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购物中心严重饱和 招商难问题愈发凸显
来源:2015年02月6日 南方日报 发布时间:2015-3-1 点击数:


 日前,由中国连锁经营协会(CCFA)联合德勤中国等机构发布的《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示,2014至2016年间,全球在建购物中心面积最大的20个城市中,中国城市占据了13席。截至目前,全中国已拥有近3500家购物中心,很多城市零售物业空置率超过6%的警戒线。

  但是建设热潮远未结束。《报告》引述中国购物中心产业咨询中心预测称,从现在到2025年,中国还会有7000家购物中心建成开业,届时中国内地的购物中心将超过1万家。而这也意味着,这十年内在建的购物中心是目前已有数量的两倍多。

  然而,在这场购物中心建设大潮中,有业内人士透露:“广东已经有部分购物中心开发商预感到市场寒冬之凛冽,不得不暂停或者放缓建设期。而一些新开业的购物中心则为了招商大肆撒钱,免租金或者补贴装修等待促销活动屡见不鲜。”

  在购物中心如此快速发展的背景下,购物中心的招商难问题愈发凸显,面对如此态势,已经或即将建设的购物中心该如何做出自己的特色?记者邀请了业内专家进行讨论。

  本期嘉宾

  广东流通业商会执行会长 黄文杰

  第一商业网总裁 黄华军

  广东财经大学流通经济研究所所长 王先庆

  本期主持人

  南方日报记者 于冬雪 实习生 吴晶

  购物中心过剩是一种相对过剩

  记者:您如何评价报告中所提及的中国大城市购物中心过剩的问题?

  王先庆:要从两方面来说,一方面,从建筑形态、面积来讲,确实存在购物中心相对过剩的问题。我们参加过调查,从资本进入、商圈内的竞争状态等角度来看,确实有这个问题,但是另一方面,从中国城市的特色、中国人的消费习惯、文化、城市化进程这个角度讲,又不能笼统地说中国的购物中心过剩。过剩的其实是同质化,是一种相对过剩,根据中国人的需求、中国城市化进程、消费习惯等其实还有一定的发展空间。

  黄文杰:我觉得可以用两个词来评价:一是地域不均衡,二是同质化竞争严重。

  所谓不均衡是指,虽然购物中心的总量很大,但如果从总体经济总量以及人口数量上来看,其实购物中心总量还是有发展的空间。而且从历史的角度来说,中国的购物中心起步较晚,现在实际上是在补课,所以在一定阶段呈现爆发式增长,是可以理解的,我觉得速度本身不是太大问题,关键是均衡性的问题。

  目前,我们看到的是,相对发达一点的城市,过剩情况反而更加严重,那么二三线、三四线区域其实还是有许多商业的空白点,所以重要还是不均衡性,从购物中心的经营效率来说,空置率很高,主要是因为集中率过高,那么回过头来看一些二三线区域,反而这里的购物中心竞争不激烈,它们在去年一年的发展让我们感到惊喜。所以我想说的就是地域不均衡,大家集中度太高,都往一个地方去,就变成日子都不好过。但其实还有非常多的地方是存在需求的、市场竞争不激烈的,我们应该寻找这样的机会。

  第二个,同质化。实际上,大家都说饱和了,为什么饱和了?除了数量上的考量外,我觉得内容的重复也是很重要的原因,基本上目前的购物中心品牌的重复率达到了70%以上,如果大家都有更多不同的创意,有更多不同商业经营的形态,有不同的商户组合,能够给消费者不同的消费体验的话,市场还是可以包容、消化更多的商业项目。或者说,现有的空置率高的情况,在很大程度上可以得到缓解。

  黄华军:这个报告只说明了大城市购物中心过剩的问题,大城市肯定是过剩的,其实有一些非大城市也存在过剩的问题,只是过剩的程度不一样。据我了解,以珠三角九个城市为例,没有哪一个城市是不过剩的,只是佛山、惠州过剩的程度比较严重,远远超出人均商业面积1.5平方米的标准,但你说深圳、东莞、广州、江门、中山、珠海就不过剩吗?这个不能一概而论。

  现在有句行话:以前是甲方为王,现在是乙方为王,购物中心要给那些有实力的品牌商装修补贴,南海现在就出现了这种情况,所以做招商就非常困难。

  记者:人均商业面积1.5平方米是国际上评判商业地产物业是否饱和的一般标准。据您了解,在广东,哪些城市的情况尤其严重?

  黄华军:如果是按1.5的标准,那就只有佛山、惠州这两个城市超标。广州、深圳大概达到了1.2的水平,但那是因为广州的人口基数大。所以,在大城市的主要区域,比如说广州的老八区,购物中心肯定是过剩的,深圳以南田区域来说也是过剩的,但是龙华、龙岗那些非中心区域可能就还好,所以要区别对待。

  王先庆:广东的城市应该都差不多,佛山可能严重一点。

  黄文杰:第一应该是佛山,它的总量,包括已建的和在建的,数量是非常惊人的,在其城区,购物中心的集中度非常高。如果从城市规模来看,湛江也应该比较严重,近两年有十几个购物中心落成了,对比湛江的城市规模来看,情况也是比较严重的。再往下面说,中山也存在这个问题,但没有前两个城市那么突出。

  政府部门要加强引导

  记者:如此多购物中心集中上马和在建,但是另一个现实却是购物中心招商难,空置率高企,对此您有何建议?

  黄华军:商业地产的供应到了令人担心的地步了。这个报告是非常及时的,要给开发商敲个警钟,要放缓开发的节奏,同时不要有太高的预期。作为投资者来说,要保持谨慎、理性,因为供应量变大了,可以真正做到货比几家,要考量开发商的实力还有它将来的规划,要几方共同努力,才能让这股热潮冷下来。商业地产协会也很关注这个现象。

  王先庆:在当前的大环境下,最关键的是政府真正的起到引导作用。其次,资本要理性,明明一个城市不能有那么多的购物中心,但企业想的是有特点,就能打败竞争对手,总是抱有侥幸心理,盲目地去进入,不科学。再者,在发展过程中,购物中心要走特色化道路。

  最后,各个购物中心之间多一点沟通、合作,不要悄悄的单打独斗,等到建成后,才对外宣传就已经晚了。

  黄文杰:我觉得,政府作为城市的总体设计师和管控人,可能在源头上要做更多的工作,做好与城市发展相匹配的商业网点发展规划。目前,我们看到中国的商业网点的数量、分布,就存在不平衡的问题,有些集中度过高的地区甚至超过了人口的需求。在后续商业项目的供应方面,也应该阶段性的放缓,让市场对积累下来的商业体量进行合理的消化,再根据市场的消化情况,进行商业用地的供应,否则的话,最终会出现社会资源的浪费。

 

作者:于冬雪  编辑:wxj
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