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    社区商铺升级为区域配套；城市综合体风生水起；写字楼销售不再用“住宅”作噱头……伴随城市的扩张与经济发展，种种迹象表明，贵阳商业地产告别“配角”身份。

　　社区商业项目：从楼盘配套升级为区域配套

　　建筑风格统一的住宅底商井然有序地排列于道路两旁，大型酒店、商场、写字楼居于其中。夜幕降临之时，彩灯升起，五光十色……如今，这样的街景并非只能在传统老城区可以看到，在位于金阳新区的世纪城，其规划的商业项目虽说“隶属”于这一超极大盘，但其规划与规模已远远超出了传统社区商铺的范畴，成为金阳新区的一道商业风景。

　　而随着近年来贵阳城市的扩张，综合性大盘、超极大盘不断出现，类似的商业风景同样也在其它以住宅为主的大规模综合楼盘开发中延续，并成为社区商业项目的发展趋势之一。

　　在金阳，早期如2005年前后金龙国际花园、金元国际新城等楼盘社区商铺，其商业街的定位，就已表明其拥有一定规模；近期的世纪城街铺项目，以及中铁逸都国际、金阳会展中心等大盘，也规划有较大体量的商业项目。

　　在乌当区，保利温泉新城的温泉大道其商业形态涵盖了中高档餐饮、零售超市、五星级酒店、温泉中心等；近期开工的春天大道，也有数万平方米体量的商铺、酒店。

　　在两城区，山水黔城统一规划的社区商铺甚而吸引了诸如大海螺一类的高档餐饮入场；方源广场、保利云山国际等以住宅为主的新盘，其中的商业项目，也并非仅为社区配套。

据了解，与一两千平方米的传统社区底商相比，近年来，两城区内20万平方米以上的楼盘，其它区域内50万平方米以上的大盘，在商业规模上，多则超过10万平方米，少则也有1-3万平方米的体量。其规划的商业形态，也更趋多样化，有的甚而可以与纯商业地产项目相媲美。

　　对此，业内人士普遍认为，相对于商业成熟的中心区而言，郊区和新区的商业发展尚有一定差距，新区虽然有较为科学合理的商业规划，但尚未成熟。几大郊区板块的商业业态，则普遍存在层次较低，布局不合理的现象，由此促使近年来我市出现的一批建筑面积超过50万平方米的大盘，在规划时不仅承载了解决社区内部商业配套的“本职工作”，同时也要考虑满足某一区域的商业需求。自觉或不自觉地担当起部分城市运营者的角色。

　　广州中地行驻贵阳分支机构的一位负责人说，当前在贵阳出现的大盘，与早期住宅项目相比，更具有开放性，同时，对品质的要求也更高，这使得其内部规划的商铺及其它商业项目，也要有与住宅相应的品质要求，加上其规模优势。使得社区商铺的影响力会辐射到项目周边，甚至对一个区域的商业发展，起到带动提升作用。

　　写字楼：不再借住宅的“招牌”搞促销

　　2008年，我市写字楼市场遭遇了一场寒冬。面临“卖不走”的窘境，一些写字楼项目开始“改头换面”，“变身”小户型公寓，纯写字楼遭遇有史以来最严峻的一次考验。而随着2009年全国楼市回暖，沉寂一年之久的写字楼市场也开始出现稳步回升的迹象。纯写字楼成为2009年我市写字楼市场上的主导力量，写字楼销售已无需再用“公寓”作噱头。

　　回顾整个2009年的贵阳写字楼市场，在经历了上半年的低迷期后触底反弹，特别是自2009年下半年以来，据记者粗略统计，以两城区、金阳新区为代表的写字楼市场，平均月销售数量超过百套，而在2008年前，我市写字楼的月销量仅在30套左右。

　　根据2009年我市写字楼销售龙虎榜排名情况来看，绿地联盛国际以885套成绩，成为2009年我市写字楼销售冠军；贵阳世纪城则以617套的销售成绩摘取亚军桂冠。排名第三的则是位于两城区的振华凯都大厦。在写字楼销售龙虎榜榜单上记者发现，2009年上榜的17个写字楼项目中，纯写字楼比例占到75％，变身“公寓”的写字楼项目仅占到25％。而在2008年我市写字楼销售统计中，变身“公寓”的写字楼项目就占到五成以上，可见变身“公寓”的写字楼已成为当时市场的主流。2009年，这一趋势则得到大大改善，纯写字楼再次成为写字楼市场上的主导力量。

　　而且记者还注意到，2009年仍以“公寓”为噱头进行销售的写字楼项目，大多都是早在2008年就已经开始销售的老盘。像万象国际、摩卡空间等项目，均是写字楼立项，而以“公寓”的方式在主推销售。而在今年新开盘的写字楼项目，如振华凯都大厦、贵州物资综合楼、绿地联盛国际、麒龙中央商务大厦等众多写字楼项目则都是以纯写字楼形象亮相，不再“借用”住宅的“身份”。

　　业内人士分析认为，从2009年下半年开始，由于受到通胀预期影响，写字楼投资型买家开始呈上升趋势。特别是老城区和金阳新区“双中心”的出现，为筑城写字楼带来了前所未有的新机遇。2009年上半年，世纪金源和绿地两家企业在金阳新区推出的两个写字楼项目均在短期内取得了良好的销售业绩，大中型企业的入驻、投资者的追捧使得金阳新区写字楼异军突起，世纪金源的写字楼更是短时间内就基本售罄。与此同时，下半年位于两城区内的贵州物资综合楼以及振华凯都大厦的推出也带动了2009年新一轮的写字楼投资热。像去年8月份才将开盘的振华凯都大厦，短短几个月的时间就已经全部售罄。而贵州物资综合楼网上备案登记数据显示，目前该项目可售套数也仅剩40余套。
 
　　作为投资性更为明确的产品，从2009年下半年开始，市场上对写字楼投资认同度已逐渐增强，纯写字楼项目已开始获得市场更广泛层面的认可，写字楼市场已彻底告别以“住宅公寓”为噱头时代。

　　城市综合体：商业地产“航母”争霸新老商圈

　　2009年，无疑是城市综合体异军突起的一年。随着位于中心区、金阳新区的多个城市综合体项目开盘或开工，这一商业地产的“航母”，正从昔日的规划蓝图变成实实在在建筑实体，展现在人们面前。

　　2009年12月1日，南明河畔、冠洲桥旁，贵阳保利国际广场工程项目举行隆重奠基仪式。当保利贵州置业集团董事长韩清涛致辞并宣布项目正式开工时，对于了解或熟知该项目的到场人士而言，也许应该为项目的“落地”而感到高兴。因为早在2006年，保利贵州置业集团拿下该项目地块之后不久，就曾对外宣布，将把贵阳保利国际广场打造成为一个集文化、餐饮、购物、娱乐、休闲、办公及商住为一体的大型城市综合体。这对当时的贵阳老百姓而言，尚属一个“新概念”。

　　然而时至今日，贵阳的老百姓对城市综合体不再陌生。在中心区，2008年，位于火车站附近的鸿通城开盘，2009年，该项目初步建成并进入招商阶段。据称，该项目已有鸿通豪廷大酒店、速8经济型连锁酒店及多家国内外知名商业品牌签约入驻。位于大营坡的中大国际广场也在2009年9月发出消息，该项目自投入开发后，工程进展顺利，并已与沃尔玛购物广场及万达院线签约，预计于今年中旬开盘。而在金阳新区，绿地联盛国际则在2009年卖得热火朝天……

　　据了解，从产品形式讲，时下国内出现的城市综合体，一般涵盖有酒店、写字楼、商铺、公寓和住宅五种物业类型，从体量上看，能够包括大量业态的商业地产，其建筑面积往往在数十万平方米以上，因而有商业地产“航母”之称。以我市目前在售在建的城市综合体为例，其体量均在20-35万平方米之间，而此前我市出现的商业地产项目，如商铺、步行街、专业市场一类，建筑面积在十万平方米以上的已属凤毛麟角。

　　采访发现，在贵阳城市化扩张的背景下，城市综合体所具有的规模优势和商业整合优势，使之不仅作为城市地标性的建筑，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济及文化的增长极，而被地方政府所重视和支持。在保利国际广场开工、中大国际广场亮相、鸿通购物城签约等仪式上。项目所在地区领导及相关部门负责人都对城市综合体给予了较高的评价与希望，认为城市综合体的出现“将对提升贵阳的城市化建设水平贡献出重要力量”。

　　据记者粗略统计，仅以上四个城市综合体项目，其总建筑面积就达90万平方米。除此外，据采访了解，中铁置业、世纪金源、黔贵房开、银开房开等省内外知名地产开发企业，也对在项目内开发城市综合体表现出浓厚的兴趣。由此意味着在今后三到五年时间内，我市城市综合体的总开发规模可能在150万平方米左右。

　　尽管开发量的加大意味着竞争会更为激烈，但我市持有该项目的开发商对其未来发展仍充满信心，他们在接受采访时均认为，贵阳经济的发展决定了其未来城市消费将摆脱传统商业“小、散、乱”的格局，这也是城市综合体产生的重要因素。

　　以中大国际广场为例，其所在地大营坡近年来成为我市重要的人口聚居地之一，而其周边除少数几家有点档次的餐饮、酒店外，其它诸如零售、娱乐、影视、休闲消费尚处于中低层面。该项目有关负责人说。“城北（大营坡）周边的住宅品质已经升级，并聚集了大量中高端固定消费人群，但商业配套远未跟上，这就是中大国际广场作为城市综合体的优势所在。”

　　同样，从其它城市综合体所处的位置看，均处于中心区和金阳新区两大区域，它们或依附于传统商圈，进而带动老商圈升级，或处于我市未来的商业规划布局的核心之地，其位置优势较为突出。

　　“除了地理优势、规模优势，更重要的是开发企业的运营能力”保利贵州集团的一位负责人认为，作为商业地产的一大发展趋势，城市综合体能否取得成功，需要整合各类优势商业资源，在为商家提供全面服务的同时，也要有较强的综合管理能力，可以预见的是，在今后几年内，城市综合体能否取得成功，将直接考验开发商的实力。