全球经济会不会二次探底？通货膨胀还将持续多久？扩大内需的政策会否继续成为零售业的强心剂？2012年，对于中国零售业来说确实是“最复杂”、“最严峻”的一年，但这一年又给了广州零售业反思、调整、扎实根基的时机。

　　事实上，零售龙头企业已不再固守区域市场，而是开始下沉到二三线，甚至三四线市场；他们借“冬藏”之机，摒弃粗犷的连锁扩张，迈进更精细化的管理，改造门店，关掉不良门店，为自己彻底动了一次内外调整的大“手术”。

　　商业地产泡沫初现  今年或是拐点

　　随着楼市“限购令”的层层加码，“不限贷不限购”的商业地产越来越受到开发商和投资者的追捧。据不完全统计，半数以上零售企业都已进军商业地产模式，比如王府井、广百、华润万家、步步高、人人乐、天虹商场等，这还不包括诸如娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。中国购物中心产业资讯中心此前曾发布报告称，珠海、中山、海口、银川等三线城市商业建筑面积去年增幅将高达83.9%，已出现过剩化的趋势。

　　“在高利润的引诱下，前两年大量开发商纷纷杀向商业项目，将在今明两年集中上市，一些城市的局部或已呈现出供过于求的尴尬苗头，也许今年将成为商业地产泡沫的一个拐点。”楚睿商业咨询CEO黄文杰表示，商业项目一般要有2～3年建设滞后期，今明两年是商业项目的爆发式增长期。一方面，大量激增的商业地产项目得不到相应匹配资源，而另一方面，却是由于大量企业涌入该领域所推高的土地成本以及其他各项开发成本。

　　最重要的是，这与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项目的集中推出面临的是严重的同质化，这两年项目招商难度增加，因招商进度影响而推迟开业的项目也非常多。在广州，时尚天河就因招商问题开业时期一再推迟；而即使开业一段时间的万菱汇，也因缺乏特色而遭租户撤场，甚至传出太古汇、海印集团等要将其收购的消息。“未开业的出现招商难，已开业的因同质化严重而培育期加长，预计未来2年内，出现商业项目关闭、兼并收购，甚至出现空置、烂尾工程并不惊奇。”

　　续租成本涨100%  门店扩张将放缓

　　除了人力成本大幅上涨外，零售业2012年最头疼的问题还是门店续租。据Wind发布统计数据显示，当前乃至未来2～3年，零售业将迎来门店物业租赁大批到期，续租成本上涨甚至超过100％。

　　“零售企业门店租赁期一般在10～15年，2011年～2015年的5年间，将是零售企业门店租赁到期的高峰时期。”广州市商业经济学会副会长彭强指出，门店租金上升已成为零售企业难以回避和亟待消化的重要问题，而且续租失败的风险也在加大，已经关系到企业未来的生存。

　　因为租约到期，续租成本过高，去年已有包括吉之岛广州中华广场店、百佳超市中旅商业城店等被迫退出或关闭。在这种情况下，为了减少续租风险，今年零售企业开发自有物业的力度可能会比去年有所加大。

　　彭强表示，租赁成本的逐年上涨，必然会侵蚀掉企业的不少利润，这也使得许多零售企业的扩张比以前更为谨慎，今年零售企业扩张速度将出现下降。事实上，2010年连锁百强企业的店铺数量增幅仅为9.8%，是2006年以来增幅最低的一年。

　　需求压抑  经营压力进一步加剧

　　在经历了2009年和2010年的稳定增长后，2011年广州百货零售业营业额和利润的增速就已出现下滑。一方面，人力、租金等营运成本大幅提升，另一方面，高通胀压抑消费需求的增长，而这一趋势将会延续至2012年。

　　“早从2011年下半年开始，广州的百货业销售增长就非常缓慢，个别百货甚至出现负增长。进入传统销售旺季‘金九银十’，广州百货业掀起的一轮又一轮促销潮，就可见其为冲刺销售业绩的压力。”黄文杰指出，这对于近几年来都持续保持营业额快速上涨的广州百货业来说，深深触动了敏感的神经。

　　而零售业上市公司发布的半年报显示，去年上半年零售行业整体实现收入2580.28亿元，同比增长28.02%。虽然上半年零售业销售收入同比增长，但仍有近五成的零售企业毛利率增幅明显收窄，尤其是超市毛利率增幅明显低于百货，有些甚至出现同比负增长。如家乐福上半年净利润下滑49%，卜蜂莲花纯利跌95.6%，步步高毛利率下降0.32%。虽然华润万家、联华等超市的毛利率保持正增长，但其增长幅度也明显收窄。

　　业内人士指出，今年物价上涨仍有很大压力，在收入并没有增加下，消费心理预期下降；另一方面，未来1年甚至2～3年，零售业面临人力、房租、水电、营运等成本大幅提升的挑战。再加上宏观环境的不利因素，企业经营压力会进一步加剧，利润增长将逐步减速，这是今年零售业一个很大的挑战。

　　出路1

　　三四线城市变成“主战场”

　　零售行业经历了20余年的市场竞争，一线城市的市场已基本被现有企业瓜分，大部分优质的商业网点也被占据，北京、上海、广州等一线城市的商业正呈现基本饱和。有统计显示，目前中国的零售流通领域共有300多家外资企业，分布在国内30多个城市，主要集中在上海、北京、广州、深圳、杭州等经济发达的省会城市和经济中心城市。未来三四线城市将成为零售业争夺的“主战场”，三四线城市扩张步伐也成为今年零售企业内源性扩张强弱的衡量标准。

　　“由于一线城市已难以寻觅到适合发展的商圈，并且租金成本不断上扬，因此很多企业都选择向二线甚至三四线城市发展。一方面，当地零售企业规模较小，竞争压力也相对较轻；另一方面，二三线城市租金相对较低，并且民众的消费水平在逐渐提高，市场潜力巨大。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，像中山、佛山、珠海、福州、厦门、哈尔滨、武汉、长沙等城市，人均GDP增长均保持在10%以上。

　　据悉，华润万家去年新开的35家大卖场中，大部分就在二三线城市；而上月底，广州友谊开出广佛同城的第一店佛山店；另外，广百、摩登百货也正积极在二三线城市选点。目前，所有内外资的强势零售企业都开始深耕三四线城市，甚至还采取购地自建，开发商业地产；而三四线城市的本土区域零售企业也参与其中。从2012年开始乃至未来几年，三四线城市的商业竞争将会愈演愈烈，本土企业也会遭遇更大的生存压力。

　　出路2

　　电商成传统百货新增长点

　　随着电子商务硬软件条件日趋成熟，为实体零售进入电子商务扫清了客观障碍，传统实体零售企业进军网络零售业已成为企业和社会发展的双重需要，2012年将有越来越多的传统零售商开始介入这个领域。目前已有王府井、广百百货、广州友谊、银泰百货、新世界、中友等多家传统百货强势企业纷纷触网，建设线上渠道。

　　据了解，目前传统零售企业网上销售远不及实体店，但每年网上销售一倍的增长，让传统零售企业看到了网购是大势所趋。数据显示，2010年中国电子商务交易总额超过4.5万亿元，B2C总额近5000亿元。

　　虽然相继触网，但传统百货并未将电子商务作为企业发展的重头戏。有电子商务业内人士认为，随着传统零售企业在网络零售技术、营销技术、消费者分析、数据挖掘以及专业的人才团队建设等方面的成熟和完善，电子商务必将成为传统百货的新增长点。