---

    为什么关注商业地产？
                  　　
    环视全球，我们看到的第一波是弱势美元和次级债危机下美国经济的衰退；其次是次级债的第二波在欧元区传染和扩散，欧洲经济体出现衰退迹象；然后我们看到是第三波以新兴市场为代表经济体（金砖四国为代表）的通胀困境，例如越南经济危机。根据美国财政部和美联储2007年联合发布的“海外持有美国证券情况的报告”，中国持有3760亿美国公司债券，次级债可能超过1000亿美元，次级债风波中国最终难以幸免。可以比较确定的是2008年中国经济增长的放缓，全年GDP增速可能低于10%。
                  　　
    2008年中国经济的两大主题：以石油为代表商品冲击带来高企的通货膨胀和中国经济增速放缓。股市连续7个月约54%的跌幅，表明熊市格局的正式确立，熊长牛短暗示短期内需要减持股票投资比例。债券市场依然以银行间债券市场为主，公司债作为试点刚刚推出，通胀高企导致加息预期不止，债券市场似乎难以摆脱下跌的局面。万众瞩目的股指期货尚未推出，大宗商品期货投资品种门槛较高、风险大的特点，让普通大众“望期兴叹”。在对比各种投资工具之后，发现楼市依然是通胀时期保值增值的有效渠道。
                  　　
    在房地产市场的细分物业市场中，住宅受限于营业税、增值税、二套房政策、限外令等调控政策的影响，楼市整体处于周期性调整阶段；二手房市场抛售压力增大，导致普通住宅市场的投资需要谨慎观察。而商业地产是住宅投资的替代性产品。“内需”拉动经济的增长模式将推动消费预期向好，经济增长、收入提高和消费升级等推动零售行业发展的驱动力依然强劲，温和通胀将推动零售业销售收入以较大幅度增长，作为消费类载体的商业物业顺理成章成为投资者有效的避风港。
                  　　
    上海市商业用房市场现状和未来发展态势
                  　　
    从2007.1-2008.6上海新增商业用房市场的数据，比较容易的看出2008年商业用房成交量同比出现一定缩减，2008年上半年商业用房累计供应量66.8万平方米，同比上涨13.7%；成交量88.1万平方米，同比下跌21.1%；供求比约为1:1.21，呈现供不应求的态势。虽然上海市房地产整体市场处于调整中，但是商业用房市场受到的冲击不大，继续保持良好的发展态势。
                  　　
    2007年上海统计局数据显示，按照常住人口计算的上海市居民的人均GDP约66367元人民币，已经达到中等发达国家水平，消费力逐渐趋同。品牌消费早已成为社会主流，主要发展的零售业态有一站式购物的购物中心模式，各种品类百货店和专卖店、及蓬勃兴起的奢侈品专卖店，高档品牌化妆品、服装以及黄金珠宝等作为奢侈品成为发展热点。
                  　　
    根据华通人全国数据，2008年上半年，从商品类别看，服装类商品消费平稳，基本保持在20%左右的增速；化妆品消费有所放缓，5月份增速为17.5%；因股市下跌“财富效应”影响，黄金珠宝类消费，5月份增速跌至29.4%；食品饮料类消费，剔除价格因素则增长平稳；日用品和洗涤用品增速有所下滑。总体上看零售业部分成为通胀的受益者。
                  　　
    2007年上海市社会消费品零售总额3847.79亿元，预计2008年社会消费品零售额增速将超过16%，这种消费增长为商业地产提供良好的外部环境。可能不同业态会出现部分冷热不均的现象，但是零售业的黄金期已经到临，意味着商业地产的投资值得关注，而商铺的选址和运营却是投资商业地产的关键。
                  　　
    为什么要重视商业地产的选址？
                  　　
    商业地产的选址，属于一项较为长期的投资，关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。一个好的商铺选址意味着成功了一半，可以让生意红红火火。商业地产的选址对未来的运营意义重大。
                  　　
    首先，商业地产的投资回收期长，不论是租赁还是购买，一旦确定下来，需要大量的资金投入。其投资具有长期性和固定性的特点，因此商业地产选址显得尤为关键。
                  　　
    其次，商业地产的选址，基本上确定了未来商铺的客流量、顾客购买力和消费结构，选址恰当占据地利优势，能够招徕顾客生意兴隆。
                  　　
    最后，商业地产选址影响经营策略和目标收益。商铺未来的收益随着选址而基本确定，当然还会受到未来运营的影响。商业地产所在区域的社会环境、地理位置、人口、交通便利程度和市政规划的因素，将影响到商业未来的收益。
                  　　
    商业地产选址的关注点和技巧
                  　　
    由于投资主体的不同，造成商业地产选址的方法和策略不同。作为企业投资行为，可能会设置专门的投资部门或将选址业务外包给专业市场调研公司，通过搜集相关的产业信息、消费者动态，进行选址前的调查与评估。
                  　　
    首先要了解商业地产周边的环境状况，然后是进行商圈调查分析和市场评估，考察人口年龄结构和人口密度、居民购买力和购买频次，同时考察同一商圈内，相同物业的竞争关系也显得十分必要。
                  　　
    仅仅对商业地产的区域环境进行考察是不够的，接下来还需要微观层面的考察与评估商业地产，其中有几个方面值得关注：
                  　　
    第一、商铺门面的地理位置考察与评估。关于商铺地理位置的考察，需要关注城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素。位置的便利性和可达性，在都市快节奏生活的今天显得尤为重要。考察客流量时，要充分评估商铺自身客流、分享客流和派生客流的结构，分析客流速度和滞留时间。商铺尽量选择在较为显眼和客流量大的地方。
                  　　
    第二、商业地产形状的考察与评估，注意规则与规则店面的选择。大部分的商铺都是规则的长方形或正方形。北欧的不少临街店铺面宽很窄，但是进深狭长，让顾客有移步换景的感觉，缩短店铺切换的时间，同时提高销售利润。但是国内更愿意选择面宽较大的店铺，橱窗可以起到宣传和吸引顾客的效果。
                  　　
    第三、商铺的走向的考察与评估。商铺的走向关系到物业的日照和通风，按照中国的传统习惯，房屋基本是坐北朝南、光照效果好，因此对于一般商铺来说，这种可能是最好的选择。
                  　　
    第四、商铺空间的考察与评估。商铺的空间主要考虑面积和高度，通常商品种类多需要选择面积大的店铺，如果只是一个小型的专卖店，则不必太大的地方，否则会显得空间过于空旷和浪费租金。在商铺的高度方面，主要考虑是否有利于空间视觉效果和陈列产品的摆放。
                  　　
    最后，需要考虑到商铺投资的利润评估。选择商铺需要充分考虑投入产出比，在投资结构中前期的基础设施设备的投资是必须要考察的，如室内装潢、空调、货架、收银机等费用，同时需要估算日常的管理费用，保证商铺投资充足的现金预算。
                  　　
    当然，在商业地产投资的选址时，除了上面所说的选址的关注点之外，还有一些经验和技巧。例如，选择靠近大公司、大企业的街道一边，关注人口增加迅速和由于新城建设而人口导入的社区型商铺，选择经营范围互补的商铺做邻居，重视商铺所在建筑物展示、销售和储藏等空间和设施是否符合自己的经营需要。选择地处商业一条街、拐角与三岔路口、铺面临街的商铺；尽量不在居民少的地段、高速路边、坡路上、死巷等位置选择商铺。在考察临街商铺时，它的选址一般有以下一些技巧：一看街道曲直，二看人流左右，三察沿街铺数，四量门前路径，五辨品牌遮挡。掌握知识，了解顾客，正确选址，良性运营，其实你离成功商业地产投资并不遥远。