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　　发布机构：全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会(CCREC)

　　参与本次研讨的专家有：

　　岳颂东：国务院发展研究中心副局长、研究员

　　荀培路：中国城市商业网点建设联合会会长

　　万文英：中国商业联合会副会长，燕莎友谊商城原任总经理

　　郭增利：中国购物中心产业资讯中心主任，亚洲购物中心协会轮值主席

　　许有为：国际购物中心协会(ICSC)中国区首席代表

　　李亚光:中国烹饪协会副秘书长

　　周 榕：清华大学建筑学院副教授，中国清华美国MIT城市研究中心主任

　　高 栋：上海三益(三益中国)建筑设计有限公司院长

　　三宅设生:日本商业地产规划设计专家

　　周 芊：中信证券房地产金融高级副总裁

　　SOPHY：澳洲鸿憬投资集团首席投资官、中澳房地产金融协会秘书长

　　王 杰：龙德置地有限公司总经理

　　禹 来：中信房地产股份有限公司副总裁兼资产经营部总经理

　　李予恺：锦江之星北方区总经理

　　印 钢：上海龙影投资咨询服务有限公司总裁

　　对他们的大力支持表示感谢！

　　前 言

　　2008年，太不平凡，也太多磨难。

　　2008年，中国商业地产经历了自己的春夏秋冬。无论是地震雪灾，还是奥运的成功举办，无论是国际金融海啸，还是中国宏观经济调控，房地产领域中的“狼来了”终于变成了现实，整个行业的投资者、消费者的心理预期都受到很大的震荡和挫折。

　　我们即将走进岁末，在岁末年初之际，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会邀请了行业近20位不同领域的专家学者与专业人士，对2008年商业地产相关政策、各领域一年的发展进行了研讨、总结和梳理、对2009年商业地产的发展大势有一个预测，供业界参考！

　　综 述

　　2008年由美国次贷危机引发的全球性金融危机，有的专家学者称为金融瘟疫，但目前对我国经济的发展会影响到一个什么样的程度还不太绝对明朗成为众多经济学家和专家的共识。然而，对于目前由美国次贷危机引起的世界性金融危机，目前把它说得太厉害了，好像我们到了崩溃边缘，其实不是这样的。但我们又不能低估，要有一定的思想准备和防范措施。

　　商业地产对中国国民经济的发展能够起到拉动的作用，而且能使国民经济持续向前发展已经显现。商业地产也是国民经济发展的重要增长点。一个国家经济的发展需要“三匹马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块就是商业地产，扩大内需也要靠商业地产。

　　目前中国的高端商业地产、中端商业地产、低端商业地产在每一个地区分布仍然不均匀。在2008年宏观经济出现比较大的回落的情况下，出现大的动荡或者不可知的因素依然存在，但在各种变量比较复杂的情况之下，商业地产受到的冲击还是比较小的行业。

　　商业地产

　　总结

　　开发

　　上半年：

　　随着中国对外资零售限制的取消，国际零售商得以有机会进入中国这个世界上最大的消费潜力国。一方面，大量的零售商进入中国市场，推动了我国商业地产的发展，另一方面，大量的商业地产项目正在兴建之中，呈现出供求两旺的现象。

　　随着住宅市场的饱和与走低，更多有实力的开发商进入商业地产领域，出现了一大批优质商业项目，行业的总体水平在2008年有明显的提高，不仅是开发商和投资者开始成熟，整个产业链的成熟度也在相应提高。

　　主要大中城市商业地产的供应关系无明显大起大落，市场价格相对平稳，但随着进入年中，供应量和空置率开始互相的不断提升。

　　商业地产开发多元化趋势在2008年得到体现，除了传统的大的房地产开发商以外，商业经营者成为市场的绝对新军，别的领域进入商业地产开发也成为2008年商业地产的一大特点。

　　诸多开发商和商业企业上市前的拼命跑马占地和上市后的财大气粗的建地，都对商业地产的招商和开发起到了巨大的推动作用。

　　大城市人口向郊区扩散的现象开始成型，新的居住区的形成并产生新的消费需求，为郊区商业地产的开发提供了基本条件，开始出现比较看好的区域性商业中心。

　　老城区的商业升级换代和商业地产开发热点逐步向郊区化发展成为2008年许多大城市的重要特征。

　　下半年：

　　中国商业地产投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，各地发展的不均衡的差距开始拉大。

　　随着世界性经济危机的影响，中国也没能避免。世界主要投资中国的投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现，另外，特别是中国部分媒体过大过快的夸张世界性经济危机对中国的危险性和危害性，国内投资机构和商业地产开发商也放缓了投资与开发的步伐，整个商业地产的投资在局部地区出现了停滞的状态。

　　受住宅市场从2007年年中开始出现的低迷的影响，直接导致商业地产2008年下半年的开发商直接面临着资金的缺乏，同时，做商业地产的开发商一般都是从住宅转做商业地产,甚至拿做住宅赚的钱来推动商业地产的发展,由于住宅市场的急剧萎缩,直接导致了商业地产项目进一步的投资，并且影响的面还相当大。

　　中国商业地产主要通过销售或租赁的方式回笼资金,在2008年下半年的股票、基金等金融市场不稳定的情况下,资金大幅缩水，也是直接影响商业地产投资萎缩的重要因素之一。

　　随着世界性经济危机的影响，消费者的购物尤其是与房地产相关的建材、家电和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩乐”的消费也开始下滑,导致众多商家开店的热情和速度降低，有的大型连锁商家甚至停止了扩展，影响了商业地产的招商，延缓了商业地产的开发和运营。

　　小结：

　　2008年整个一年，中国的商业地产在发展的过程中始终饱受资本缺乏、零售资源稀缺、规划上的缺陷、粗放的运营管理等客观因素的困扰。

　　国内一些大城市的商业多中心的格局开始初步形成，商圈由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺的期待局面。

　　经过前两年的开发与运营，很多城市副中心和区域商业中心的地位在2008年开始越来越巩固，这些地方形成了城市副中心和区域商业中心，并拉动了所在地商业以及商业地产的发展，但速度也有放缓的趋势。

　　在国内二、三线城市的商业地产发展水平相对落后的局面在2008年开始有所提升，尤其是内地的城市，包括一些省会城市，商业发展水平相对比较落后的局面在2008年也开始转型；商业模式比较简单，业态比较传统，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产在2008年也有所改善。

　　缺乏创新的商业概念和差异化的业态、整体资金实力不强和中长期资金品种几乎空白、系统和长期运营能力偏弱、专业细分化和跨界人才的匮乏和流动性加快，包括以销售商铺为主的模式依然占主导地位，仍然是2008年中国商业地产发展的问题。

　　在销售难的前提下，很多开发商开发的商业地产项目开始被动持有，但由于缺乏开发与运营管理的经验，增加了持有的难度，也延缓了招商和开业的进度。

　　销售、招商、融资三难仍然是困扰商业地产整体水平提高和持续健康发展的的瓶颈。当然也出现了一些商业地产项目整体销售和合作开发的多样化方式，一些主动持有并运营成功的案例和专业的商业地产开发商也正在可喜的涌现，但短期内还无法成为主流。

　　销租

　　商业地产租售价格上半年在中国主要大中城市无明显大起大落，市场租售价格相对平稳，但下半年开始出现下降的趋势，有的城市的商业地产项目基本上无法启动，不能按时开工和开业的项目开始明显增多。

　　招商

　　受大势的影响，整体商业零售市场的竞争空前激烈，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难，“招商难”成为商业地产项目招商的共性。

　　商业地产行业的竞争更多的从开发转向招商竞争，单纯依靠炒作概念的商业地产项目出现较大的招商压力，真正招商成功者甚少，直接导致开业的推迟或者根本无法开业。

　　趋势

　　2009年将是一个机遇与挑战并存的年代。全球经济低迷影响中国商业地产增长有限，投融资与并购压力仍然不减。

　　2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出；即使是一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，也会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

　　另一方面国家出台的一系列政策积极扩大内需，相对的会拉动商业服务业的发展，并为商业地产的发展提供了基础。

　　随着很多大的房地产开发公司的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。

　　随着国家扩大内需政策的实施，通过城市基础工程的建设和新区的发展，商业的需求也会增加，商业拓展会出现多中心和差异化的局面。

　　受到城市化进程加快因素的驱动，中国二、三线城市的规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模会进入一个放量扩展的阶段，层次化、多元化的消费需求也将直接推进商业地产的发展。

　　城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。

　　城市化改变了城市扩张的布局，城市群的发展将极大的推动二、三线城市的发展和消费升级，比如说珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群等等，这些城市群都是近些年形成并壮大的，一些城市和二线城市轨道交通的开通和增加以及城市之间通过高速公路的连接也将刺激国内消费的升级，相对的助推商业地产的发展。

　　随着中国中产阶级的兴起，引发消费者结构的变化，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。业态类别会更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。

　　根据中国很多城市目前的发展现状和未来的发展潜力，确定了许多的区域商业中心和区域商业副中心。这些规划中的或者已在建设发展的区域商业，会逐步向“多心多点”的格局转变，区域化消费将成为主流，无疑将是2009年中国城市走向多商圈的标志，必定拉动商业地产的发展。

　　在商业地产发展初期，开发商之间的竞争主要是营销和招商。2009年行业的竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌。

　　受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

　　受商家开店拓展速度的减缓，对商业地产的选址会更加有针对性，必然会实行选址优化策略，也将导致商业地产优质物业之间的激烈竞争。

　　房地产金融

　　总结

　　2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。

　　上半年楼市疯狂的最后一冲以及与大陆房企、香港、新加坡，甚至美国、英国和德国等国家的缤纷上市成为中国房地产的饕餮大宴，各种金融创新的呼声和实验也风起云涌。但是，随着下半年国家宏观调控量变到质变的显效，包括各种天灾人祸的消极气氛的蔓延，特别是美国金融海啸的从天而降以及中国媒体的渲染放大，以地产领袖王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)首先唱衰中国楼市，万科率先降价驯熟弥漫全国，中国房地产业开始进入迷茫期。

　　商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑雪上加霜！但依然有像美国黑石基金等中长期的资金和国内战略性的专业投资机构等，如万达逆市而动，一是看好中国的资产市场和资产价格，二是借既“趁火打劫”，以更低的价格收购相对优质的商用物业和核心土地资源。

　　趋势

　　以商务部等部委力促的开放RETIS通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应，而全国工商联房地产商会及商业不动产专委会等相关协会组织的大力推动，民间机构和资金的跃跃欲试，特别是相关法律和税收制度的完善和准备，虽然国际金融大势不好，但中国实体经济的相对稳定、金融创新的严重滞后和资金的流动性过剩也为中国，特别是商业地产的金融突破提供了扎实的基础。

　　我们有理由相信也期待以REITS为象征的金融创新的2009年将会破冰，而中国银行以资产抵押为本体的机制和不符合商业地产开发和运营特点的短期融资的理念和模式与国际化的尽快和真正意义上的接轨将是中国商业地产健康持续发展的根本出路。

　　零售业

　　总结

　　一、商业网点

　　市级商业中心：2008年市级商业中心取得的成绩不容置疑，在一线城市依然出现开发过度，体量过大，在透支中存在冰火两重天的现象；在二、三线城市的商业网点处于结构升级中，现在可开发用地也不多。2008年消费结构继续升级，上海外滩和南京路、北京王府井都处于置换上档次的层面，称谓“腾笼换鸟”。2008年市级商业中心高档商品结构升级明显，国外一线品牌进驻主要商业街区为首选，国内品牌和老字号开始无奈退出。

　　区级商业中心：2008年区级商业中心的建设则比较差，开始被边缘化了。实际上，区级商业中心建设的好坏，和社区商业一样，同样关系到老百姓的生活质量，直接影响整个城市的宜居程度。在当前的形势下，有变现置换的趋势。区域型购物中心是区级商业中心和社区商业比较理想的商业配套，是比较好的购物场所。因此，“区域型购物中心”的发展时期2008年已经来临。

　　社区商业：社区商业关系到“便民、利民、为民”，方便和提升老百姓生活质量，商务部视为民生大问题，抓的很紧，各地商务主管部门抓的也很紧，作为政府为民办实事工程，因此发展很快，但由于前几年的一些特殊原因，加上早期在开发住宅时，开发商的规划存在漏洞，造成欠的帐太多，2008年还账速度虽然加快，欠的帐短期内还是没还清。社区商业目标人群是当地人，满足基本生活用品(柴米油盐酱醋茶)与饮食服务消费，2008年市场还是大，比较稳定，增幅没有大起大落，收益固定。

　　专业市场和特色街：2008年依托和间接依托产业集群的专业市场和特色街经营都比较好，如义乌小商品城，杭州丝绸城，上海七浦路服装批发市场，北京马连道茶叶一条街等。专业市场和特色商业街对地方经济的发展、就业、税收、方便购物等方面在2008年得到了很好的体现。但类似二级批发的专业市场开始弱化，创意商业地产开始异军突起。

　　二、购物中心

　　(1)国际购物中心

　　根据国际购物中心的调查，零售市场在越南、印度、俄罗斯、中国、巴西等新兴国家非常具有发展潜力。说明在未来一年或几年之内国际金融机构对这些国家的投资关注程度会进一步加强。这其中包括的因素不仅是经济发展速度和投资空间，也包括政治形势的稳定和政府采取的政策。

　　越南零售市场的大门已经向全球的零售商们打开，并出台了在2010年之前鼓励大规模建设批发和零售等商业地产的政策，极大地吸引了国际投资公司的注意力； 2008年，印度的零售总额预计会达到5110亿美元，使得这个市场更具吸引力；俄罗斯的经济发展主要经济来源还是依靠原油和天然气，据统计，俄罗斯人60%的收入都消费在零售上，使得这个国家的零售市场具有非常大的潜力，现在消费趋势已扩展到了二、三线城市。

　　中国零售市场目前大部分由大的连锁经营企业，比如沃尔玛、家乐福等所控制，而且主要集中在一线和沿海城市。依然存在零售品牌资源不足和部分开发商前期比较盲目地开发大型购物中心造成的。

　　(2)国内购物中心

　　2008年新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，随着以美式MALL为代表的大型综合购物中心落户中国等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。

　　随着2008年下半年全球经济危机的影响，国内购物中心开发方面其数量增长趋缓，存量消化和项目调整成为重头。随着整体数量的继续稳步上升，新增项目增长幅度可能趋缓。购物中心的功能和地位开始加强，从商业设施向公用设施转变，出现购物场所、休闲场所、文化场所、生活场所等。另外，产权结构开始转换，项目收购、项目重组和股权合作加剧，产品形式开始转换，出现形态转化、类型转化和定位转化。操作模式也开始出现转换，住宅和商业的开发流程有所调整，分期开业的项目进一步增加，主力商家整体租赁形式升温，联合开发模式比例有望加大。

　　购物中心的获利模式面临考验，并且缺乏有效应对手段。经营收益长期性与开发资金不足的突出矛盾依然存在。出售商铺、持有物业、上市等三种投资获利模式同时受到考验。

　　零售商拓展意愿犹存，但开店节奏放缓，购物中心存量项目与新增项目在招商方面开始出现搏弈。零售商主要表现为观望，拓展意愿虽然存在，但策略性的观望将占据上风，其次，部分项目未能按时投入使用，零售商开店计划受到影响，由于原有部分项目存在缺陷，影响到与零售商的有效合作，原有部分项目将陷入困境。

　　购物中心的经营业绩受到阶段性消费信心的下降影响。成熟的购物中心，受消费信心下挫影响，租户调整的难度增加；待开业购物中心，准租户履约能力下降，开业压力加大；尚在招商的购物中心，招商环境和条件发生变化，招商期延长；规划良好、具备运营能力的购物中心依然具有很强的市场吸引力。

　　三、主力店

　　(1)百货业

　　2008年大城市的百货业发展略有饱和，但二、三线城市的发展存在不均衡的现状。现在的百货店雷同现象非常严重，趋同化是正常的，趋同化也是发展。趋同化就可以从低级竞争走向高级竞争，从特色竞争走向个性竞争，就会出现个性化，百货公司购物中心化的局面开始出现。

　　(2)超市(大卖场)

　　作为对商业零售影响巨大的民生性综合超市(俗成“大卖场”)在大中城市已被外资占据绝对垄断地位，但在二、三线城市，特别是新区、区域和社区商业中心，本土化的中型超市和小型超市开始呈现蓬勃的活力，极大地满足和丰富了人们的日常生活。而一、二线城市的高端商业中心则出现主题化和特色化的类型超市，如进口商品超市和生鲜、化妆品和书店等主题超市。

　　(3)次主力店(区)

　　随着购物中心和大型MALL的遍地开花，几乎每个级别的城市都在建和开业大型的商业中心，由于国内外知名主力店资源的有限，尤其是主力店的租金杀手效应，越来越多的购物中心开始拒绝主力店的进驻，而更多采用国际通行的次主力店、主力区和买手店等大型单店和集成店的方式凝聚人气和提高竞争力、租金水平与平效性，如必胜客、俏江南、运动100、纸老虎甚至一些儿童体验中心和教育服务机构等餐饮休闲和新型业态业种大有成为与主力店平分秋色的势头。

　　(4)院线

　　曾经给无数中国人带来美好回忆的电影院如今已成为与百货和大型超市并行的主力店业态，并登堂入室成为购物中心中最凝聚人气和最有效拉动关联消费和同向人群的业种，并得到迅猛的发展，几乎每个大型的商业中心都要引入电影院，并成为新一轮经济危机下零售业中唯一和大众餐饮没有下降的业种。更有趣是有统计表明美国的历次经济危机中电影都成为广大市民最物美价廉的排泄郁闷和寻求快乐的方式。

　　(5)经济型酒店

　　受美国“次贷危机”的影响，经济型酒店的国际融资发生困难，受国内经济的影响，经济型酒店的运营成本有所增加，受物业租金成本的上涨，经济型酒店的利润有所下降，局部城市经济型酒店的竞争有所表现，出租率和平均房价开始有所下降，股市等百姓投资渠道的减少和获利能力的下降也开始导致经济型酒店有所下降。

　　中国经济前半年依然持续、健康和高速发展，GDP还是保持一定比例的增长，2008年中国经济型酒店的绝对数量还是非常的小，但中国的出游人数在增长，入境的人数也同样在增长，老百姓的收入和可自由支配的时间在增加，这一切导致经济型酒店呈上升趋势。

　　四、餐饮业

　　餐饮业在商业地产中的份额越来越重要，引起了商业地产商的更多关注，特别是在开发招商阶段就非常关注与餐饮业建立联系，也给更多餐饮品牌提供了很多发展商机。全国人均餐饮消费2007年以前始终没有超过1000元，2008年以来达到了1158元。

　　2008年第四季度以后，发生了全球性的金融危机导致经济萧条，在美国，对餐饮业冲击很大，但中国的餐饮业并没有受到什么大的影响，洋快餐仍然很红火，而且价格也坚挺。2008年上半年报道餐饮企业会联合起来进行涨价，但基本上没有出现，都是企业自主调整价格。

　　2008年的中国餐饮业继续稳步发展和持续发展，目前来说还是比较乐观的。因为餐饮业有高端、中端、低端，高端餐饮可能会受到一些影响，特别是一些商务餐饮和政府宴请活动的餐饮。大众化餐饮出现发展好的势头。

　　餐饮业在提升自我品牌、规模化发展、连锁化发展方面步伐越来越快。品牌扩张速度很冷静，也很稳健的，不再单纯追求数量，而是追求质量效益。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己经营，靠自己的管理团队来发展品牌。餐饮业发展存在需要资本支持的现状以求不断取得扩张，并引起了海外投资者的关注。大众化餐饮越来越引起了国家重视，引起了社会关注。

　　趋势

　　一、商业网点

　　2009年市区级商业中心市场空间依然很大，前景好。在我国城市发展中，不少城市出现了卫星城和新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)，楼盘的成片开发而形成的大型社区，加上小城镇的建设，这些都需要商业设施配套，这就带来了两个问题：一是如何进行商业配套，二是具备了区域商业中心的人口支撑，而没有区域商业中心商业设施支撑。

　　市区级商业中心一是能聚合城市资源，有较完善的公共设施的配套；二是产业链的完整性和互动效应；三是土地资源的不可再生性；四是商务物业的经营可持续性。因此，在商业不动产中，市级区级商业中心上的物业是升值潜力最大的物业，是最好的投资市场，是抗跌性最强的投资产品之一，是财富最安全的生存方式，也就是说，在城市发展和经济增长时，具有的高增值性；在经济下滑时，具有高抗跌能力和保值性特质，并具有较好的变现性，有这些好处，理所当然吸引了众多投资者的眼球。

　　社区商业发展相对落后，但它的市场和潜力就越大，它的发展空间同样就越大。面对金融危机，现在中央提出一要扩大内需，这是明2009年经济工作的重点，“便民消费进社区，便利服务进家庭”；二是国家出钱9000亿，大力发展保障性住房,这都要商业网点配套，可见是利好，“商业地产的发展机遇”历史地落到社区商业发展上。

　　二、购物中心

　　(1)国际购物中心

　　政局的稳定将会导致2009年中国零售市场依然会迅速发展，尤其是40岁左右的消费者对品牌的认知程度和消费能力会进一步提高，巨大的人口数量和消费市场会使注意中国市场的投资商感到乐观。面对目前的经济危机，很多国际投资机构依然看好中国市场，并开始关注中国二、三线城市，在这些城市规划适合当地的区域性购物中心，潜力巨大。

　　(2)国内购物中心

　　购物中心对于零售商的渠道地位和经营价值会得到提升，并将拓宽、改善甚至改变连锁企业的经营渠道；不同业种、业态之间的相互拉动，使购物中心更加具有生命力；服务于区域性消费的购物中心会更加具有发展活力；奢侈品和高档购物中心继续保持吸引力，但开发难度和招商难度依然会存在。

　　购物中心的产品种类在这些城市还是比较单一的，产品种类还有大的发展空间，完全可以发展一些社区邻里中心，还有地区商业中心等。原来的城市商业中心区域存在旧的商业改造升级的机会，同时有新的城市商业中心更始方兴未艾兴。像成都的南部新区，重庆的北部新区，还有合肥的湖滨新区，郑州的郑东新区，还有南昌、长沙等都有这样的一些城市中心在逐渐的兴起，行政中心都已经迁了过去。城市的二元化(郊区化和中心化或称旧城改造与新区兴建)正主导着中国的城市(镇)化进程和商业地产发展的规模和节奏。

　　三、主力店

　　(1)百货业

　　中国二、三线城市的百货业将有很好的发展时机。随着人们生活水平的提高，对品牌的意识、对自己消费的意识都在提高，反过来讲对商场的要求也提高了，所以百货业的发展亟待进一步扩大，而且提升整体品牌。目前国际国内一线品牌、国际知名品牌和国内知名品牌开始进入二、三线城市，现在远远不够，中国的名牌和区域的民族品牌将有很大的发展空间，。

　　(2)超市、大卖场

　　一些二、三线城市由于地方招商引资的强势需求和开发商资金实力不足的影响，包括一些新兴商圈拉动市场和消费的欲望，国际品牌超市可能会趁虚而入加快布点的速度。但在一线城市和一些中心型的商业物业将会遇到比较强烈的抵制。而一些国内的连锁超市和区域品牌超市，如果能降低条件，采取与商业地产开发商共生共荣的经营策略可能机会多多。而城镇化和社会主义新农村的建设包括经济适用房、保障房和廉租房的建设，也会给一些新兴的社区超市到来广泛的机会。

　　(3)次主力店(区)

　　将成为未来一、二线城市中心型和特色型购物中心的主流业种，将会成为一、二线城市区域购物中心和二、三线城市都心型购物中心与主力店平分秋色的业种，将会成为二、三线城市区域购物中心的辅助业种。而一些近年来以专业店如国美电器等为主题模式的品牌专业店将会以旗舰店和专业店的独立形式重新回归百货店、购物中心和商业街。

　　(4)院线

　　院线的购物中心化和混搭化(与文化娱乐、餐饮休闲和电影衍生产品如发布会、专业报刊书籍和偶像产品等业种的互补和搭配)将成为主流。

　　(5)经济型酒店

　　2009年经济型酒店因为克服成本上升而带来的利润会有所下降，中国经济受世界经济的影响，2009年酒店经营压力可能将更大。

　　消费者开始对品牌经济型酒店的关注度会越来越高，不再片面追求经济型酒店的表面概念和物美价廉，更关注顾客自己核心需求是否被满足，对酒店的综合质量要求越来越挑剔，也将选择能够为他们提供更人性化的、更安全、更健康、高质量的酒店产品。

　　投资者对经济型酒店的投资兴趣在降低，就像一场美梦将被惊醒，对专业的酒店管理和中长期的投资开始发生兴趣，并开始有所行动。

　　由于成本的推高，有一批小型的连锁酒店或经营管理不善的酒店将被淘汰出局，房地产商的房产销售发生困难，转投经济型酒店概率增加，对于想拥有酒店物业的连锁公司将是一次机会，对于有专业管理和经营经验的连锁酒店公司将是一个提升顾客忠诚度的机会。

　　经济型酒店的发展将朝着专业的、高品质的、节约型的方向发展，品牌将是优秀经济型酒店的追求的主要发展动力，它代表着产品、质量和服务，经济型酒店需要扩大销售渠道，从杂乱无章的渠道中找出有信誉、双赢的、消费者满意的渠道合作伙伴。

　　四、餐饮业

　　2008年9月财政部、商务部对加快厨房建设，推进早餐工程拿出资金支持，在全国城市选择一批重点项目支持，加重大众化餐饮也是重要组成部分。餐饮业发展势头应该是根据国计民生需要，根据老百姓内需也会加快发展步伐。

　　餐饮业未来会继续与商业地产更好的合作，会出现一些合作平台和机会，为餐饮企业进入更多商圈、购物中心牵线搭桥，真正跟着购物中心走的这种趋势会越来越明显并正在成为并必将成为购物中心的主体业态而且比例不断提高有的已超过50%。

　　后 记

　　商业地产是商业与地产联姻的产物，也是与金融嫁接的桥梁。随着商业地产发展和培育越来越水乳交融，无论是商业地产的业态布局、规划设计还是营销都千姿百态，2009年会越来越细分化。而且针对商业地产特点的银行信贷品种和REITS等本土金融创新的产品在专家的多年呼吁、相关部门的大力推动和民间实验的基础上包括海外成熟经验和教训的洗礼下将有重大的突破！2008年国家提出建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息，最近三年之内建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。2009年低端商业地产会有一个比较大的看好利好消息，上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。我们期待行业的第二个春天能早日来临。

　　发布机构：全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会(CCREC)