　　　　　万科广场(购物中心)、万科红社区商业、写字楼

深国投　　　印象城、新一城、深国投广场

   
　　应对商业资源缺乏

　　2010年主流房企年报中,万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企,均成立了商业地产运营中心,并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2:8或3:7。不过,“万科做商业,不是很有经验,还在摸索阶段。”广州房地产知名专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,万科不仅缺乏商业资源,其大规模发展还需要与品牌建立战略联盟关系,因此发展模式要注重适合自身发展。

　　记者获悉,深圳万科日前首度公布的商用产品的三大系列分别是:购物中心、“万科红”社区商业及写字楼。其中,购物中心系列暂名为“万科广场”,主要通过依附于城市综合体存在,面积在10万平米以上,目前规划的三个万科广场分别位于龙岗九州、盐田中轴线、南山南苑新村。龙岗万科广场预计明年12月开业。

　　“万科红”系列是具有较大规模的社区集中商业,下设两个品牌——“生活中心”及“新街坊”。“生活中心”主要是面积在3万平米的社区商业,而“新街坊”则是底商和街铺的形式。不过,万科红项目与万科广场除了在定位及规模上不同之外,万科红主要对外销售,而万科广场则自持经营。“在未来两年,深圳万科面市的14个项目将覆盖万科商用各个系列的产品,其中包括三个购物中心明年面市,还有34万平米的社区商业及40万平米的写字楼。”深圳万科营销总监罗霆称。

    多运营模式互补

　　“住宅地产受政策限制,房地产商囤兵商业地产,在情理之中。”广州惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫表示,很多地产商除一线城市外,已经进入二三线城市。不过,二三线城市消费力有限,像华润万象城这种定位都市购物中心,除少数尖端城市和省会城市外,可拓展的空间有限。

　　相比较来说,万达集团2010年共开出了15座万达广场、7家五星级酒店。而万达集团董事长王健林在接受记者采访时透露,万达计划今年继续开出18个广场和15家五星级酒店。“一个城市核心商圈可能只有一个,但副城市中心可以有很多个,万达广场就是定位副城市中心,这给它快速扩张提供了空间。”韩世同表示。

　　“在商业地产的发展阶段,多种模式不仅可以满足投资商追求质量的要求,同时还可以满足市场布局。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示,如果只注重质量而缺乏网络布局,可能会抑制企业未来的发展空间。反之,企业同样面临生存问题。在华润的财报中,五彩城的出现被定义为“进一步丰富和完善集团产品类型和商业布局。”在郭增利看来,作为华润置地旗下的三种运营模式,以万象城为主体的都市购物中心模式走的是高端路线,满足的是金字塔尖人群的需求,而五彩城集购物、办公、餐饮、娱乐、生活服务为一体,它是在华润万象城成熟开发运营经验的基础上设立的区域型商业中心,正好与万象城形成有效互补,能够满足区域型商业中心的需求,欢乐颂则是满足社区型单一消费的需求,后两种产业可发展的数量和空间更持久。

    投资回报率极低

　　“地产公司的多产品线,以及向更低线城市的多模块复制,其实也是分担投资风险的一种措施。”一位地产界权威人士透露,商业地产投资周期长、回报率低,多数投资企业还没有清晰的盈利模式和投资回报率。

　　据保利地产2010年度财报显示,目前该公司拥有商业零售、商务办公、酒店、会展等多种商业业态,其中投入运营的商业面积超过70万平米,但相关收入超过5亿元。而华润置地的财报显示,去年其投资物业资产账面总值为219.53亿港元,投入运营的商业面积超过115万平米,但年内包括酒店经营在内的投资物业营业额达到17.77亿港元。其中在深圳落地已有6年的32万平米的华润中心,包括万象城、写字楼、酒店、停车场在内,营业额合计7.6亿港元。

　　从目前内地商业地产的现状来看,一线城市的优质物业投资回报率仅为6-8%,低于香港8-9%的水平,内地目前商业地产回报率较低。上述地产人士表示,相比较来说,二三线城市区域型、社区型商业投资少、投资回报较一线城市高,通过快速模块化复制,可分摊一部分成本。

    模块复制产生规模化效应

　　作为新加坡最大的购物中心开发商,凯德旗下产品系列也正在两轮并驱,一方面在一二线城市扩张,另一方面向三四线城市渗透。据凯德商用总裁林明志的说法,第一他们继续以来福士广场的品牌打造城市地标式商业地产项目；二是启动社区型购物中心的模式化复制。林明志认为,标准化的店铺设计可以缩短设计周期、降低装修成本,同时还便于布置陈列；其次,在已进入城市或周边区域深入投资、扩大网店,租户能够一次性合作若干店铺,可降低沟通成本,并大大加快开店节奏。

　　“万达很多项目的规划、店铺采购都利用既定模式,这给其统一采购、建造、模块式的复制提供了条件。”一位地产商向记者透露,据他了解,除个别城市其持有的物业比例达到40%外,其余基本在25%-30%左右。利用出售物业和租金收入,万达实现了自身的快速铺网。

　　“商业地产发展初期明显的象征之一,是投资者过渡追求体量,追求单项最大面积。”郭增利表示,购物中心要根据消费受众定位,而区域的小型、中小型购物中心将是未来的绝大多数。