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青岛商业地产:痛并快乐着
来源:2008年4月30日 招商周刊 发布时间:2008-5-5 点击数:


     自2007年年底以来,整个中国楼市都在经历重大转变,以王石为代表的“拐点论”使整个地产界陷入一片争论中。

  青岛楼市虽没有一线城市那样在价格上出现大的波动,但也是暗流涌动。尤其是住宅市场众多购房者的持币待购,使商品房成交量缩水,给开发商巨大压力。而商业地产市场,从目前各商圈总供应量看,商铺面临着巨大的市场放量,供求之间将在较短时间内扭转,而写字楼市场也因受整体经济大环境的影响,未来市场难以预测。

  如此局面下,如何抓住商业地产本身的规律,摸清青岛本地市场的特点,在适应行业和地域的基础上,进行市场创新,适应本地需求并引导其接受更现代的商业模式,成为商业地产开发商面前的首要问题。

  在青岛楼市众多商业项目中,综合体、写字楼、商铺、酒店、专业市场等典范项目该如何找准定位,发挥特色,做出品质,使之更具投资潜力?日前,青岛商业地产界的操盘者、业内人士等共同就这些问题进行了探讨。

  世邦魏理仕高级经理 张春雨

  智邦伟业策划经理 孙国栋

  合富辉煌总经理 王建军

  中联建业营销总监 李昱

  永新国际广场经理 陈永明

  国际航海俱乐部策划部经理刘淑芸

  百丽广场项目部经理 李燕

  万邦中心策划部主管 毕元斐

  开发区国贸中心销售部经理 李泽平

  宝龙集团企划经理 鲍伟

  金泽地产营销总监 张庆雷

  政建集团营销中心总经理 段延峰

  ◎一个“租”字

  合富辉煌:市场带给更多快乐的时候,也意味着痛苦迟早会来临。整个地产市场也在呼唤价值回归,而不是真正的危险来了才调整。受宏观环境的影响,不仅仅是商业地产,包括住宅也一样,去年到现在,投资性的住房或商铺,比例下降非常大。

  商业地产确实比住宅地产更赚钱。因为从土地成本、建筑成本来说没有太大的差异,但投资回报一般是同盘同项目住宅的两倍,好的地方三到五倍也很正常。现在对更多开发商而言,商业地产不需要研讨它的价值,要考虑它的定价。这样才会出现大连16万元/平方米的情况,大连跟青岛一样,地势比较起伏,造成两个地方有两个一层,两个一层都卖16万元/平方米。任何行业都不可能支撑这样巨大的租金。

  对于青岛商业地产,应该说还有一些特点值得探讨。而且很多项目已经表现出这种趋势,比如百丽广场。

  百丽广场:确实。我们里面有一些特色,现在是超五星级的百老汇影院,与之相对应的是星光大道,类似于香港的,还有全山东省最大的溜冰场。讲商业,除了讲大之外,要有独的特点。百丽广场首先位置非常独特、优越,在这个基础上,促使我们更加用心做开发并充分考虑到消费者的需求。百丽广场地上地下总建筑面积是20万平方米,但是我们只拿出一部分做销售,其他部分做招商。

  我非常赞同商铺一定要以消费者的利益为基础。如果这个地方全部卖出去,没有人管理,可能一时间发展商会迅速回笼资金,但对长期发展是不利的。

  金泽华帝:在整个商业地产运作当中,我们非常同意“租”的概念。目前我们不仅是做酒店,还要做写字楼。酒店业在青岛,有很多小的业主投资自己的酒店,他们取得了很多的收益,我说的商业业态,是娱乐业和纯商业的概念,比如说产权式酒店,可以独立经营。而目前青岛参展式酒店并没有,我们就是作为一种投资形式出现,让商业地产真正创新经营,同时也想借助单纯酒店商业模式来扩大优势。

  ◎赢在模式

  宝龙集团:宝龙公司目前在国内主要做商业地产,这可能跟国内一些企业有一些比较鲜明的区别。宝龙主要在一些一线城市的新区、二线城市的新区和旧区的交界区拿地,做一个综合的商业中心,这是总体模式。

  相对来讲,因为宝龙做的商业规模都比较大,而且有一些比较多的主力店,宝龙通过七八年的地产过程,逐步摸索,目前来讲,它在商业地产上和别的公司不一样的地方是业态是自营的,这跟万达比较接近。作为商业地产商来讲,要把商业地产做下去、做好,首先必须要有经营的主动权。

  我们百货的定位是高端的,超市是中端的,酒店更多是跟游乐配合。因为会面临整个山东省、东北区域,包括公司未来还会成立旅行社,与全国旅行社联动,包括游乐场已经在青岛市申请,做旅游的一个固定场所。

  中联建业:商业地产是高投入、高回报、高风险行业,综合性强,涉及面广。这些年在北方地区,像青岛房子比较好卖,大家偏重于住宅,但是商业地产没有做,也没有认真分析和考虑。无论是理念、人才还是商业模式等方面,都跟青岛的旅游城市不太符合,夜生活不够丰富。而且,青岛商是商,地是地,商业地产模式没有形成。

  随着这几年经济的发展,对商业的业态的需求在加大,加之这两年房地产所谓政策调控也好,拐点论风声也好,整个地产行业有一个调整期和转型,住宅开始不好做了,于是青岛开始有一些商业地产,尤其像宝龙、万科、万达进入,也拉动了整个商业地产。青岛在这方面没有太多的借鉴,现在正好是转型期,也是契机,但也会有一些压力和竞争。

  另外,做商业地产要有舍有得,需要整合自己的业态,控制销售率,租大卖小,甚至更多是自己持有控制业态。这样才更有竞争力和差异化,才能控制未来的发展趋势。

  万邦中心:我感觉更重要的是写字楼建成后,后期的管理和维护。目前写字楼方面有一个发展趋势,就是真正的国际写字楼都是以单一产权为主的,目前青岛虽然有很多甲级写字楼,但是很多的产权是打散销售了,不利于后期的管理,开发商引进的物业管理品牌都不是太好,导致项目整体形象的退步。作为高端的城市综合体,万邦也是在青岛市场第一个吃螃蟹的人。我们会根据市场走向进行估算具体租金。

    ◎以特致胜

  世邦魏理仕:因为世邦魏理仕比较专业,首先商业地产这块,客户都是比较高端的项目,所以我们对高端市场关注很多。对青岛商业地产,目前比较清楚的是几个商圈,中山路、即墨路、台东、李沧商圈,这几个商圈里面,东部商圈整个高端供应量在明年会有大的放量,大概是50万平方米的放量出现,但是都是小型购物业态出现,比较中低端的商业供应量会放低。

  在国外或者其他城市,比较流行的以专卖店为主的购物中心的业态,目前在青岛还没有真正出现。我们也希望能够跟开发商合作,在青岛打造真正的购物中心。

  今后,商圈会慢慢扩大,并且有一定的重组和定位,未来百货中心竞争会非常激烈,肯定会出现优胜劣汰的趋势,我们建议向创新业态考虑。由开发商操作的商业地产这一点也非常关键,就是持久性。

  智邦伟业:商业地产概念很大,国内来说做商业的人做地产,做地产的人做商业,智邦伟业目前一直做商业,8年时间从我们做过的一些案例来看,我们发现商业地产操作过程中,只有一个字,就是“租”,我们觉得做商业地产,主要做好“租”就可以解决商业地产操作过程中很多的问题。

  商业地产招商定位非常重要,此外在招商过程中,主力优先,只要主力店进来了,其他一些二线品牌自然而然会跟进来。

  开发区国贸中心:我们的项目比较复杂,有五星级酒店、写字楼,还有商业、公寓。目前来说,我们的感觉是青岛的商业地产房价,去年,国贸这个项目是3000万元,今年3月份开始,明显感觉有销售压力了,很多项目可能都面临这个问题。

  对青岛来讲,因为很多是国际客户,自然环境是国际一流的,但是青岛地产在全国性的报纸、杂志,包括网络,推广还没有真正开始。

  ◎价值回归

  永新国际广场:以前,商业地产项目青岛并不是很多,就整个青岛市来讲,可能发展比较大的区域是崂山区海尔路,再就是城阳区。

  说到地标性,因为我们写字楼高度是195米,也是崂山区最高点。我们做这个项目时,各方面的压力比较大,我们也比较谨慎。写字楼本身就是一个景观资源,任何一个市场,首先要把产品做好,这是本质性的问题,就是刚才说的价值回归。

  国际航海俱乐部:先介绍一下我们的地理位置,汇泉湾南海路6号,是一个动静交汇的场所,要做一个以航海为主题的社交平台。

  这个俱乐部主体是地上三层,地下两层,地下两层有120-140个停车位,满足地上部分的停车需求。西班牙的建筑风格是为了配合八大关,工程目前进展到5月中旬就可以竣工,7月份正式投入运营,希望它能够成为青岛未来高端的社交平台。

  政建集团:我们是青岛本土的开发企业,从事商业地产的时间并不长。作为专业市场首先要考虑人群,在城阳有几千家的饰品配件企业,在这样的产业,目前从三期的开发现场来说,建是非常容易的,作为开发企业,其中的操作很多都是建设性的东西,但是真正经营层、管理层、平稳运行层,不仅是青岛,在全国很多专业市场都存在。

  我们以专业市场为主体,也寻求个人和企业的合作,并且在义乌引进相关人才进行商业管理。青岛非常独特的地理资源,韩国企业也很多,所以我们的名称是中韩国际小商品城。

  合富辉煌:作为商业地产,最重要的是让别人赢。开发商业地产,最大的赢是共赢,所以要从让别人赢的角度去考虑创新经营。

 

作者:陈淑真  编辑:wxj
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