上海商业地产“十一五”发展思路主要围绕“轨道交通”做文章，具体是不断强化“轨道交通枢纽”和“周边社区”的建设，并加以重新调整和布局，形成两者交融成长的格局。一句话，发展“轨交商业”是上海未来几年开拓商业地产的“重头戏”。

　　“轨交商业地产”发展无可限量

　　据有关部门透露，目前上海商业地产发展并不理想，主要是各要素之间配置不太“协调”。包括商业和商务集聚度配备不合理、中心城区同郊区商业发展存在明显差距、中心城区各商业中心之间功能同质化严重、商业营业面积增速远远超过区域消费容量等。

　　为改变这种状况，上海“十一五”将从优化商业布局、促进产业发展以及完善商务环境三方面入手，全面提升商业能级和功能。其中一大重点就是“聚焦”轨道交通，借助轨道交通的快速、便捷以及集聚效应推动上海商业地产大发展。

 　据测，在近几年轨道交通建设的基础上，上海“十一五”将形成六十多个大中小型交通枢纽。考虑到今后每年将有2000多万平方米新建住宅以及40个新型多功能社区生活中心和邻里中心建成，上海中外环线之间将开发和建设一大批商业中心。加上每个行政区正在实施突出区域优势产业的“一区一业”发展战略，以此不断扩大就业、发展经济、集聚辐射效应以及塑造城市形象功能等，上海商业地产前途无疑是十分广阔的。

　　利用轨交网络编织新型商业地产

　　在上海轨道交通1、2、3、4（部分）、5号线运行的基础上，近期随着轨道4、6、8、9号线的加入，使上海交通格局已经发生质的变化。从过去单一的轨交“线”变成纵横交错的大型“网络”，也使新兴的“地铁商业”在规模、范围、功能上有了进一步扩展的余地。如果考虑到2010年上海将拥有13条和408公里长的轨道交通线以及每日集聚900万人次规模，这将成为上海“轨交商业地产”巨大的“财富”。

　　目前上海已经形成徐家汇、人民广场、中山公园和新上海商业城等为代表的多个大型地铁商圈。这些站点已经建立起地上、地下相结合商业地产市场。尤其在轨交网络集散点如人民广场、东方路等，将是“轨交商业地产”“重镇区”。

　　目前也有部分轨交地区的商业设施尚未完善，且较为分散。为此，一些地区正在全力予以发展和更新。

　　也有浦东新区正在考虑以东方路站出口两大区域为核心，结合周边金辉广场、96广场、金壁辉煌、潍坊路商业街等商业设施形成规模达80万平方米的商业集群。

　　卢湾区围绕轨道交通9号线以及在建的10号线等几个换乘站点，正在打浦桥地区开发规模达52万平方米的商业、商务设施。黄浦区一方面在人民广场地区进一步更新泛太平洋、新金桥和百联商城等项目的建设，使南京路西藏路地区商业面积扩展到60万平方米；一方面在老西门地区全力发展传统商业同地铁商业相结合的“巨无霸商圈”。徐汇区除了更新和扩大徐家汇商业中心外，更是加快肇嘉浜路站、华山路站、南昌路站、东安路站、宜山路站等轨道交通复线站点的商业布局。同时在上海南站原有的6万平方米商贸面积基础上，继续向客站南北两个地块拓展，努力使客站的扩散效应同徐家汇站点联动起来，形成上海南部最大的立体轨交商业、商务综合区。

　　进一步提升“轨交商业地产”品质

　　除了扩大“轨交商业地产”规模、功能和范围之外，提升“轨交商业地产”品质已被提到议事日程上。最近，一批商业地产企业开始实施“地铁商业品牌”战略。如对轨道交通实施经营管理的申通资产商业管理公司采用市场化运作方式进行轨交商业的统筹布局。他们对各轨交板块的商业资源进行整合，通过公开招标成功地引进68家包括佳润FRESH、全家等在内的具有专业水准和成熟品牌形象的公司。近日，他们再次同12家中外资银行签订《申通·自助银行战略合作协议》，目标是打造“轨道网络银行服务区”，为乘客提供个人金融自助服务。在打造“轨交商业地产”大潮中，“地铁银行”品牌也悄然兴起。